市场又一利空！

　　熬过了烂尾楼，熬过了房企爆雷，房地产的风险出清依旧没有结束。

　　法拍房的数量再创新高，这将会是2024年二手房市场最大的雷！

　　1月22日，中指研究院发布2023年全国法拍市场监测报告：

　　2023年全国法拍房总量一共高达79.6万套，较上一年增加36.7%， 数据再创新高。

　　别看市场那么热闹，真正成交的并不多。

　　2023年成交14.9万套，较2022年全年仅增加2.02万套，大量的新上架的法拍房都流拍了。

　　流拍次数越多，带来的结果就是法拍房价格不断下跌，2023年法拍成交总额是3004.1亿元，基本和2022年持平。

　　我估算了一下，2022年平均一套法拍房的总价是233万，到了2023年变成201万。

　　就连法拍房也整体打了88折。

　　这主要还是因为房源太多了，2023年的全国各大城市的流拍率大涨，就拿深圳举例，20年流拍率仅为40%，23年是65%。

　　房子流拍次数越多，价格就会跌得越多。

　　另一方面全国市场也在下跌，法拍房是根据市场价去定价打折的，市场价下跌，法拍房价格也会跟着跌。

　　长期下去就会成为一个负面循环，因为法拍房价格就是未来二手房价格的一个参考指标。

　　网上有人调侃：今日法拍价，明日市场价。

　　据58安居客研究院统计数据显示：2023年全国百城二手房月均挂牌量为482万套，而法拍房其实主要也是集中在这100城内。

　　接近80万套的法拍房对于二手房市场而言，绝对是隐藏中的一个大雷。

　　从中指研究院披露的数据来看，目前法拍房数量最多的省份是：

　　广东和四川。

　　具体来看城市，法拍房数量排名前五的分别是：

　　重庆、成都、郑州、南宁、长沙。

　　成都和重庆本来人口就多，尤其是重庆简直是一个省的配置，所以数量多也是正常的。

　　倒是郑州长沙南宁，人口都是1000万左右的城市，法拍房数量竟然全国前五，尤其是郑州，折价率成交率都很低，房地产市场无疑是遭遇了重大创伤。

　　我扫了一眼，除了杭州之外，几乎所有的城市法拍房的成交率都在50%以内，折价率大约在7成居多。

　　现在法拍成交的难度已经不亚于卖房了。

　　那房子第一次卖不出去怎么办？

　　第一次流拍后降价10-20%，第二次流拍后继续降价，所以法拍房也是一个城市房价的重要参考因素。

　　下面这一套深圳福田园岭新村82平的户型，10月份法拍成交价是602万，指导价是827万。

　　不过我刚刚看到贝壳最新挂牌价是560万，目前依旧在等着有缘人。

　　现在很多二手房的挂牌价格都是乱套的，有的业主不愿降价，有的急卖的降地比法拍的价格还低。

　　所以二手买家在买房的时候都是拿着大刀在砍的，多离谱的价格都能喊得出来。

　　聪明的买家一般都会以法拍的价格为标准去砍，法拍价格越低，将会极大利空当地的二手房市场。

　　法拍房是法院强制拍卖的房子，主要来源其实是债务纠纷。

　　一般都是公司资金链断裂导致的，违法犯罪没收的，民间借贷违约这几样比较常见。

　　但是这两年还多了两样，一是房企资金链断裂后，把名下资产摆到法拍的货架上。

　　这两年你一定听过整栋拍卖并且流拍的法拍房，比如深圳宝能城拍卖，起拍价26亿，去年9月12日开拍，9月13日拍卖结束，别看围观的人多（1.8万人），但还是流拍了。

　　而且这个宝能城整栋拍卖已经拍了很多次了，3月上架了之前流拍的60套房源，最终25套房成交24套，成交总价超3亿元。

　　除了宝能城，类似的例子还有深圳的天安云谷、北京的丽都悦府、世纪星城等等，都是因为房企资金链断裂，只能卖资产抵债。

　　
北京丽都华府

　　房企名下大量的资产，都是新房为主，只要位置不太差，这些房子还是相对好成交的。

　　另一个则是断供潮。

　　这一两年我们看到太多断供的案例了。

　　有的就是单纯因为失业找不到工作，无力偿还高昂房贷，叠加房价暴跌，导致的断供。

　　这种现象出现在北方比较多，尤其是燕郊，某音上随便一搜，一大堆人都在吐苦水。

　　我观察了一下，大部分都是在2017、2018年最高峰的时候在燕郊买的房，总价三四百万，月供一万多。

　　在疫情后遭遇失业或者降薪，无力承担高昂的房贷，本想把房子卖出去却又发现房子总价跌了一半。

　　最后直接摆烂断供，然后房子进入到法拍。

　　虽然我们无法得知具体的断供数量有多少，（网上不少数据都是夸大的）但的确这两年来社交媒体上，关于断供的声音变多了。

　　另外玩经营贷，加杠杆去投资，导致资金链断裂，最后导致法拍的，这种情况，我觉得今年在一线还会迎来一次暴增。

　　2020年初我国金融机构经营贷余额总计11.54万亿， 到了23年11月，这个数字翻了一番，涨到21.94万亿。

　　大家要知道全国地方的显性债务也才40万亿左右。

　　那这22万亿的经营贷里面有多少是违规资金呢？我们不得而知，但肯定真不少。

　　2020-2022年一二线城市都快把经营贷玩出花了。

　　一套500万的深圳房子，评估价可以去到600万，立马套出420万出来，年利率为3-3.7%，而且可以先息后本。

　　低门槛，低利率导致大量的资金从银行贷出，再留到房地产里面去。

　　如今债务期限将近，背后隐藏的风险也因此暴露了出来。

　　一线房价普遍大跌10-30%，如果房子评估价下调，那么投资客只能真金白银掏钱去换银行，还不上的话那就法拍市场见。

　　2021年经营贷玩得多花，2024年的法拍房市场就有多热闹。