【行走中亚】硬刚需与俄乌冲突双重波及下房租疯涨楼市火热

——深湾艺佰“一带一路”商务考察游学笔记（二）

◆胡玮

“嘀嘀嘀”，1月9日抵达深湾艺佰“一带一路”商务考察团中亚之行的第一站——哈萨克斯坦故都阿拉木图时，手机APP碰巧推送一条中亚新闻。

点击查看得知——世界银行选在当天发布《全球经济展望》报告。世行预测2024年全球经济增速将从2023年的2.6%下降至2.4%。但同时，中亚地区经济有望实现高速增长。其中，哈萨克斯坦将达到年均5.8%，乌兹别克斯坦将达到4.5%，吉尔吉斯斯坦也高于4%，均高于全球增速预测。当我把新闻转给考察团团长孙大森时，他戏言“我们赶上暖冬，迎接投资春天”。

的确，塔什干曾在2022年出现过历史性低温。面对零下二三十摄氏度的异常天气，这座前苏联中心城市显得有些猝不及防，“当时都停电了，来不及供电，持续好几天。”“今年暖和多了，你们来这几天基本在零下两三度。”陪同的当地朋友介绍道。而在我们从沙拉木图前往比什凯克途中，当地卡巴尔通讯社也引述彭博社消息称，包括中亚在内，今年可能是气象观测史上最热的一年。从这个角度来说，赶上暖冬是实锤了。

一、赶上暖冬实锤，不妨从楼市看中亚经济气候

气温回暖了，中亚几国经济气候怎么样呢？楼市或许是观察经济的一个窗口，我们就来聊聊塔什干、比什凯克和阿拉木图三地的楼市现状和观察。

在比什凯克，经朋友引荐，有幸拜见吉尔吉斯斯坦前外交部长钦吉斯·艾达尔别科夫。尽管不再担任外长，他现在还担任着议员，继续服务吉国人民，对关系国计民生的房地产行业发展，自然有很深的感受。身为资深外交官，他的气质气场无需赘言，而一口流利的英语让我们更容易明白他的高见。在艾达尔别科夫先生看来，吉国经济正处于快速发展期，新的领导层决心推进更大力度的开放，使得建筑业充满机会。

曽叫伏龙芝市的比什凯克，传统和现代兼备。相比国家博物馆、议会大楼、阿拉图广场这些知名苏联建筑，朝气蓬勃的新兴建筑正拔地而起。去参观比什凯克国立大学途中，我们看到玛纳斯大街上正在新建的总统府大楼，吊塔、搅拌车、挖掘机，机器轰鸣，一片繁忙的施工场景。而在中国驻吉尔吉斯斯坦大使馆周边，Central Park等高档小区并不少，有些还在兴建，有些已经交付入住，以欧式建筑风格居多。

我们路过大使馆正对面的一片别墅区，看到一栋正在出售的别墅。古铜色的大门右侧张贴着出售信息，几乎都是俄语，其中有一行英文“8 ACRES OF LAND/360㎡“。出于好奇，我们让当地朋友联系房主，确认一下信息的真实性。电话接通了，房主说是二手房，有过装修，正在售卖，目前有几位买家在洽谈。现在购买的话，折合大约320万人民币左右。相比国内楼市，处在这么好地段的别墅，简直不敢想象。

陪同我们走访的朋友拜克，是比什凯克人，曾在新疆师范大学交换学习，汉语讲得很好。已是四个孩子爸爸的他，谈起住房问题，也感到有些为难。“这个别墅不贵，两三年前更便宜。这几年比什凯克人口增长很快，房价高了，房租也涨得快。像我们的房子，以前每个月150美元左右，有一天房东突然打电话说，要涨到300美元。不到几个月，又涨到350美元，有什么办法呢？“

拜克提及的房租疯涨，有几个方面的原因。一是吉国人口出生率高，国民对未来满怀希望。每个家庭普遍育有三四个孩子，有些甚至五六个，这些刚性需求推动房子涨价。另一方面，外来人口大量增多。欧美、东亚等外资企业看中快速发展的中亚地区，纷纷来此投资经营。而在“一带一路“战略推动下，中资企业也非常多。还有一个因素，就是俄乌冲突波及，很多俄罗斯人被迫外移，邻近的吉尔吉斯、乌兹别克、哈萨克斯坦，成为他们的选择。我们绝对不能接受灾难，只是从经济学角度来说，这种影响是客观的。

