天府云城三期逾期交房拒付违约金 仁寿县部门文件成“保护伞”

近日，眉山联想叠云创新科技园三期（天府云城C区）业主在疫情发生一年后订立购房合同，开发商以疫情影响属“不可抗力”为由拒付违约金一事引起了广泛关注。该楼盘业主认为“情发生后订立的购房合同，‘不可抗力’不能成为延期交房的挡箭牌，四川联创公司不能随便一句‘不可抗力’就转嫁内在的经营风险，一甩了之。”

何谓不可抗力？

仁寿县住建局文件涉嫌与法律法规相抵触

据了解，天府云城C区位于天府新区眉山片区视高街道，逾期交房后，部分业主代表找开发商四川联创考拉科技产业有限公司（以下简称“四川联创公司”）协商逾期交房违约金赔付问题，开发商认为成都市印发的成冠肺防指〔2020〕196号关于《积极做好疫情防控工作推动房地产企业复工复产若干措施》的通知规定“因疫情影响商品房交付期限原则上可顺延最长不超过3个月”，这意味着在疫情期间，开发商可以根据实际情况适当延长交付时间，天府云城C区顺延2个月交房没有违约，不同意支付违约金。

业主代表当即指出，四川联创公司对成冠肺防指〔2020〕196号《通知》的解释是断章取义，该《通知》是2020年4月13日印发，原文为“本通知下发前已签订商品房买卖合同且约定交付时间在2020年1月24日及以后的商品房项目，交付时间可顺延，原则上最长不超过3个月，买卖双方当事人另有约定的除外。本通知发布以后签订的商品房买卖合同应合理确定交付时间。”

业主认为，〔2020〕196号《通知》规定，在2020年4月13日前签订购房合同，而且约定交付时间在2020年1月24日及以后的商品房，其交付时间才可顺延。业主签订购房合同的时间是2020年10--11月之间，属于该《通知》发布以后，亦即疫情发生近一年后签订的购房合同，〔2020〕196号《通知》明确指出“本通知发布以后签订的商品房买卖合同，开发商应自行合理确定交付时间”，因此不属于不可抗力，天府云城C区逾期交房就应该承担违约责任，并按合同约定赔付违约金。业主代表还就《民法典》第一百八十条、第五百九十条关于“不可抗力”条款进行了阐述，认为四川联创公司已经能够预见到疫情对工期的影响，不能构成不可抗力。

据了解，业主代表在双方协商中据理力争，坚持要求开发商支付逾期交房违约金。十几天后，开发商拿出仁寿县住建局等五部门印发的仁住建发〔2021〕569号《关于精准应对新冠肺炎疫情冲击全力保障房地产市场平稳健康发展的通知》，强硬地告知业主，依据2021〕569号《通知》内容，联创公司顺延2个月交房没有违约。

业主们看见该《通知》瞬间懵了，疫情发生后，全国各地市住建部门第一时间就作出反应，纷纷发布做好疫情防控工作推动房地产企业复工复产、促进房地产市场平稳发展的措施。成都市于2020年4月13日发布《通知》，2020年3月8日眉山市住建局发布《眉山市有效应对新冠肺炎疫情促进房地产市场平稳发展政策措施》、《眉山市有效应对新冠肺炎疫情促进建筑业健康有序发展政策措施》的通知。然而，作为眉山市下辖的仁寿县住建局不但对疫情熟视无睹不作为、慢作为，于2021年12月30日才作出反应，还不顾疫情已经发生了近2年之久的实际情况，生搬硬套其他“顺延因疫情影响商品房交付期限”条款，与法律、法规相抵触，成为了四川联创公司逾期交房拒付违约金的“保护伞”。

仁寿县住建局等五部门发布的仁住建发〔2021〕569号《关于精准应对新冠肺炎疫情冲击全力保障房地产市场平稳健康发展的通知》在“顺延因疫情影响商品房交付期限”条款指出，“本通知发布（2021年12月30日）以后签订的商品房买卖合同应合理确定交付时间。”因发布的时间原因，〔2021〕569号《通知》把2021年12月30日前疫情发生后签订的购房合同归为了不可抗力，违反了《民法典》第一百八十条、第五百九十条关于“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”的规定。

