城市档案| 南开边上的大开洼，能逆袭成富人区么？

• 天津城市发展的重心已经大掉头。
• 从环城建新区，回归到市区做“填空题”。
• 资金和精力转移后，很可能“误伤”环城板块，配套建设或放缓。
• 如何判断板块的发展速度与潜力？
• 365淘房推出系列专题《城市档案》，定期记录板块生长，评判板块发展指数，建立专属档案，供大家参考。

曾经爱答不理，现在高攀不起。

“这么一大片湿地，也不知道未来能盖嘛！”

这是记忆中，每次开在雅安桥上，我妈都说的一句话。

也是我对水西初识。

反光的湖面、成群的候鸟，大片的暗绿色，就是我从车后窗望去的全部场景。

天津人对自己觉得远、周边没什么配套的地方，统一叫大开洼。

当时的水西还不如侯台装饰城更让人有记忆点。

但就是因为这一片湿地，天津人对其很宽容。

骨子里对水资源有亲近感，也有了后来的水西板块。

水西公园

说是水西板块，但是版图除了水西公园周边，还包括侯台装饰城周边。

作为南开边上的环内板块，水西没有理由不发展起来。

但对比西青梅江，水西板块能成为下一个富人区么？

起步

水西板块一开始挺难的。

说是历经十八般磨难也不为过。

2019年5月，津西青香(挂)2019-080号地块捆绑津西青天(挂)2019-081号地块，第一次出现在大家的视野当中。

也就是如今绿城水西云庐的A、B地块。

该地块2019年5月挂牌，6月延期，9月降价复牌，10月延期，12月停牌！

2020年，4月再挂牌，5月再停牌。

一直到2021年5月，水西公园商住捆绑地块才摘牌，总价49.6亿，溢价了11%，楼面价16766元/平米。

涉及住宅、教育、商业用地。

2021年底首开，全部是小高+洋房的配置，均价3.7万/平米。

洋房一楼带小院和地下室的单价更贵，4.7万/平米，但是却卖的最快。

买房人年龄偏大，大多是40-50岁的高知人群。

改善地位初步确立。

发展

2021年底，绿城继续“入仓”水西，拿下EFT地块。

2022年，是绿城水西云庐霸榜的一年。

同样也是城投拿下003号地，044号地流拍又上架，被侯台商贸拍下的一年。

到了2023年，金地水西印、城投东方天宸开盘，002号地（金地水西印二期）几经波折后顺利出让，城投又在水西拿下了C和H地块。

水西板块，至此已经被业内业外，从开发商到买房人全部认可。

全员改善项目，均为第三代产品，宽厅、铝板、落地窗。

绿城水西云庐最贵有3000万的别墅，还做了创新的外跨式阳台、L型咬合户型。

金地水西印一期几乎当年开当年清盘。

从300万到3000万，完全拿捏住了改善人群想要改善的“痛点”。

绿城水西云庐E地块实景图

金地水西印一期实景图

城投水西东方天宸实景图

除了住宅产品之外，在2022-2023年间，一中心医院水西院区、贯通水西南北岸的水西隧道，都已经落地并使用了。

一中心医院实景

包括之前的天津现代美术馆、天津画院、作家协会等机构，水西板块文艺居住氛围已经初见规模。

天津现代美术馆

天津画院

如今水西的热度很高，高到很多人都在它和西青梅江或者新梅江板块中抉择。

“大改善”标签立住了，甚至成为全市高端改善的一个选项。

但是目前水西的基础设施配套还不完全，距离再上一个台阶，还差个城市级商圈。

未来

未来3-5年的建设，是水西的关键。

因为水西板块卖的是预期，卖的是未来。

地铁，11号线正在建设，文洁路站就设在H地块旁，还会继续西延。

地铁现状

住宅，C、H地块已经被城投摘牌，后续板块内会有4-5个项目。

商业，水西公园北岸、南岸L、G地块会建设超过10万方的大型商业。

学校，九年一贯制学校在路上。

目前水西板块的分值并不高，只是因为我们基于现状打分。

但是一年后再看，水西板块的分值肯定会有大幅度提升。

未来，是否会更加高攀不起，还是会有亲民价格？

给水西一点时间，自有分晓。

城市档案记录板块发展，根据分值评判板块发展速度：

30分以下：发展基本停滞

30-39分：发展缓慢

40-49分：稳步发展

50分以上：快速发展

（建成、在建：体现板块配套规划落实能力）

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