谷底一年 | 自如求变

编者按：2023年，是中国经济在三年疫情后的第一年，身处诸多外部环境和内部发展的压力，但经历艰难，我们更应坚定信心。

在谷底，走向上的路。观点新媒体继续策划和推出年度系列报道——“谷底一年”，以求全面与深刻聚焦在困难时期里，优秀企业群体的坚强与坚韧，它们遭遇坎坷，心向美好。

与此同时，我们亦将继续对话一批具有全球视野和丰富学识的经济学者与行业领袖，从他们的角度，解读中国经济与行业未来发展。

观点网据自如官方披露，自增益租模式推出以来，采用该模式的房源已累计20万间。同时，2021年以来新收业主委托房源均100%采用增益租模式，其中整租房源委托房源中占比达到55%。

对比早前使用的省心租模式，增益租模式下，自如将装修成本转到业主身上，角色定位也就转变为资产管理者。

值得一提的是，增益租模式也已在自如集中式租赁产品中推行。

同时，近几年自如加快集中式产品的布局，2022年全年新开自如寓超50个，全年新增自如寓超50栋。

截至2023年6月30日，自如资管管理的房源量突破3万间，集中式公寓项目布局全国13个城市，新拓天津和武汉两城，同时上半年超30个项目实现100%满租。

从自如资管平台披露的合作模式来看，似乎有意布局重资产项目。对比轻资产模式，重资产项目资金回收周期长、投资压力大等问题清晰存在，政策的支持一定程度上给自如等更多租赁企业提供了入局的可能。

身份的转变

2023年以来，关于自如上市的消息反复传来，市场对IPO准备进程尤为关注。

就在去年3月，有报道称自如计划赴港IPO，计划筹资约10亿美元，最早或于4月份向港交所提交初步招股说明书；7月，资本市场传出消息，自如最快将于第三季度正式向港交所递交招股说明书，IPO团队可能包括中信证券、高盛、摩根士丹利等。

对于这两次消息，自如方均表示“不予置评”。

上市的话题算是旧话重提，早在2019年就有消息指自如将于2020年赴美上市。当时自如表示暂不急于IPO，更需要聚焦于创造用户价值和社会价值。

值得一提的是，链家自如事业部成立于2011年，在2019年就已宣布房源数量已经突破100万间。而中介背景带来的客户、房源以及交易信息等方面的资源，对自如实现规模快速增长有一定的帮助。

进入2024年，自如对外公开的管理房源数仍是超过100万间，没有明显增长。显然这几年进入运营深耕阶段，在规模上的扩张脚步已经放缓，更多聚焦于现有项目的运营管理。

从规模增长放缓可以看出经营上存在一定的压力，上市融资可能会是一个解决方案。而且在运营模式上，自如也进行了新的探索。

10月21日，自如举办了“2023自如业主开放日”，并公开了增益租3年的成绩。据介绍，增益租模式自推出以来，采用该模式的房源已累计20万间。

过去12年，自如在全国10个一线及新一线城市均有布局。2022年，自如在托管期的业主约有35万、在租自如客约130万，入住率超90%。从披露的数据来看，增益租模式的房源体量有比较可观的增长。

在开放日现场，自如董事长、CEO熊林表示：“2021年自如全面开启以‘增益租’为核心的‘质变’。质变必量变，在经历了33个月的‘质变’之后，目前已然进入了全新的稳定发展阶段。”

去年4月，熊林曾表示“增益租是未来唯一行得通的模式”，2021年以来自如新收业主委托房源均100%采用增益租模式，其中整租房源在委托房源中占比达到55%，而且增益租模式也已在集中式租赁产品中推行。

增益租模式是自如于2021年推出的针对收房端的新模式，也是从二房东向资产管理者身份转变的关键。

简单来说，自如增益租模式将房屋租赁分为装修和招租两大模块。其中，装修模块由自如统一设计统计装修，业主需要为房屋装修付费。

招租模块同样由自如负责寻找租客，但与之前不同的是，自如承诺给业主保底收益，超出部分有额外分成。

此前，自如采用的10年省心租模式中，需要自费装修房屋，承担房屋软装成本。增益租模式下，将装修成本转到业主身上，报表中长期待摊费用得到优化，角色定位也就转变为了资产管理者。

资管轻与重

不过自如并不仅局限于分散式产品的布局。

去年12月4日，中铁建工集团有限公司与自如寓（北京）住房租赁有限公司成功签署战略合作协议。

据了解，双方将探索租赁住房多样化合作，包括不限于对存量低效、闲置资产进行投资改造，打造保障性租赁住房和市场化长租公寓。

值得注意的是，本次战略合作双方共同取得集体建设用地使用权，投资建设高品质租赁社区；在综合用地的开发上，将致力于建设集住宅、写字楼、新青年公寓多元业态的大型综合体。此外，双方计划每年为社会提供5000间以上高品质租赁住房。

本次合作也意味着自如将加大对集中式产品的布局，同时除盘活闲置资产外，自如将开始探索新建住房租赁产品。

来源：自如官网，观点指数整理

事实上，自如在成立初期就有做集中式的整栋公寓产品。据自如官网披露，首个集中式产品于2012年11月20日正式对外营业。此前有报道称，2011年到2012年期间，自如一共做了8套整栋公寓，但此后集中式产品上的布局便冷淡下来，转而专注于分散式产品。

