调查| 莘庄工业区创新盘活千亩低效用地，18亩老厂房焕新，税收增数百倍

摘要：2023年10月，自然资源部印发《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》，上海成为试点城市之一。

一块沉睡20多年的节余土地刚被“唤醒”，就被全球制药巨头莫德纳相中，由此诞生了“莫德纳速度”；一处长期低产出的老厂房涅槃重生，迎来2家世界500强外企布局地区总部和研发中心，达产后税收将从几十万元增至2亿元……

作为闵行区先进制造业的承载地，上海市莘庄工业区有实体企业1600多家，经过近30年发展，规上工业总产值和商品销售总额连续3年达到“双千亿元”规模。但在这喜人成绩的背后，园区正面临“增量用地趋于耗竭、产业发展增速趋缓”的难题。

怎么办？记者调查了解到，莘庄工业区正创新探索多元方式盘活存量土地资源，让“存量”变“增量”，近三年盘活低效产业用地上千亩，引入了高端制造、生物医药等领域的一批优质项目，为未来高质量发展进一步蓄势增能。

节余土地刚收回就被巨头看中

2023年，在上海，“莫德纳速度”备受瞩目。

当年4月，莫德纳集团首席执行官班塞尔一行首次来沪，在闵行考察期间作出决定，要在莘庄工业区建设莫德纳全球最大工厂。

“之所以能如此迅速作出决定，是因为莫德纳看中了闵行一块‘风水宝地’。”莘庄工业区招商部经理谢婷妍当时陪同接待班塞尔一行，她回忆道：“班塞尔先生说，他来中国前就对莘庄工业区有所耳闻，因为这里有莫德纳的上游供应商企业——兆维科技。当天，他站在地块旁一栋厂房的楼顶，俯瞰眼前一片四四方方的地块时，双眼发光，最终决定，打破原先拿地100亩的计划，将这块270亩土地全部‘收入囊中’。”

被莫德纳看中的这块地，此前其实是一块沉寂多年的“睡地”。

自2018年起，莘庄工业区对行政管辖范围内存量土地进行全面摸排，特别是针对有空间节余的地块开展调查研究，并积极与土地权利人沟通地块开发意向。经梳理得知，该企业原地块面积约600亩，已陆续开发约330亩，由于企业规划调整，剩余270亩并未进入实质性开发，长期处于节余状态。

在2021年1月和2022年10月，莘庄工业区两次发函至该企业，提出节余土地分割转让或收储的建议，在这期间工作人员还多次实地走访解读相关政策。直至2022年底，企业终于松了口，明确表示未来没有扩大经营和开发利用节余土地的打算，并有意愿将节余的工业用地分割后返还政府。

“沟通中，企业表达了在后续操作流程、税收、资金补偿等相关政策上的疑惑。”莘庄工业区规土所所长潘颖亲历了这块睡地的“唤醒”，她说，面对企业提出的问题，莘庄工业区召集相关部门组成工作专班，针对每一个疑问耐心解答，并落实办结时效与对接专员，彻底打消企业的种种顾虑。

最终，该宗270亩节余土地以“协商搬迁”的方式由闵行区土地储备中心收储，闵行区规划资源局按照规定完成收地程序，这就为莘庄工业区引进优质生物医药项目提供了空间。

“企业节余用地就是沉睡的金土地。莘庄工业区根据该地块收储经验，推出了企业节余土地分割收储的创新模式，既盘活了企业的存量土地资源，使得企业获得一部分资金回报，也增加了政府可统筹的产业发展空间。”潘颖说。

一处老厂房引来两家世界500强企业

2023年8月28日，世界500强博世集团旗下工业品牌博世力士乐莘庄工业区园区正式开园；2023年9月5日，丰田合成（中国）投资有限公司（简称“丰田合成”）举行中国本部及研发中心开业仪式。

巧合的是，这两家知名外企在莘庄工业区都选择了同一个地块——春光路611号。该地块是莘庄工业区回购低效园区重新进行改造的一个案例。

据了解，春光路611号地块原为某化妆品公司用地，面积为18.48亩，前些年持续低税收。2018年，莘庄工业区在走访服务企业中获悉，该公司由于业务整合，有意退出用地需求。

经过多轮协商，该公司最终同意，由莘庄工业区经济技术发展有限公司作为主体将该土地及资产进行收购，并整体改扩建。改建后，地块容积率从0.35提升至1.2，其中1号楼厂房建筑为丰田合成定制用房，2号楼厂房引入博世集团租赁使用。

经过改造后的园区，2023年相继迎来了两大企业入驻。通过腾笼换鸟，该地块不仅税收从原先的数十万元，在企业达产后可增加至2亿元，而且，两大名企也将前沿研发中心布局在此。

