15.24亿！中国信达再卖中庚集团债权

①通过挂牌转让处置不良债权，是中国信达常用的方式之一，如若成功转让，有利于盘活不良资产；

②实际上，不良资产是价值有待修复的项目，但在下行周期，市场对于这类资产整体观望情绪会更加浓厚。

③最新消息显示，中国信达已接手融创海南项目51%股权。

中国信达继续处置旗下不良债权。

据阿里资产交易网消息，中国信达福建分公司拟对外公开转让中庚置业集团有限公司项目债权资产。

本次处置的债权本息金额共计15.24亿元，所涉资产包括中庚香江世界、中庚香海世界两项目。如若成功转让，将有利于盘活中国信达旗下不良债权.

1月11日，阿里资产交易网挂出中庚置业集团有限公司项目债权资产的招商信息。

上述资产处置的主体为中国信达福建省分公司，招募时间为2024年1月11日至2月10日，债务人包括中庚置业集团有限公司、中庚置业集团有限公司，共同债务人为福建连龙投资有限公司。

通过天眼查进行股权穿透发现，连龙投资由福建中庚置业有限公司持股50%、中庚置业集团有限公司持股49%、福建闽翔投资有限公司持股1%，为中庚集团旗下公司。

实际上，通过挂牌转让处置不良债权，是中国信达常用的方式之一，如若成功转让，有利于盘活不良资产，从而提升AMC的盈利能力及资产收益率。

对中庚集团而言，此次出售同样是利好举措，一旦新的买家接盘，能尽快回笼资金。

而且，这并非中国信达首次处置中庚集团的债权资产。

据了解，早在2021年12月24日，信达就曾通过福建日报发布中庚集团的资产处置公告。根据彼时的报道，相关债权的总额为9.33亿元。

对比前几次“上新”，这一次中庚资产包债权金额已达到15.24亿元，其中本金共计8.92亿元，重组补偿金及违约金6.33亿元，另有代垫费用334.25万元。

涉及的抵押资产包与此前并没有太大差别，仍旧是中庚香江世界以及中庚香海世界两个项目。

从本次中国信达的挂牌情况来看，中庚集团15.24亿元债权资产并未明确相关的转让价格，不过，该公司明确了债权的抵押资产。

公告提到，本次债权所涉抵押物共计五项，第一项至第三项为连龙投资名下位于福建省福州市连江县江南乡敖江南路西侧土地使用权以及部分在建工程；第四项为福州城开置业有限公司提供的位于福建省福州市马尾区琅岐镇香海新城A区的部分商业房地产及车位设定抵押担保；第五项则是连龙投资100%股权。

其中，连龙投资旗下连江县江南路西侧项目，名为中庚香江世界，是中庚集团2017年开发打造的300亩大盘项目。

早在2012年至2013年，连龙投资先后通过公开方式获得江南路南侧、敖江南路西侧9幅用地，总用地面积近300亩。

2017年，中庚集团以股权投资的方式正式入主这一项目，并将项目备案名定为中庚香江城，推广名中庚香江世界，共计规划了59亩运动公园、7万方购物中心和星级酒店。

2018年至2020年期间，项目又先后取得了5张预售许可证，预售面积达到7.98万平方米，预售项目包含住宅、一楼底商店面、办公物业等，但查阅网签情况发现，目前大量项目存在限制销售或已抵押的现象。

2021年，根据福州当地媒体报道，中庚香江世界因资金周转困难、违规销售等问题，出险停工状态，直至次年5月才正式复工。

而城开置业持有的琅岐镇香海新城项目，为上实城开与中庚集团联手打造的海湾城项目，该项目分为三期，其中一期命名为城开中庚香海世界，二期命名为香海世界蓝湾，三期命名为中庚香海湾，目前三期高层项目仍然在售，均价月1.05万元/平方米。

此次涉及抵押的资产主要为海湾城项目商业房地产以及地下车位部分。显然，当中核心资产主要为中庚香江世界，但该项目存在大量抵押、限制销售情况。

中国信达接手融创海南项目51%股权

融创再获资产管理公司支持，这次出手的正是中国信达。

信达地产(600657)1月15日晚间公告，公司拟通过全资子公司广东信达地产，与中国信达、信达资本合作，共同参与认购芜湖信湖产业投资合伙企业（有限合伙）（后文简称“合伙企业”）份额。合伙企业后续拟收购海南融创基业房地产有限公司（后文简称“海南融创”）持有的海南幸福城投资有限公司（后文简称“海南幸福城”）51%股权及对应债权。

该合伙企业总认缴规模为9.75亿元，其中广东信达地产、中国信达作为有限合伙人分别认缴5.74亿元、4亿元，信达资本作为普通合伙人出资100万元。本次交易构成关联交易，具体来看，中国信达为信达地产的间接控股股东，信达资本为中国信达下属企业。

公告显示，海南幸福城此前即有信达地产方面参与，除海南融创持股51%之外，海南幸福城剩余49%股权由信达地产的控股子公司持有，双方合作开发南丽湖壹号二期项目。收购完成后，海南幸福城将成为信达地产的控股子公司，并由信达地产负责后续的开发建设。

南丽湖壹号位于海南定安县的风景名胜区南丽湖，目标建设成以休闲度假旅游社区和国际高尚住宅区为中心，配以体育生态运动公园、国际体检康复中心、世界顶级SPA理疗养生中心和欧陆商业风情园的大型综合社区。记者在安居客查询发现，南丽湖壹号一期项目在2010年竣工，目前别墅户型1月份挂牌均价为1.56万元/平方米。

信达地产介绍，截至目前，南丽湖壹号二期项目已实现开工建设，预计项目总货值约19.97亿元。公司实施本次交易的目的系为发挥协同拓展业务优势，提升资产价值。

信达地产预计，在合伙企业清算后，项目公司51%股权及未分配收益将由广东信达地产享有，待项目完成开发建设，项目公司清算时点广东信达地产51%股权实现退出。同时，公司提示风险称，如果合伙企业到期无法正常退出时，将采用处置抵/质押物取得收益后退出的方式，公司承担的投资风险敞口规模以出资额为限。

记者通过企查查查询发现，海南幸福城实际上在2023年12月11日即已发生密集的工商变更。在股东层面，海南融创在当时已经完成退出，广东信达地产接替其持有的51%股权。在高管层面，海南幸福城原有的高管团体如董事长、董事、总经理人员均退出企业，其中公司总经理职位由融创背景的沈刚变更为信达地产副总经理陈瑜。

融创与AMC机构的合作并非首次，2023年11月融创中国（01918.HK）曾披露公告称，就上海亚龙项目已与华融达成融资合作。根据协议，华融将向该项目公司提供34.8亿元借款，期限不超过3年，款项将用于上海亚龙项目的开发建设。据媒体报道，当时除了华融外，融创还与东方资产、长城资产、信达资产、陕西金融资产管理公司等其他AMC陆续开展合作，成功盘活了不少项目。

观察过往AMC参与房企项目的并购及纾困，AMC通过对不良债权进行谈判，对债务偿款金额、方式、时间等进行重组，再通过自身旗下房地产平台或引入品牌房企、代建企业对项目进行再开发与运营，进而推向市场变现取得收益。中指研究院分析称，目前AMC在项目层面参与并购和纾困的模式已经跑通、且更加规范化，有助于该模式的推广应用。对于出险房企来讲，意味着停工项目有更多的机会获得救助，出险房企在完成保交楼任务的同时也有机会回笼资金。

（来源：观点网、证券时报）

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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