滨湖地王和三大TOD等项目，纷至沓来！

合肥城轨曾在2022年2月16日的土拍中拿下肥西县FX202206、肥西县FX202207、肥西县FX202208号地块，2022年8月3日的土拍中拿下肥西县FX202250、肥西县FX202251、肥西县FX202252、肥西县FX202253号地块。

又在2022年9月23日的第三轮集中土拍中拿下包河区BH202218号地块，和已经开盘的城轨都会风华，一起组成东至路TOD、甘棠路TOD、紫云湖TOD、深圳路TOD四大地铁TOD项目。

目前都会风华已经售罄，前日合肥轨道也正式发布了另外三个项目的案名：紫云湖TOD·年华云湖、深圳路TOD·年华璟城、甘棠路TOD·棠悦风华，另外高速滨湖地王、越秀包河新地块也发布规划，今天我们一起来看看这几个项目。

深圳路TOD·年华璟城

年华璟城的位置是在肥西新中派片区，也就是滨湖西的西侧，地块毛坯限价分别是14777元/㎡、14835元/㎡、15220元/㎡。

规划有住宅、商务办公、绿化、社区配套、商业、停车、公交场站等组团，住宅组团通过盖上核心绿轴连接，是一个包括地面、公交、地铁等多维交通的TOD综合体项目，住宅组团共规划37栋住宅，涵盖大高层、小高层和洋房产品。

这个片区以青龙路为界，东侧也就是滨湖西板块发展相对成熟，有高速、金辉、旭辉、皖投、通和等已交付次新二手楼盘，青龙路以西的中派还处于起步阶段，目前仅供应了城轨这三宗地块。

现有光明悦、金辉云漫熙境、邦泰滨湖未来在售，信服34号地块、年华璟城待售，但市场非常低迷，去化缓慢，而且次新房扎堆、投资客多、价格破发，也对新房市场造成了很大冲击，年华璟城的压力是非常大的。

紫云湖TOD·年华云湖

年华云湖在肥西的紫云湖板块，住宅组团方面共规划有61栋住宅楼，毛坯限价14394元/㎡和14534元/㎡。

另外还配建有一所小学、两所幼儿园，还有酒店办公、街区式商业、产业孵化、城市公园、社区中心、站前广场等多种业态，另外同样会引进公交场站，与地铁组成地面、地下立体交通网。

紫云湖板块前期主要开发了华南城大市场和紫荆名都，后供应了相邻的保利紫云/云起、万瑞林语光年/拾光林语项目，另外除了年华云湖，还有今年信服拿下的16号地块。

相比中派片区，紫云湖年华云湖其实竞品要少很多，二手房仅有紫荆名都，产品上存在较大差距，而新盘上保利和万瑞的位置、环境与年华云湖想比，存在明显弱势。

甘棠路TOD·棠悦风华

棠悦风华的位置是在淝河板块，毛坯限价22641元/平，因为是2022年第三轮土拍竞得的地块，所以限制毛坯销售。

项目覆盖了多种功能业态，包括住宅、商业、社区中心、公园绿地和幼儿园‍等等，其中住宅部分规划有11栋小高层产品和10栋大高层产品。

淝河板块目前的竞争是非常激烈的，城改万科朗拾森屿、招商四季臻邸、招商雍润府、中铁建花语江南、皖投云启华章花园均有房源在售，待上市的还有越秀、城轨、保利、中交地块，棠悦风华在其中最核心的优势就是价格。

但目前面临两个问题，一是随着前期楼盘的陆续交付，大多价格平平，对新房市场有不少的冲击。二是如果其他盘以备案价销售，棠悦风华的价格优势能够凸显，但现在折扣力度很大，毛坯PK精装的价格优势并不算很明显。

整体上看城轨的这个几个项目，前期都会风华的热销，核心原因在于地段和价格，并没有树立品牌价值，淝河板块大牌房企扎堆，接下来与招商、万科、中铁建、越秀、保利、中交、皖投同台竞争，城轨作为“新人”，能拿出来什么样的产品很关键。

中派目前在售楼盘虽然没有品牌房企，但二手次新房有旭辉、高速等项目，而且滨湖江来近期高层的成交价已经下探到1.3万以下（未满两年），且位置相对成熟，与新房相比，性价比凸显，另外与中派相邻的上派也有保利、绿城、名邦等楼盘在售。

紫云湖的年华云湖算是这三个TOD项目中竞品最少的了，二手房不是同代产品，与其他新房相比位置、环境都明显更好，但作为临湖的拓荒盘，如何去打造板块预期，是需要城轨好好规划的事情。

“新人”未必没有好产品，希望城轨能够给买房人呈现三个标杆项目，打造品质住宅、树立自身品牌，下面我们再来看看高速地王和越秀·中寰天悦。

越秀·中寰天悦

中寰天悦的位置是在至德路与铜陵南路交口东北角，也属于淝河板块，地块面积不大，仅有47.86亩，规划13栋小高层，共计423套房，容积率2.2，主力140+和180+户型，定位于改善。

这块地周边商业配套比较丰富，但是外部环境上存在明显劣势，而且根据2023年学区划分，中学没有被划入海顿学校，而是二十九中，也是一个弱项，加上南侧的高架、东侧的五里庙市场，距离地铁口也较远，整体上较为普通，大概率是一个去化速度很慢的项目。

高速滨湖地王

高速滨湖05号地块在金融板块，规划4栋洋房（10层）、3栋小高和7栋大高层，容积率2.4，共818套房源，180㎡户型起步，最大户型近600㎡。

这块地是在23年11月2日的土拍中由高速竞得，单价2876万/亩，是滨湖区乃至合肥市新的单价地王。

从户型看，高速无疑是要打造一个高端豪宅，起步户型就做到了180平，也释放消息外立面用大面积玻璃幕墙搭配铝板、石材打造，无真石漆。

但作为一个六七百万起步的项目，潜在客户也是极为挑剔的，这个地段、品牌，以及产品落地预期，能否打动金字塔顶端的买房人，是需要打一个问号的。

以上就是最近的几个新项目动态，上市销售肯定都要年后了，等更多信息出来，班长再挨个详细给大家分享踩盘文章。