初心2024丨产城：营收近五年首次下滑，未来要算好“三本账”

过去一年，产城行业发展面临较大压力。

2023年产业地产开发运营商拿地规模同比下降14%，整体营收迎来近五年的首次下滑，产业园区企业租售和服务收入增速双降。

在充满压力的行业背景下，产业园区还面临供需错配、“主题产业园”名不副实、“产业保障房”过量供应的问题。

从趋势来看，未来三年预估全国20城产业园年均新增面积5600-5800万平方米，供应相对平稳。

关于产业园未来要算“三本账”，第一，算好财务账，提升项目去化能力；第二算好产业账，提升产业服务能力；第三，算好生态账，提升低碳建设运营能力。

从企业投资的角度来看，产业地产开发商拿地趋于谨慎，投资回归一二线。

表现在数据层面，2023年1-11月，产业地产开发商拿地规模为32万亩，同比下降14%，拿地规模占总体比重为17.8%，较2022年全年比重下降约4个百分点。

在城市选择上，一二线城市成为重资产拿地主阵地，拿地占比较2022年全年提升8个百分点至57%。要知道，过去产业在三四线的占比非常高。

过去一年，头部企业加快了轻资产布局的步伐。2023年，产业地产商开展轻资产业务占比已经超过80%，较2022年提高了25个百分点。在产城行业，轻资产业务具有投入成本低、进入门槛低的优势，城市筛选没有明显限制。委托招商运营和全流程服务是产业地产商参与轻资产业务的主流方式。

产城的压力还体现在园区出租率与租金双降，产业园区企业整体营收首次下滑，且首次陷入负增长。

具体来看，2023年三季度典型8个城市研办类园区空置率仅深圳有所下降，其余城市均呈现上升趋势，8个城市研办类园区平均租金较2022年全线下跌，而上海、深圳等制造业大市厂房类项目租金抗跌能力更强。

2023年产业园区企业整体营收迎来近五年的首次下滑，预期同比下降14%，企业租售收入和服务收入增速均出现下降，即便是以光伏能源为代表的创新服务收入有所增长，也未能弥补整体的收入的空缺。

产城出现供需错配的问题。

从一线城市不同类型产品出租率来看，厂房类出租率表现明显好于研办类出租率，厂房高于研办6%-8%。比如北京，厂房类项目出租率要比研办类高出7.34个百分点。

一线城市也需要更多厂房类项目，但从政策导向到土地供应端来看，一线城市依然大量供应研办类载体，不仅造成园区市场供需错配，对办公市场也造成了一定程度的挤压。

“主题产业园”名不副实，同质化竞争也是产城面临的一大问题。

我们找了一个具有代表性的城市，这个城市有三分之一的特色园区并未投入运营，特色产业集聚性强的只占七成。其中，近年来最大的热点生物医药主题产业园大量上市，但是市场表现并不理想，空置率上升至25%，生产厂房租金下滑超三成。

主题产业园也不能一拥而上。

另外，“产业保障房”过量供应。

为吸引优质企业长期驻扎，部分城市开始供应高品质、低成本的“产业保障房”。其中珠海、深圳、东莞“产业保障房”供应量占全市产业载体的比重均在60%以上，其中最高的已达全年供应量的120%。

产业保障房过量供应对未来影响巨大。人为过量供应低价工业载体势必冲击原有市场秩序，极大增加市场化园区项目的生存压力，产业需要一个更市场化的环境。

从趋势来看，未来三年供应相对平稳，预估全国20城产业园年均新增面积5600-5800万平方米，但整体供应量仍然比较多。

从另一个趋势来看，“工业上楼”已成为全国多个城市未来产业集聚发展的新模式，政策端各地纷纷出台“工业上楼”政策和实施标准，但不是所有产业都可以上楼，也不是所有产品都适合上楼，从实际情况来看，轻型部件、产品的生产和组装更适合“上楼”。

产业产品适配是“工业上楼”项目的成功关键。以深圳全至科技创新园为例，这是深圳首个“工业大厦”项目，主导产业以高价值轻型工业为主，高层承重达到750kg/㎡、配有30m长垂直物流卸货平台、配备6台载重2吨以上货梯，完全满足高层生产制造要求。该项目出租率达到了90%，租金溢价在15-20%。

“工业上楼”仍然是新事物，全国成功案例很少，这也说明“工业上楼”并不是一件易事。

未来，园区要算“三本账”。

首先，算财务账，提升项目去化能力。以联东U谷·上海松江雅泰国际企业港为例，该项目一期去化达到了80%，国家级高企占比超过50%，项目成功的关键在于区位和产品优势。

其次，算产业账，提升产业服务能力。以金地威新·上海闵行科创园为例，该项目100%满租，且租金高于周边约15%左右，入驻外企占比达到36%。

最后，算生态账，提升低碳建设运营能力。以上海临港桃浦智创城为例，通过数字融合能源精细化管理、基于人工智能与机器学习能效智控等运用，使得案场节能10-20%，每年节省20元/㎡能源费用，人工运维成本降低30%。

产业园区已进入存量时代，部分城市仍存在供需错配的问题，企业端营收下滑，产城的压力仍然比较大。

产业与经济发展密切相关，在供应平稳的情况下，园区运营还要算好“三本账”，在未来园区构建中，把握好园区运营方向，从基础服务、增值服务、专业服务等多个层面构建园区运营服务体系，将成为产业园区成功的关键。