解读丨首个经营性物业贷款专项监管文件：缓解房企“断臂求生”导致资不抵债的风险

房企融资再迎支持政策。

1月24日晚间，中国人民银行与国家金融监督管理总局联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》（以下简称“《通知》”）。监管首次对商业银行经营性物业贷款业务进行明确，明确经营性物业贷款的定义，并将商业性房地产范畴扩围；同时明确贷款额度和贷款期限等内容，拓宽资金用途，扩大经营性物业贷款使用范围。

经营性物业贷款业务的首个专项监管文件

中信证券表示，《通知》发布前，国内金融监管机构对于经营性物业贷款业务并未有专项规章制度，而是更多通过负面清单管理来约束该业务的开展（如，约束资金用途、还款来源、贷款额度等）。《通知》属于经营性物业贷款业务的首个专项监管文件。

具体而言，商业性房地产包括但不限于商业综合体、购物中心、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产项目等，不包括商品住房、租赁住房。

西部证券研究发展中心分析师周雅婷介绍，新规进一步拓宽企业所持有的商业性房地产范围，增加文旅地产，同时明确租赁住房不适用经营性物业贷款。承贷额度的提升以及可投向商业性房地产范围的拓宽，有助于提升房企可贷资金规模，增加房企可支配资金。

用途方面，此前，经营性物业贷款仅限于归还用于建造该经营性物业的贷款或升级改造，《通知》放宽了贷款的用途，2024年底前允许用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。

《通知》明确贷款的额度。经营性物业贷款额度原则上不得超过承贷物业评估价值的70％。经营性物业贷款期限一般不超过10年，最长不得超过15年，且贷款到期日应早于承贷物业产权证到期日至少5年。

华泰地产房地产团队称，本次新政为部委首次对抵押率下限予以明确指引。从以往的实操经验来看，经营性物业贷的抵押率一般不会高于50%～60%，这意味着新政下，不动产的贷款额度有提升空间。

周雅婷同样提出，在抵押率方面，新规明确经营性物业贷款额度原则上不得超过承贷物业评估价值的70％，比例较此前提升至少10%（以往金融机构在开展经营性物业贷款时要求贷款额度原则上不超过承贷物业评估价值的50%，最高不超过60%）。

华泰证券固定收益团队认为，经营性物业贷款期限一般不超过10年，最长不得超过15年，一般贷款期限在5-8年，相比于房企开发贷和公开债，经营性物业贷期限长、贷款金额大、资金用途限制较少。

对优质房企更有利

多家券商团队均分析认为，经营性物业贷款政策的出台对拥有优质资产且抵押率低的房企更有利，对于已出险房企的影响有限。

中金公司银行团队分析称，《通知》将带来房地产贷款政策放松：经营性物业贷款此前用途监管较为严格，用途放松有望改善优质房企流动性状况，但对于已出险、非正常经营的房企本次政策变化影响可能有限。

国金证券地产首席分析师杜昊旻同样表示，拥有优质运营资产、抵押率较低的房企能更加受益。

华泰证券固定收益团队认为，对于房企而言，通过经营性物业贷盘活存量资产、置换存量债务，一方面有利于降低融资成本，“以时间换空间”降低短期偿债压力，另一方面也减轻了房企为偿债将优质资产折价出售的压力，缓解房企“断臂求生”导致资不抵债的风险，为后续行业复苏保留有生力量。

对于下阶段，中信证券同时称，在顶层制度完善下，商业银行或兼顾监管引导与风险防控来安排涉房贷款投放。对于商业银行而言，预计下阶段仍将围绕优质主体、优质区域和优质项目平稳开展增量地产融资业务。对于房企存量业务而言，问题房企的流动性与应偿债务压力仍存，对应存量风险的处置、化解与出清仍需时间；对比上市银行房开贷不良率与过往问题房企的敞口情况，预计部分银行对于相关房企的贷款分类及减值计提或仍处“爬坡”状态，未来头部问题房企的破产重组方案推进或尤为关键。

华泰证券固定收益团队同时提出，政策实际效果有待观察。此次《通知》利好房企信贷融资，但也需关注，在行业偏弱背景下，当前房企账上无抵押且产权清晰的物业规模可能收缩；部分民营房企已出现债券展期或实质性违约，各家银行贷款发放仍面临不良率约束；我国商业地产结构性过剩及房地产市场走弱，商业地产面临租金下降、空置率上升等问题，房企所持物业未来现金流有下滑风险，或影响其评估价值和贷款额度，关注后续政策落地进展和实际受益房企范围。

杜昊旻认为，经营性物业贷政策能在短期改善房企的资金状况，但金融机构放款仍需看项目和房企资质，部分民营房企融资或仍需担保增信，同时房企持续经营现金流的改善关键还是在于销售的企稳。

房企融资支持持续落地，部分成果显现

国金证券地产首席分析师杜昊旻认为，房企融资支持持续落地，已有部分成果显现。自2022年11月“三支箭”到2023年中央金融工作会议，支持房企现金流改善的措施持续落地。

华泰证券房地产团队同样表示，近年房企融资政策持续发力。2022年11月以来“金融十六条”、“三支箭”等融资支持政策逐步落地，2023年10月末中央金融工作会议及时提出“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，再次强调房企融资支持的“抓落实”，得到了各部委的积极响应，2023年房地产行业也结束了两年的净偿还，重现净融资。

杜昊旻介绍，信贷层面，截至去年三季度，房地产开发贷余额13.17万亿元，同比增加4%，占金融机构各项贷款余额5.61%，较22年末下滑0.29个百分点；债券融资层面，2023年中债增和地方国资支持房企发债融资规模合计约200亿元，龙湖集团、新城控股、美的集团、碧桂园等民营房企获增信发债规模在15亿元以上；股权融资方面，截至2024年1月，已有招商蛇口、华发股份、陆家嘴、福星股份4家上市房企在A股完成股权融资，合计募资301亿元，另有5家房企股权融资方案已获证监会批复。

华泰证券房地产团队同时称，相对而言，民营房企在债券市场仍处于缩表状态。本次新政通过加强持有物业的变现能力和资金使用效率，进一步改善房企合理融资环境。叠加消费性基础设施REITs的发行也为不动产盘活提供通道，持有物业资源充沛的企业将明显受益。