南充林地评估中市场比较法的运用

市场比较法是林地评估中常用的评估方法之一，它是根据替代原理，将待估林地与近期市场上已经发生交易的类似林地进行比较，并对类似林地的成交价格进行适当修正，以此估算待估林地价格。

市场比较法适用于林地市场交易比较活跃、能满足确定可比实例要求的地区，市场比较法除可直接用于评估林地的价格外，还可用于其他估价方法中有关参数的求取。特殊情况下，市场比较法也可用于评估不含附着物、定着物的林地价格。

应用公式

P=P0×Kc×Kt×Kn×Ke×Ks×Ky

式中：

P——待估林地价格；

P0——可比实例价格；

Kc——交易情况修正系数；

Kt——估价期日修正系数；

Kn——自然因素修正系数；

Ke——社会经济因素修正系数；

Ks——特定因素修正系数；

Ky——使用年期修正系数。

评估步骤

林地的估价步骤包括收集宗地交易实例、确定可比实例、建立价格可比基础、进行交易情况修正、进行估价期日修正、进行影响因素修正、进行使用年期修正、测算比准价格。

1、收集宗地交易实例：资料收集内容主要包括交易实例的地块位置、面积、林木主导功能、权利状况、交易双方的情况及交易目的、成交价格及内涵、付款方式、成交时间，以及影响价格的自然因素、社会经济因素、特定因素、使用年期等。

2、确定可比实例：

a)首选与待估林地处于同一区域或同一供需圈的交易实例；

b)林木主导功能相同或相似；

c)价格类型相同或可比；

d)成交日期与估价期日接近，宜为三年内；

e)为正常交易实例或可调整为正常交易的实例；

f)至少选择三个可比实例。

3、建立价格可比基础

主要从林地价格内涵、付款方式、面积单位、税费负担、币种和货币单位等方面对各可比实例的价格进行统一。

4、交易情况修正

在选择可比实例时，尽量选择正常交易实例，避免选择存在非正常税费负担、急买急卖等情况的非正常交易实例；如确需选择，宜进行交易情况修正，方法如下：

a)测定各种特殊情况对林地交易价格的影响程度，即分析在正常情况和特殊情况下，林地交易价格可能产生的偏差大小。测定方法可以利用已掌握的同类型林地交易资料分析计算，确定修正系数，也可以由估价人员根据长期的经验积累，判断确定修正系数。

b)计算交易情况修正系数：

Kc=Icp/Icb

式中：

Icp——待估林地交易情况指数；

Icb——可比实例林地交易情况指数；

5、估价期日修正

将交易实例在其成交期日时的价格调整为估价期日的价格，利用本地区林地地价监测指数计算修正系数，具体可采用以下方法：

Kt=Itp/Itb

式中：

Itp——估价期日的林地地价监测指数；

Itb——交易日期的林地地价监测指数；

无林地地价监测指数时，估价人员可利用类似林地价格变动率确定估价期日修正系数；林地地价监测指数或变动率均无的情况下，估价人员可根据当地林地价格变动情况和发展趋势及地价指数测算相关要求合理分析判断，确定估价期日修正系数；也可通过分析林地价格随时间推移的变动规律，采用时间序列分析，建立林地价格与时间的相互关系模型求取估价期日修正系数。

6、影响因素修正

根据林地价格的影响因素、待估林地与可比实例之间的差异情况，确定影响因素修正体系，并分别描述待估林地与各可比实例的各种影响因素状况，确定修正指数，计算修正系数。

（1）自然因素修正系数计算

式中：

Ioi——待估林地i因素指数；

Ibi——可比实例林地i因素指数；

n——影响因素个数；

（2）社会经济因素修正系数计算

（3）特定因素修正系数计算

7、林地使用年期修正

林地使用年期修正是将各可比实例的不同使用年期修正到待估林地的使用年期，以消除因土地使

用年期不同而对价格带来的影响。年期修正系数计算公式：

南充林地评估

式中：

r——林地还原率；

m——待估林地的使用年期；

n——可比实例的使用年期；

8、测算比准价格

将可比实例的价格经上述各项比较修正后，分别得到各可比实例价格对应的比准价格，并根据它们之间的差异程度、可比实例与待估林地的相似程度、可比实例资料的可靠程度等情况，选用下列方法之一计算待估林地综合比准价格：

a) 简单算术平均法；

b) 加权算术平均法；

c) 中位数法；

d) 众数法。

林地评估中市场比较法应用要点

a)无林地交易实例时，不宜采用市场比较法。当同一区域或同一供需圈内3年内可比实例不足3例时，可适当扩大可比实例搜寻范围和放宽时间选择年限。需要增加可比实例来源时，可按照先调整范围后调整时间的原则处理。放宽范围后，宜特别注意政策法规、社会经济发展水平等影响林地价格的社会经济因素修正。放宽范围不宜突破林地的二级区，放宽时间最多不宜超过5年；

b)可比实例选择相同权属和权利状况及地上林木状况的交易实例；

c)因素修正中，宜充分考虑地上林木的生长情况、质量、主导功能等特定因素对林地价格的影响。当地上林木状况不一致时，可根据当地的实际情况建立不同树种、林龄等修正系数表，对比实例价格进行修正；

d)待估林地因特殊情形设定为无附着物、定着物时，宜选择地上无林木的可比实例，因素修正中宜充分考虑林地现状条件、投入状况等因素对地价的影响；

e)宜充分考虑可比实例的林业设施状况和经营方式与待估林地的一致性。若可比实例与待估林地的林业设施状况、经营方式等情况不一致时，可进行一致性调整。