2024年，苏州园区楼市还有哪些期待？

无论苏州楼市如何发展，园区都是市场瞩目的“宇宙中心”，天然吸附着苏州的改善、高端改善客群。

2023年的园区楼市，地价再创新高；从二手房千万级豪宅成交量来看，园区也是独占鳌头。

但新房方面自独墅湖的路劲君和居入市之后，园区核心仅剩奥体金隅与几个藏了又藏的别墅项目待入市，存量告急。

不过好消息是，根据园区控规显示，2024年，园区或将有18宗涉宅地块待出让，部分核心地块今年一批次土拍就将挂出！

核心好地 多宗齐发

双湖板块 即将迎来低密墅居

如果说古城代表了苏州深厚的历史沉淀，那么园区双湖则开启了苏州高速现代化的发展进程。

这里占据金鸡湖、独墅湖两大生态资源，交通、商业、教育等顶级配套更是信手拈来。

断供近10年的双湖板块 ，今年终于有多宗地块即将入市。

分别为绿城御园西侧3宗地块,容积率仅1.02。

以及荣域花园西地块，地块容积率同样仅1.02。

双湖板块在苏州楼市中的含金量是不言而喻的，核心地段+顶级配套+稀缺资源（金鸡湖、独墅湖湖景），板块诸如湖滨四季、九龙仓国宾一号、苏州绿城御园这样的千万甚至上亿的豪宅林立，二手房均价10万元/㎡+只道寻常。

在苏州土拍取消限价、“不得设置带有私家花园的低层独立式住宅”的情况下，这几宗待出让地块容积率均低至1.02，可以期待后期入市后将打造双拼或者联排的真别墅产品。

据悉双湖御园西侧3宗地块的1号地块即将在今年一批次土拍中出让，地价与房价均有望刷新苏州纪录。

独墅湖板块 或将成园区供地大户

2024年，独墅湖板块或将有9宗涉宅用地待出让，其中还包括一线临湖地块。

独墅湖核心 美颂家园北地块 容积率1.8

地块具体位置就在于创苑路南、星湖街西、八大街东、美颂花园二北侧，距离华润润月雅筑与路劲君和居都很近。

项目位于独墅湖核心区域，配套也十分醇熟，北侧就是轨交2号线月亮湾地铁口，周边还有月亮湾、独墅湖邻里中心，出行、休闲娱乐都非常便利。

地块为商住用地，容积率1.8，限高60米，以当前市场的低密趋向，后期未来有可能打造高低配混搭产品。

板块内次新房二手房均价达6-8.3万元/㎡，新房方面，华润润月雅筑、路劲君和居都是千万级低密洋房大平层。

综合来看，地块位置虽不及路劲君和居与华润润月雅筑具有临湖优势，但也是难得的独墅湖核心区位地块，未来入市后大概率也会在“5字头”。

独墅湖白鹭园双子地块

地块位于月亮湾北侧、翠微街以东，星湖街以西，仁爱路以南，在2022年就已经有规划调整。

两宗直面独墅湖一线湖景，南边就是月亮湾，周边紧邻白鹭园、独墅湖图书馆等，生态与人文资源相当优秀。

根据地块指标来看，翠微街东地块容积率1.2，限高24米，文景路北地块容积率1.6，限高60米。

值得一提的是，两宗地块也是目前板块仅存的一线临湖宅地，稀缺度不言而喻。

翰林缘东6大低密组团地块

此外，板块还有翰林缘东的6大低密组团地块待出让，其据地位置就在独墅湖大道南，星塘街东。

周边居住氛围也比较醇熟，整个整个住宅群约占地26.92公顷，6宗地块容积率都不大于1.8，未来或将打造洋房、小高层产品。

独墅湖板块一直是园区的价值高地板块，一二手房价都相当坚挺。

与其他板块不同，科教协同创新示范区这一IP聚集了一大批高端产业集群和高端高度专业化的人才群体，再加上生态型的城市环境，构成了独墅湖板块楼市的底盘。

前些年，独墅湖板块的新房供应量一直很少，甚至一只手就数的过来，导致板块高端改善需求基数一直相当大，去年板块新房备案均价两度刷新苏州房价天花板，也给到房东和购房者信心。