2020年4月16日，最高人民法院发布的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》明确指出，“在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小”；2020年3月3日，四川省高院发布川高法民一〔2020〕1号《关于涉新冠肺炎疫情相关民事案件审理的法官会议纪要》在（一）关于不可抗力的问题指出，“当事人主张不可抗力免责，具有下列情形的，不予支持：（1）当事人在订立合同时已经知道或者应当知道疫情发生或者疫情防控措施实施的，”；浙江省高院印发的浙高法民二〔2020〕1号《关于审理涉新冠肺炎疫情相关商事纠纷的若干间题解答》中更是明确提出，“对于本次疫情发生后订立的合同，可以推定当事人在缔约时，对疫情这一特定事件及其变化和后果已有预判，故原则上对当事人提出的不可抗力或情势变更主张不予支持。”

据悉，天府云城C区业主将根据《眉山市备案审查工作规定》、《四川省行政规范性文件管理办法》的规定，对仁住建发〔2021〕569号《关于精准应对新冠肺炎疫情冲击全力保障房地产市场平稳健康发展的通知》的部分条款提出“规范性文件”审查申请，并要求仁寿县住建局对该《通知》不可抗力时间认定等方面问题作出解释。

天府云城涉虚假宣传大阳台“变身”花池

据业主介绍，四川联创公司在销售天府云城C区预售房时，明知商品房规划设计的是花池，却在样板房、户型模型、销售人员拿给业主的宣传效果图及向业主推销介绍中将花池变成大阳台展示和推介进行虚假宣传，以此来吸引业主购买。

业主们表示，他们购买的是预售房，在签订购房协议时无法看到所购商品房的实际情况，购房协议所附房屋平面图没有标注房间的功能和名称，平面图上的花池，开发商及销售人员不明确告知业主，仅从平面图的轮廓看，业主只能相信样板房、户型模型、宣传效果图及销售人员的虚假宣传，认为购买的就是带落地窗户的大阳台房屋。

尽管开发商在样板房、户型模型有“仅供参考，非交付标准”，宣传效果图上没有开发商的名称，也写有“装修参考图”字样，但宣传页上的内容文字过小，未能显著、清晰表示，销售人员也未明确提醒购房者注意；购房协议中也有“样板房、户型模型、效果图仅供参考…以实际交房为准”的条款。但《民法典》、《反不正当竞争法》、《消费者权益保护法》等法规规定了这些宣传“构成要约”、“与对方有重大利害关系的格式条款、未履行提示或者说明义务”“应当遵循诚信原则”等内容，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容。

而落地窗户的大阳台无论在房间布局、采光和适用性、房屋价格的影响等内容对于购房者是否决定购买房屋具有重大影响。开发商明知按规划修建的是花池却进行虚假宣传，希望职能部门予以查处，并责令开发商承担违约责任，赔偿业主的损失。

安居才能乐业，房屋买卖涉及到人民群众的切身利益。在商品房开发中，开发商应当按照合同约定全面履行自身义务，在保障房屋质量的前提下，坚守诚信，按照合同约定的时间交房，并履行交付相关手续材料等义务，如出现虚假宣传、逾期交房、逾期办证、房屋质量不符合要求等问题时，应承担违约责任或损害赔偿责任。

天府云城是“创新科技园”还是房地产项目？

2018年6月27日，眉山市举行了眉山联想叠云创新科技园项目签约仪式，市委书记慕新海出席签约仪式，市委副书记、市长罗佳明在仪式上致辞。9月30日，眉山联想叠云创新科技园项目启动仪式举行；市委书记慕新海出席仪式并致辞，市委副书记、天府新区眉山党工委书记黄剑东主持仪式。眉山联想叠云创新科技园项目列入“眉山市2019、2020年省重点项目名单”，可谓声势浩大。

据悉，眉山联想叠云创新科技园项目号称投资约80亿元，占地约800亩，将构筑“联想企业级创业孵化中心、联想企业级创新中心、联想系企业总部基地、联想云电脑制造基地”四大产业板块，形成千亿规模“数字经济”集“研发、服务、投资、孵化、办公、示范”为一体的高科技产业集群，项目达产后预计实现年产值约100亿元，引人企业300余家，解决就业1万余人，有力助推地方经济发展。

然而，2024年新年伊始，3年间眉山联想叠云创新科技园1--4期全部“变身”商品房和商业地产，构筑的“两中心、两基地”四大产业板块，仅有“云电脑制造基地”空有厂房而无“产业”；集“研发、服务、投资、孵化、办公、示范”为一体的高科技产业集群不见踪迹。眉山联想叠云创新科技园变身“天府云城”房产项目，打着创新科技园的“旗号”做商业楼盘开发引质疑，本网将持续关注。（袁春华）