城市档案｜如果能让北辰“翻身”，它一定是“急先锋”！

• 天津城市发展的重心已经大掉头。
• 从环城建新区，回归到市区做“填空题”。
• 资金和精力转移后，很可能“误伤”环城板块，配套建设或放缓。
• 如何判断板块的发展速度与潜力？
• 365淘房推出系列专题《城市档案》，定期记录板块生长，评判板块发展指数，建立专属档案，供大家参考。

现在的北中环，有两种声音在博弈。

一种是“诟病”，别说北中环了，整个北辰都被乌云笼罩。

去年，北辰的新房成交量并不理想。

全年仅成交67.8万平米，同比下降4.6%，成为了全市成交量下跌最多的区。

瑞景的饱和、铁东北路的落寞、小淀的衰败……

太多的负面情绪积压，以至于绝大多数时间，买房人对这里是利空的。

即便北中环的成交套数和成交面积均能处在北辰头部，也稍显“胜之不武”。

受限于城市发展重心的偏移，北中环没有享受到资源的利好。

首先是商业。

不止是北中环，整个北辰都没有大型的商业资源，还在靠传统商业苦苦支撑。

从最早的爱琴海，再到王府井、永旺、星河Coco Park，爽约的爽约，跑路的跑路。

北中环能够得到的商业就是辰悦广场，其体量难以支撑需求。

其次，教育。

实际上，这并不是主要矛盾。

天津的教育板块太多了，不缺北中环这一个。

所以，买房人对于这方面的预期并不高。

但，想要有所突破，教育资源势必要引入。

在天津买房谁能绕得开这一项呢？

第三，地铁。

很遗憾，北中环周边的地铁还都停留在规划阶段。

最早能实现的是地铁4号线北段，设有北中环站和天穆站。

如果顺利的话，明年的7月份，北段能实现试运行。

同时，还有一条地铁7号线会途经板块，但站点未定。

地铁，有，但需要等！

第四，供应端出现问题。

对于北中环来说，商业和教育都算小问题。

毕竟，把产品做好也能吸引买房人，水西就是成功案例，没有教育、没有商业、甚至没有地铁，房子也能卖的叫好又叫座，总价最贵近3000万。

北中环的供应量并不少，怎么就卖不动了。

问题到底出在哪？展开说一下。

新盘迭代滞后且复杂

在龙耀城没出现之前，北辰还没有“三代产品”，全靠二代产品撑场。

不夸张地说，远郊都开始研究新产品了。

北中环多少有点后知后觉，至少落后了2-3年。

不止如此，还有转正的还迁房直接参与竞争，从外观上看起来和商品房没什么两样。

本来商品房就滞销，相当于在池子里又添了点水。

而且，这类房源在价格上是有优势的，进而造成价格的拖拽。

此外，还有大量的保障房穿插在板块当中。

在一定程度上，影响着城市界面和改善的浓度。

这其中，还有未拆干净的“棚户区”。

供应具有不确定因素

之前的金汇云璟和融创宸悦和鸣都被寄予厚望。

现在的情况大家都知道，不过多评论。

想要说的是，一两个盘遇到交付或暴雷的问题，会直接影响到对整个板块的信心。

买房人不买房，开发商不拿地，产生一系列的连锁反应。

但，不能忽视，北中环是具备“转向”条件的。

这就得说市场中存在的第二种声音。

一旦北辰起势，北中环会成为撬动热度的杠杆，后发优势很强。

别看眼下困难重重，曾经的北中环也辉煌过几年。

融创宸悦和鸣排队买房还记得吗？

中储、中海等开发商为了南仓的地块，触发了熔断机制，还记得吗？

自始至终，北中环都是“兵家必争之地”。

为什么北辰就这能出地？为什么第一个新产品要在这做？为什么南开学校要在这选址？

简而言之，因为北中环处在了“咽喉部位”。

与水西、梅江等头部板块一样，北中环是市区的“贴骨肉”。

南侧就是红桥区和河北区，具备外溢的条件，可以到这里寻求改善。

虽然，寻求地缘改善的难度也不大，但谁不愿意选择更大更新的产品呢？

况且，这两个区的教育优势也没那么明显。

尤其，现在红桥、河北新房供应已经不多了，到北中环买房顺理成章。

随着地铁建设的推进，更容易把买房人引过来。

大胆想象，是不是未来也能面向全市。

想要面向全市，各个环节都要协同推进。

不吹捧，龙耀城来了之后，北中环确实起变化了。

做出了北辰首个“第三代产品”，虽然不足以颠覆现状，但完成了从“0”到“1”的突破。

至少，能收割一批“颜粉”。

同时，还带来了南开中学。

让人们看到了一些希望。

关键一点，价格合适，均价1万5。

以小见大，未来北中环的新盘有作业可抄了。

除此之外，板块的市场环境也在逐渐向好。

都说利空出尽皆是利好。

说三点。

板块成熟度

没有享受到资源的利好，并不意味着成熟度不高。

要知道，北中环可是北辰的老城了。

老天津人可以不知道北中环，但不能不知道南仓、天穆还有柳滩。

全国网红经济盛行之后，天津除了西北角，还火了顺义道。

美食聚集、人气鼎盛。

咱就说这二园子烧烤，哪天下午不是排着大长队。

周边的小吃、饭店、小商超、菜市场一应俱全。

甭管是本地的、跨区的、外地人，这里从来不缺人气。

生活在这里，特别方便。

相比于新区，这就是最大的优势。

期房卖成了现房

所有事都要一分为二的看，新房滞销，期房变成现房。

看似负面，可确定性越来越强。

中储城邦全部现房销售。

金隅金成府一期的小高层、洋房，已经交房。

金隅金成熙府今年10月交房。

新城云樾玖璋今年6月交房。

包括金汇云璟、融创宸悦和鸣都有消息称今年要交房。

价格红利

之前，我们已经提到北辰的房价已基本筑底。

北中环也是如此。

高层1.5万，洋房1.8-2万，叠拼2.1-2.6万。

主城还能找到这样的价格，也不容易了。

现在买，也算是抄底的好时候。

北辰想要翻身还需要一段很长的时间。

首要解决的就是城镇化。

有些棚户区和村镇还没完全“拆出来”。

腾笼换鸟之后，就要开始发展自己的A类地段。

客观说，相比于其他三区，北辰差出一个发展阶段。

能承接瑞景，能在全市同场竞技的板块，北中环机会很大。

一旦北辰起势，它就是“急先锋”。

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