未来，随着更多低密住宅项目入市，独墅湖板块居住氛围也将更加浓厚，也将带板块产品力的新一轮升级。

次核心板块 产品内卷继续

除了核心的双湖、独墅湖板块，斜塘、青剑湖、唯亭等次核心板块也有涉宅地块待出让。

斜塘 奥体南3兄弟地块

斜塘板块也有3宗宅地待出让，位于斜塘河以南，就在华润润云的西北侧，3宗地块集中在一起，占地约15.42公顷。

3宗地块位置不错，拥有不错的沿河景观视野，周边地铁、邻里中心、学校等配套也正在建设，一应俱全。

斜塘板块无疑是去年苏州楼市的一匹黑马，从去年一季度的“斜塘三兄弟”，到四季度的“斜塘七子”，板块不仅站稳4.5万元/㎡+房价，同时产品也不断进阶。

尤其是这新增3宗宅地所在的金堰路、东宏路片区，作为园区“退二进三”工作的重点之一，多个新盘聚集，竞争压力相当之大，这更需要开发商在产品力进行迭代与提升。

青剑湖、唯亭各有1宗宅地待出让

建发青云上西地块

地块位于中环北线南、夷浜路北，就在建发青云上西侧。

地块容积率仅1.5，未来大概率和建发青云上项目一样打造洋房产品。

地块所处区域内有青剑湖、阳澄湖等优越的生态资源，只是地块紧挨中环北线与高铁，北部楼栋未来或许有噪音影响。

近年来，青剑湖板块楼市也完成了从郊区刚需到园区改善的自我迭代，其表现为二手房上的后劲，龙湖熙上、颐和公馆、中海上园湾三区、云栖安缦等次新二手房成交都还不错。

目前青剑湖板块仅建发青云上一盘在售，备案均价3.6万元/㎡，其针对特定的园区年轻刚需客群打造了建面约90㎡的功能三房，相当亲民。

作为青剑湖为数不多的待出让宅地，青云上西地块入市后将打造怎么样的产品也值得期待。

唯亭学校西地块

和园区其它板块相比，唯亭东部片区基本没有什么存在感，主要原因是这里已经超过10年没有宅地出让了，到2024年，这里终于有望有宅地出让。

地块就位于葑亭大道南、亭苑街东，紧邻轨交3、5号线换乘站葑亭大道站，出行便捷，容积率约1.6，或将打造洋房或小高层项目。

目前唯亭板块城市界面相较很多新城来讲较为老旧，且拆迁房、老房子较多，在大部分购房者对居住环境愈发看重的前提下，板块内二手房成交量也比较少。

不过在去年官方发布的《唯亭东区城市更新规划公示》中，对唯亭东部片区内的生活配套、生态资源、城市界面、科技产业等都有提升规划。

本宗地块，作为唯亭东部片区新出让的首宗地块，也将是板块未来楼市走向的风向标。

得益于近年来，园区积极地进行城市更新“退二进三”工作，加快构建“一主两副”城市发展新格局，不管是传统意义上的核心板块，还是次核心、新城板块，都有不少地块待出让。

2024年的园区楼市依旧可谓看点十足。

但从现状市场来看，就算是核心板块也并非“躺着卖”的形势。

回顾最近几次苏州“4.5万元/㎡+”、“5万元/㎡+”项目的开盘成绩，已经远没有巅峰时期千人摇号的辉煌了。

并且在如今不限地价、不限房价的前提下，园区核心破“6字头、7字头”的前奏已经吹响。

产品力怎样提升，才能匹配这样的房价?

这也是2024年，园区市场留给在苏房企的一道新命题。

本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）

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