逆势上扬！惠州二手房去年卖了38596套，有人偷偷抄底？

在惠州新房成交数据断崖式下跌的同期，2023年惠州二手房成交数据却大幅度上扬。来自惠州中原战略研究中心的数据披露，2023年惠州全市二手房累计成交38596套，同比上升69.82%；成交面积450.74万平方米，同比上升72.71%，这一数据是近三年惠州二手房成交的峰值。

业界观察人士解释，2023年惠州二手房成交量同比上升近七成，主要原因是在年初惠州“三改一”政策出台后，大量次新房进入二手房市场流通，挤压了新房市场份额，与此同时，因新房销售遇冷，市场预期下降，众多的急于变现的二手笋盘降价流入市场，不是新房买不起，而是二手更有性价比，部分刚需客户，从此前的新房市场转向性价比更高的二手房市场。

2023年惠州二手房卖了38596套，惠城占比最高

2023年惠州二手房成交数据大幅度上扬，和当年新房差距只有18360套，这也是惠州二手房成交数据，首次在惠州房地产市场占比达到40%。

2023年惠州累计成交住宅56956套，住宅网签面积599万平方米，惠州中原战略研究中心数据披露，2023年惠州全市二手房累计成交38596套，同比上升69.82%；成交面积450.74万平方米，同比上升72.71%。

实际上2023年惠州二手房市场，从春节后就开始逐步复苏，在2023年2月16日，惠州市商品住房限售年限由原“取得不动产权证满3年方可转让”调整为“取得不动产权证满1年方可转让”。政策“三改一”当月，惠州贝壳后台系统就显示有5000多套新房挂牌出售，每天也有上千套新房源上线。

惠州贝壳提供的不完全统计数据显示，2023年贝壳惠州平台二手房新增挂牌量83000多套，同期的2022年数据只有56000多套。

从2023年惠州二手房市场的县区成交面积来看，惠州四区三县成交量全线上升，惠城区占比最高，占比为全市成交的26.06%，其次为博罗县，成交占比15.40%，大亚湾成交占比位居第三，占据全市的15.36%。

从区域二手房交易数据看，龙门县因为此前基数太小，2023年涨幅领跑惠州，二手房交易数同比上涨238.59%，其次为仲恺区，同比上涨150.91%，惠阳区紧随其后，同比上涨92.85%。

惠州中原地产相关负责人解释，在“三改一”后，短时间市场迅速放量，大量次新房进入市场和新房市场同时竞争客户，前期积压刚性和改善性积压的住房需求得到充分释放，2023年第一季度内成交量逐月大迈步上升，随后由于积压需求消耗和政策持续性减弱，客户观望心理加重，二手房成交量从4月份缓慢回落。在成交周期拉长和房源挂牌量持续攀升背景下，业主出售意愿增强，降价抛售动作加速，10月份二手过户量反弹，逐渐呈现走高态势，并在12月出现年内成交小高峰。

二手业主急于抛售变现，部分新房市场被挤压

2023年惠州二手房市场交易数据上扬，首先是政策的变化驱动，放开三年限售，部分银行“带押过户“的执行，让市场购买力让短期内迅速释放，在2023年第一季度，形成了明显的置换链，二手房市场的流动性明显提高。

惠州资深地产策划人胡光宇解释，“三改一”后，惠州二手房市场挂牌量迅速增加，有大量前几年卖出去的次新房，被套牢的客户在放开限售后，迅速抛售变现，市场上出现了一批价格比一手新房低很多的次新二手房，也严重挤压了在售新房市场。

胡光宇还表示，2023年惠州二手房市场一个明显特征，就是业主急于抛售变现落袋为安，普遍都是低于市场价10%-20%才能成交，部分区域不占优势，开发商品牌不强势，均好性较差的项目，要低于市场价格30%-45%才能有客户看。

贝壳找房数据显示，在惠州传统核心区大江北19个小区数据样本中，有14个小区二手房价格低于2020年，跌幅最高的佳兆业中心一期二手价格下跌46%。而在金山新城所在的区域，近八成小区二手房价比2020年低，贝壳数据显示，片区有22个小区二手价格呈下跌状态。

金山新城马安片区一中介营业经理在受访时说，降价才能有客户看，“要想卖得快，就必须降得够厉害，当时客户抢到的房子，现在都在降价抛售，德威江誉城一期、二期在贝壳平台挂牌的房子都超过300套，但在贝壳平台上，显示一共只成交了13套，一期从11000价格起盘，到三期最高卖到14000元/平方米，但现在一期很多二手房房源挂牌价只有9000多，部分放盘的业主说价格可以再谈。”

金山新城一位央企操盘手也证实，2023年下半年开始，片区在售新房市场受到二手房市场的挤压很严重，大量二手房客户降价抛售，二手房价格是不受管控的，很多2019年、2020年开始销售的项目都进入二手房市场，当时12000、13000元起盘的项目，现在二手房都卖9000多，刚需客户对价格很敏感，只要是有一套抛售，客户心理预期都会无限拉低。

2024年惠州二手房市场进一步放量，降价抛售或更激烈

对2024年惠州二手房市场，胡光宇预计市场将进一步放量，在客户量没有明显增加的情况下，业主的降级抛售或更加激烈。

以惠州目前热点金山新城马安片区为例，从德威江誉城2018年发售开始，到2024年已经是第6个年头， 意味着在2024年，2022年以前发售的项目，都能进入二手市场销售。

胡光宇保守预计，仅仅在金山新城马安片区，能进入二手市场销售的房源就至少超过3万套，“意味着2024年，将是激烈的客户争夺战，在经济大环境预期没有明显改变的情况下，二手业主要想卖房子变现，降价降到位或是唯一选择。”

粤东世联行预计，2024年惠州二手房挂牌数量在11-13万套之间，主力集中在惠城、大亚湾、惠东滨海，城区都是刚需置换的客户为主，而大亚湾、惠东滨海的二手房市场，因为接盘的客户数量少，价格可能回撤的幅度比较大，

粤东世联行相关负责人认为，刚需客户选择二手房的原因，是二手房的性价较高，可议价空间大，刚需客户对价格及其敏感，面对供过求的二手房市场，总有要变现的业主扛不住先降价，一旦大降价的口子撕开，就没法再守住了。

采写：南都记者 蒋奇政