二、高度印证热度：实地走访乌哈两国各自第一摩天大楼

“比什凯克正在建‘玛纳斯45号’项目，这是一座新地标，总统参加了奠基仪式。我们旅游业发展非常快，现在经常举办国际性会议和活动，房地产是高质量服务水平的一部分。“吉尔吉斯斯坦的朋友告诉我们。据介绍，玛纳斯45号项目由吉国政府和外国投资者合作，建有高级酒店，商务中心、大型综合体，还有直升机停机坪，计划3年内完成建设。

和比什凯克一样，来到乌兹别克斯坦首都塔什干，该国也在建设第一大楼，据说也是中亚为数不多的摩天建筑——Nest One。“巢一号“有50多层267米高，于2019年动工建设四年之后，即将开门迎客。毗邻UZA（国家通讯社）、SQB（Sanoat Qurilish Bank）和Hilton（希尔顿酒店），高耸入云的Nest One瞬间拔高塔什干这座城市多元化魔幻色彩和现代化程度。”你们争取把办公室设在Nest One顶层，这样就可以向客户说，来塔什干最高楼最高层找我们吧。“幽默的沙热道先生开了个小玩笑，引得考察团成员不停地点赞。

（即将竣工的乌兹别克斯坦第一摩天大楼Nest One)

考虑到施工收尾阶段，不便随意进入Nest One，我们把车子停在附近停车场，绕行大厦一圈。通过和现场工作人员的交谈了解到，外国买家很多，而且对外国投资者并不限购，还可以按揭购买，也没有首付比例限制。中乌两国已实行互免签证，中国人购买”巢一号“，相对比较方便。当然，乌国金融体系尚处在高速成长期，贷款利率并不低。工作人员不太愿意透露具体售价，可能考虑到我们并没确定购买意向，所以显得比较谨慎。

离开Nest One，我们来到塔什干的另一个高端楼盘。这是一个既开发住宅，也开发商业综合体，还有相关配套建筑的大型商业区。售楼处人员热情地接待我们，打听之后才知道，高层住宅均已售罄，还有类似国内的多层景观房，总共五六层，每套面积在100平米到180平米左右，均价4000多美元，大约3万元人民币。

“这是非常好的房子，所以比较贵。要买便宜的普通房子，2000美元左右。”售楼员知道我们来自中国，似乎觉得很有兴趣买他们家的楼盘。只是问到外国购买者政策时，显得有些不知所措。他说，上级主管当天不在，他不太懂外籍购买政策。从这里看出，这样高端楼盘的买家，可能更多是乌国的富裕人群，也可能是已经入籍后的外国富裕人群，再可能是和Nest One一样，对是否入籍并没有限购门槛。

关于在塔什干买房的话题，沙热道先生显然深有感受。身为费尔干纳人的他，工作在首都塔什干，定居在塔什干，自然经历过买房。沙热道的房子处在塔什干城区，“可能是在中国生活的影响，我在四年前也买了一百平米左右的房子。当时价格是700多美元，现在大概在2000美元左右。”沙热道笑着说，“不过我也不炒房，我不喜欢贷款。”

三、上福布斯榜的哈国企业家：阿拉木图楼市比较理性

至于在阿拉木图的几天里，我们没空去走访楼市。不过和当地几位知名企业家交流时，他们普遍认为，作为哈萨克斯坦经济中心，阿拉木图楼市比较理性，单价100万坚戈能买到不错的房子。“这些俄罗斯人接受过良好教育，大多是年富力强的人口结构，属于富裕人群，自然有很强的消费能力。”听得出来，和比什凯克、塔什干一样，大量俄罗斯人来到哈国，助推阿拉木图房价水涨船高。

同样作为外来者，我们在行走三座城市的过程中，能感受到阿拉木图的国际化程度相比其他两者更早一些。从购房角度来说，这里更适合生活，喝一杯星巴克或Costa并不难。但是从投资房产角度，这几座中亚中心城市市场行情不尽相同，但都具有增值潜力，处于楼市黄金期，距离谈房产色变还为时尚早。

总之，当站在乌国首任总统卡利莫夫官邸里，透过这座曾经森严无比的决策中枢，看着对面拔地而起的Nest One；当走在连绵雪山脚下的玛纳斯大街上，看着新建的总统府大楼，以及周边破土动工建设的现代化新建筑；当登上科克托别山俯瞰阿拉木图全景，望着树丛中隐约可现红顶蓝墙的苏联时代别墅群，以及“绿山”远处鳞次栉比的现代住宅小区，不禁感叹：转型开放的中亚，正在从洼地走上高地，万丈高楼平地起，楼市势必迎来新的窗口期。（作者为世家家长学院执行院长）