北京二环新房无需购买资格、每平只卖5.2万？小心上当！

近日，读者张先生刷到一条号称“70年大产权”“二环边5万块一平米”房源的短视频，这套房子相比于周边12万均价的二手房便宜不少。经多方了解后张先生才发现，这是一个“企业自持商品房”，按照规定开发商不允许交易，只能租赁。北京青年报记者了解到，这类“企业自持商品房”对于大部分消费者来说比较陌生，北京住建委相关工作人员向北青报记者表示，如果产权属于开发商不能转移到个人，就意味着不能售卖。业内人士也提醒，但凡不能正常办理网签、不能过户的房源都不要购买。

二环内新房为何如此便宜？

张先生告诉北青报记者，他最近打算购入首套房，1月中旬，他看到视频号上推送了一则房源，号称“70年大产权”“北京二环边”“均价5万多元一平米”“新房”，他十分好奇点开看完了全视频，这是一集样板房探秘视频，但是全程并没有解释为何房源价格如此低。

据该项目中介介绍，该项目位于二环核心区，距离丽泽金融商务区900米；周近陶然亭公园、大观园、万芳亭公园；有6条轨道交通线路毗邻而居；3公里范围内有多所中小学。最让张先生感到心动的是，面对周边10万元以上的二手房均价，该楼盘毛坯价格仅为5万一平，需要精装每平米加2000元。

张先生添加了视频发布者的微信，这才得知，这位于丰台区的房源并非正常的商品房，而是“企业自持房源。中介称，这样楼盘不需要北京购买资格，这对于不少不具有北京市购房资格的年轻人来说非常具有吸引力。

中介：要么租10年，要么注册壳公司

张先生说，“中介说有70年产权，但是听名字却是没有产权，所以到底怎么回事呢？”

据该中介介绍，目前楼盘有2种经营方式，一种是出租，一次性最长租期为10年，10年总价为150万，这批房源似乎成了“长租公寓”，企业自持租赁房可以锁定租约期内的租金，后期若要续租，房租递增，20年为350万。不过，中介并不推荐这种方式。

中介更推荐的为另一种，需要购房人注册公司，与开发商合作经营，开发商可以在自持房本的前提下将该房源未来70年的出租转让等权益转让至购房人公司之下。但是，这就需要购房者违规注册壳公司。中介甚至透露，他可以帮搞定公司注册。“如果你注册的公司只是出于购房需求，没有实际用处，将来在卖房的时候，可以将公司法人变更为其他同样需要购房的人。如果对方有公司了，那开发商就收回原先的合同，出具新合同给有购房需求的人。非常灵活。”

“但是我们不能贷款！”，正当张先生犹豫不决，中介又询问其付款方式，他表示，由于该房源按照规定来说，属于企业自持，不允许抵押给银行，因此无法从银行贷款，只能全款。

售楼处：产权属开发商自持 不能分割

1月24日，北青报记者致电该项目售楼处，工作人员介绍称，该项目的70年产权房属于自持不能分割，只能出租给购房人或者与购房人合作经营，不能将其卖给购房人。如果购房人选择合作经营，购买这类70年产权房的客户需要注册公司，成为公司法人后以公司的名义与开发商签合同，共同经营，相当于直接买断，但是没有房本，落不了户。购房人仍可以将该房屋再次转卖，可将公司法人变更为新的购房人，原先的合同也需要转给新购房人。

关于该类企业自持房的产权归属，售楼处工作人员表示，这一栋楼属于一整个大产权，产权归开发商，但开发商不能分割，可以对外租一年、两年、十年、二十年，但是现在开发商要回款，选择一次性就买断，也就是该类房屋宣传中提到的“70年”，意味着该类自持房的一次性租期为70年，70年后如果再续约，购房人不需要给开发商再交钱，只需要缴纳和正常商品房一样的土地出让金。

关于此类自持房怎么才能成为商品住宅？售楼处工作人员表示：“除非开发商倒闭了，房子重新分割，或者是关于自持房的政策变动，购房人才能办房本。而目前，购房人买此类自持房后，房子的出租、转卖权益属于购房人，但购房人拿不到房本。”

