天津
- 天津城市发展的重心已经大掉头。
- 从环城建新区，回归到市区做“填空题”。
- 资金和精力转移后，很可能“误伤”环城板块，配套建设或放缓。
- 如何判断板块的发展速度与潜力？
- 365淘房推出系列专题《城市档案》，定期记录板块生长，评判板块发展指数，建立专属档案，供大家参考。
西营门板块隶属于西青区，是西青在环内的板块。
同时，距离南开非常之近，都贴边儿了。
西营门板块周边都是牛队友。
西边中北镇，东边南开区，发展快，配套好。
而西营门有点儿“灯下黑”，一直默默无闻，没存在感。
它跟南开区无缝衔接，完全享受南开区的配套。
作为一个最像老城的环城板块，在过去的很多年里基本躺平，发展缓慢。
城市界面看起来有点旧。
板块现状
地铁2号线贯穿西营门板块，卞兴和芥园西道地铁站经过这儿。
居住区主要集中在西青道南侧，老房子和还迁房为主。
二手房均价在2万/平米以内，也符合这块儿的地段价值。
居住气息挺浓，随处看到沿街小门脸，生活所需一应俱全。
小区中间藏着一条商业街，日常买买买都能囊括，烟火气很足。
旁边就是公交站，公交车也是周边老居民喜欢的出行方式。
板块的教育也就是被小区包围的南开区跃升里小学。
这个学校是南开区的，但板块属于西青区，当地家庭能不能上学，还是未知数。
板块不大，基本配套一眼就看到头。
主要配套还要借助市区，比如商业借助中北镇永旺、南开熙悦汇，大型医院借助南开区黄河道医院……
楼盘方面，也属于“老树发新芽”。
近几年唯一有动静的就是津西青密（挂）2009-139号地，经历了10多年的波澜，终于在2023年正式开盘，也就是现在的桂语映月。
桂语映月的价格不贵，门槛在200万以内，刚需和改善都能兼顾。
能看到，现场是有人在施工的，部分楼栋也起来了。
有一说一，位置不太好找，导航也显得“无能为力”啊。
板块未来
过去的西营门不够努力，不过，未来要动起来了。
早在2019年，西营门片区的部分规划，就公示过。
紧接着2020年3月，《南运河西营门片区城市设计草案》公示。
板块整体规划为“两带一芯”。
一芯包含卞兴和芥园西道两个地铁站，围绕周边形成业态丰富的文旅商业，区域内还包含现状住宅及多宗住宅用地。
两带是指依靠南运河及铁路沿线，打造运河公园和景观公园，目前还未实质性启动。
总结一句话：已知地铁没变化的情况下，依托南运河，未来主要是发展商业和公园。
正好补齐现在的配套缺口。
土地方面，2023年西营门没有出让新的土地。
2023年3月，西青区推介27宗地块，其中有三宗来自西营门板块。
分别为南运河5、6、7号地，总建面近15万平米。
西营门板块目前是被低估的。
从位置看，西营门与水西、梅江属于同一“维度”，都是紧邻市区的板块。
梅江已成为富人区，水西具备了富人区的坯子。
都能承载千万级别墅，洋房能卖到3-4万/平米。
相比之下，西营门还“差得远”，高层还不到2万/平米。
很重要的原因，是板块城市界面还没发展起来，拖拽了地段价值。
只要西营门板块启动建设，提升界面，补足配套，未来的后劲很强。
从目前的情况看，板块发展确实趋于停滞。
未来的西营门，能“超车”吗？咱们持续观察。
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