莘庄工业区经济技术公司副总经理童玲玲说：“身处一线，我们发现，最前沿技术及颠覆性技术很多都是紧紧依附着制造业在布局，面对产业生态不断扩圈，‘捉襟见肘’的用地资源让我们倍感压力，因此，我们积极跨前一步，想尽一切办法，推动盘活低效用地，用存量土地来保障产业增量。”

无独有偶。类似这样的低效园区提升改造案例，在莘庄工业区不止一处。

在申富路369号的地块上，施工人员正在热火朝天地进行厂房改扩建，不久之后，这里将崛起一片新厂房。

原来，该地块上的公司因业务调整，有意向出售土地和房屋资产，且已有其他商业公司抛出高价接盘的橄榄枝，欲打造地产租赁项目。

得知此信息后，莘庄工业区立即进行研判，认为该地块转手的第三方意图，并不符合园区产业发展相关规划，于是积极与该公司展开沟通协商。

2022年初，莘庄工业区经济公司完成对其土地和房屋资产的收购。

此后不久，莘庄工业区企服人员在走访中获悉，园区一家优质龙头企业上海依工塑料五金有限公司因生产经营与长期发展需要，在现有场地已不能满足后续生产经营需求的情况下，提出了用地需求。

“我们的业务随着新能源汽车产业布局将有较大的增长，因而需要更大的生产空间。”依工亚洲汽车集团总裁王迅飙表示，到2030年，公司在上海的业务将比2021年翻番，因此需要扩大一倍的生产场地。

据了解，申富路上的回购地块总面积92亩，地块及房屋资产按相应评估后，转让给依工塑料公司，该公司投资9亿元进行厂房改扩建，用于建设新能源汽车零部件扩大产能项目，预计2026年产能将实现翻一番。

除了已经完成转型的几处地块外，莘庄工业区当前正与多家单位主体进行土地和资产回购事宜的洽谈，预计近期还将回购近百亩低效土地及地上资产，从而“挤”出更多优质产业发展的空间。

除了协商还有杀手锏

土地盘活，除了通过友好协商达成协议回购之外，还有一些案例非常棘手，双方一时难以形成共识，只有依照法律法规进行裁定。

比如，某企业拿地后迟迟不肯动工投产，即使土地出让协议明确规定投产期限，但企业却依然我行我素。

在莘庄工业区华宁路以东、申翔路以北，这里有一处杂草丛生的土地，周边各地块均已开发，但这块近49亩的土地闲置了20多年，始终不见开发利用动静。

到底是何原因？经核查，该公司获得土地使用权后，由于资金原因无力开发。这期间，莘庄工业区与土地权利人多次友好协商希望能收回土地，但均未果。土地一直闲置，企业又不愿被收回，似有“炒地皮”之嫌。

为此，在经过咨询相关专业机构后，莘庄工业区对该地块的属性做了科学判断，认为其符合产业闲置土地。

于是，闵行区人民政府根据《土地闲置处置办法》，依法将该地块认定为闲置土地并正式发文，土地权利人未提出异议，该宗土地成功收回，并交由闵行区土地储备中心储备。

该地块被依法收回的消息，引起了兆维科技公司的注意。

“此前，莘庄工业区也提出了几块地供我们挑选，但与兆维科技的产业特点、面积要求等存在差异。这块地就在公司附近，十分契合我们的需求。”兆维科技公司总经理王志群表示，最近落地园区的莫德纳公司，是企业的下游客户，随着周边生物医药产业链的形成，企业希望能在这块地上打造兆维科技的“管理中心+研发中心+制造中心”。目前，兆维科技已经明确表示用地需求意向，并启动相关流程。

据了解，除了该地块已经成功实施收储外，莘庄工业区还有400多亩闲置的存量土地正在处置过程中，下一步将依法依规做好相关工作，积极推动闲置土地的收储和盘活利用。

“让‘睡地’变成‘金土地’是一篇大文章。复盘莫德纳项目落地，我们如果没有土地资源的准备，就可能会与世界最前沿的科技和企业失之交臂。”莘庄工业区党工委书记、公司董事长曲峥坦言，“面对正在排队等地的杜邦、华硕、赢创等企业高能级新项目，如果没有空间资源承接，那我们是否会错过一个时代？因此，莘庄工业区要抓住机会，通过摸排存量资源、摸清需求意向和全方位优质服务等措施，不断探索新模式，盘活低效用地，增强制造属性。”

2023年10月，自然资源部印发《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》，决定在43个城市开展为期4年的低效用地再开发试点，上海成为试点城市之一。此后不久，上海市发布《关于本市全面推进土地资源高质量利用的若干意见》，提出土地要素保障从“增量为主”向“盘活存量”转变。这些政策的及时出台，为莘庄工业区盘活存量土地资源带来强力支撑。

下一步，莘庄工业区将借助“东风”，重点谋划在收储重出（转出让）、调整产权主体、节余土地分割收储、自主提容、自主转型、微改造更新等方面发力，以“减量”换“增量”，探索走内涵式、集约型、绿色化高质量发展新路。