北青报记者咨询了北京住建委相关工作人员，对方表示：“产权属于开发商不能转移到个人，就意味着不能售卖。”

什么是企业自持商品房？

这件事情里，最让大众感到陌生的便是中介口中所谓的“企业自持商品房”。

北青报记者了解到，2016年北京市出台房地产市场调控新政，要求强化“控地价、限房价”交易方式，试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施，并鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源。2017年，北京市住建委与北京市规划和国土资源管理委员会联合下发《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》，要求企业自持商品住房对外出租单次租期不得超过10年；并严禁将自持商品住房“以租代售”或通过其他方式变相销售的行为。

首都经贸大学赵秀池教授认为，当时这一举措有利于北京住房租赁市场培育和发展，国家的文件提出大力培育和发展租赁市场，但是各地还是感到无从下手。北京在土地出让环节，竞自持商品住宅比例，做了很好的探索和尝试，对租赁市场是个创新。与此同时，文件禁止并严惩以租代售行为，也能从源头上有效预防政策走样。

据一位中介称，目前北京已有42个楼盘有一定比例的“企业自持商品房”，有的楼盘中有部分面积为是普通商品房，部分面积是企业自持商品房；还有一些大开发商的楼盘100%自持。

北青报记者发现，2017年8月北京市规划和国土资源管理委员会网站公布的数据显示，2016年10月以来，北京市采用“限房价、竞地价、竞商品住房自持比例”方式供应的住宅用地累计32宗，土地面积约262公顷，可建设住宅建筑规模约328万平方米，自持面积约122万平方米，占供应住宅建筑规模的37%。

有分析人士认为，在高地价、融资利率高企的状况下，70年高自持对房企而言压力非常很大；即使是现金流和融资能力较强的头部房企，也只能不断研究和探索。空白研究院创始人、贝壳研究院名誉顾问杨现领在接受采访时表示。他曾为4块全自持地块算过一笔账，上述4地块楼面价均在25000元／平方米以上，假设建安成本3000元/平方米、运营成本按50000元／平方米、各种税费按照17％计算，对比周边链家自营的自如品牌租金水平，这些项目想要实现回本需要运营超过25年，有的地块甚至要等到50年。

在短视频平台购低价房靠谱吗？

对于网传类似情况，北京金诉律师事务所律师王玉臣表示，如果价格很反常，不要轻信传言，要经过详细调查和了解再下定论。通常来说，买房的时候可以通过以下方式避坑：第一，把握一个大原则：所有的口头承诺都不要轻信，一切以合同约定为准。第二，务必核下相关的产权登记证明文件，而且要关注不动产登记的时间、剩余使用年限、房屋的性质及规划用途、是否设定有抵押等。第三，务必关注是否可以随时办理网签登记，但凡不能及时办理网签的房子大概率是有问题的，一定不要购买。第四，务必关注房屋的现况，一定要实地查看，而且不仅要关注房屋本身，还要关注小区的情况以及物业服务水平等。第五，务必关注什么时候能办理房本，如果房本还要很多年才能办，甚至都不知道什么时候可以办，那就更要慎重了。

王玉臣表示，中介宣传是70年大产权，但是如果产权不能转移到个人，实际上这就是对购房者的误导，涉及违法宣传。如果中介诱导个人注册公司用经营贷购房，更是属于违规行为。“如果这种房源属于正常可以销售的房源，可以在短视频平台进行售卖。但是不太建议只看短视频就直接决定买房，一定要实地考察实地核实。因为现实中的确有一些是看了短视频或直播买房被骗的案例。”

王玉臣提醒，市场上的自持房源能否入手要看房源的具体情况，比如房屋的性质、是否已经办理了不动产权证、是否可以正常办理网签和过户转移登记、房屋的现况、小区物业服务情况、地理区位等综合考虑。但凡不能正常办理网签的，不能过户的房源都不要购买，大概率属于不能正常上市交易的房屋。

文/北京青年报记者 温婧 宋霞 实习生 阿娜尔

编辑/田野

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