直至2018年6月，自如资管平台正式对外开放合作，这也意味着继续加大集中式产品布局。

这两年，自如资管规模继续得到增长，2022年全年新开自如寓超50个，全年新增自如寓超50栋，在营项目覆盖北京、广州、苏州、上海、成都、深圳、杭州、南京、钦州以及徐州十城。运营层面，全年平均出租率98%，租客满意度98%，年续租率50%，也是比较可观的成绩。

截至2023年6月30日，自如资管管理房源量突破3万间，集中式公寓项目已布局全国13个城市，新拓天津和武汉两城，同时上半年超30个项目实现100%满租。

来源：自如资管官微，观点指数整理

据官微披露，自如资管是自如旗下资产管理平台，目前拥有自如里、自如寓、自如友寓、自如寓Prime、自如寓Lite、自如驿、城市之光以及Z-SPACE八大产品线，满足不同用户的居住需求。

来源：自如资管官微，观点指数整理

据观点指数了解，目前自如资管包括委托管理、直营保租、DOT模式、联合投资以及转让并购五种合作模式。

委托管理、DOT模式以及联合投资这三种明显是轻资产方式，自如会有相应的管理费收入。DOT模式虽然在项目筹备初期要进行一定的资金垫付，但项目收益会优先偿还期初投入的资金。

最后一种转让并购模式，据自如资管披露，这种模式是收购优质资产（产权或租约），或资产所在公司股权，进而帮助业主盘活资金链。

这似乎意味着自如资管还将以重资产方式参与住房租赁市场。

早前自如资管官微披露2023年一季度的工作总结也侧面印证了观点指数的猜想，其中提到，自如资管位于北京南四环的重资产项目蓄势待发，可提供500余间租赁住房，由自如资管对项目整体改造后进行运营。

自如资管合作模式的调整、转变，离不开住房租赁市场的快速发展。

前文提及与中铁建工达成合作，双方共同取得集体建设用地使用权，投资建设为高品质租赁社区，这也表明自如看好集中式产品的发展，将投资集体土地建设住房租赁产品。

发展战略的转变与当前集体土地、租赁用地以及保租房REITs产品的发展不无关系，而且自如已经有运营集体土地建设租赁住房的经验。

2023年2月15日，雄越自如里迎来第一批租客，项目位于北京房山区西潞街道，是自如资管首个大型集体土地租赁社区，项目建筑面积7.16万平方米，共计5栋楼，可提供960余套租赁住房，包括标准一居、舒适一居、轻奢二居、温馨三居室四种房型。

该项目由北京市房山区西潞街道夏庄村经济合作社开发建设，由自如资管负责专业管理、运营服务。

政策与融资

不同于房企系租赁企业先天性的优势，自如资管如果以重资产模式参与住房租赁市场，必然要考虑的就是资金问题。

来源：天眼查，观点指数整理

据观点指数了解，自2018年以来，自如共计完成四轮融资，其中不乏腾讯投资、华平投资、软银愿景基金、红杉中国等投资机构。

最近一次融资是在2020年，距今已接近4年。

此外，早前自如通过发行ABS产品获得进一步扩张资本，但没有使用实际资产，而是将向租客发放的分期小额贷款债权作为底层资产。

2017年和2018年，自如先后发行了中信证券自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划和中信证券-自如2号第1-8期房租分期信托受益权资产支持专项计划产品。

长租公寓+金融的扩张模式，背后隐藏的风险引起了市场关注。后续一系列监管政策出台，推动住房租赁市场向规范化发展。

值得一提的是，1月5日，中国人民银行及国家金融监督管理总局联合发布金融支持住房租赁市场发展的意见，自2024年2月5日起施行。这是对2023年2月发布的《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》的进一步敲定。

意见中明确支持住房租赁供给侧结构性改革、重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展以及建立健全住房租赁金融支持体系。

其中，明确了自持模式和非自持模式的信贷支持额度。

文件中提到，住房租赁企业运营自有产权长期租赁住房的，住房租赁经营性贷款期限最长不超过20年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。住房租赁企业依法合规改造工业厂房、商业办公用房、城中村等形成的非自有产权租赁住房，住房租赁经营性贷款的期限最长不超过5年，贷款额度原则上不超过贷款期限内应收租金总额的70%。

文件中还提到，对于开发建设和持有运营为同一主体的租赁住房项目，住房租赁经营性贷款可用于置换项目前期的住房租赁开发建设贷款。

同时，优先支持国家政策重点支持区域以及人口净流入的大城市开展房地产投资信托基金试点，为利用各类建设用地（含集体建设用地、企事业单位自有空闲土地等）依法依规建设和持有运营长期租赁住房的企业提供资金支持。

这对于利用集体土地建设租赁住房项目而言将是重大利好，住房租赁市场将得到快速发展。

除此之外，近几年国家一直通过各种资金补助、税收优惠、金融支持等相关优惠政策，推动住房租赁市场发展。

对比轻资产模式，重资产项目资金回收周期长、投资压力大等问题清晰存在，政策的支持给更多租赁企业提供入局可能，自如亦是。

结合上文分析以及政策内容来看，自如在尝试重资产布局以及集体土地建设租赁住房项目等过程中，有望得到政策进一步加持，有效缓解资金问题。

观点指数注意到，自如资管官微从2021年底开始活跃，在政策支持下加快布局集中式长租公寓产品。同时，在浙江、湖北、广西等地携手当地国企进行保租易的合作，积攒了保租房项目运营管理的经验。

借助政策的春风，自如资管布局重资产项目或是看好保租房公募REITs的发展。

如果说增益租模式是自如身份转变的关键，那么自如资管就是探索住房租赁资管路上的重要平台。

自如讲述的增益租和资管故事，未完待续。

谷底一年 | 在谷底，走向上的路。