北京买房：理清思路，购房建议1070

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我现在迷茫了，想买房，但是看最近出台了这么多房价政策也不涨，中介也说没增加销量，那是不是还要跌啊？这种时期能买吗？要不然我就再等等，但等到什么时候呢？

A：

1、我也不知道等到什么时候。反正我还是坚持我的观点，现在是全国救市，北京的筹码最足，之前没出台政策的时候也没怎么样，现在有政策了就更没下跌的道理。而且北京毕竟是首都，作为楼市标杆就更得做出示范作用了，否则连北京都跌了，那外地中小城市就更没信心了。

2、我习惯参考历史，看看是否有帮助吧。中国有两次规模最大的救市，一次是2008-2009年。一次是2014-2015年。

2008年的背景是美国次贷危机总爆发，雷曼和贝尔斯登破产，引爆了全世界的金融风暴。在此之前中国是在进行宏观调控的，严厉打压房价，导致当时全国大城市中有大部分腰斩，北京都跌了30%左右。在9月份美国银行暴雷之前，央行行长周总还在坚持说不放水。但随着暴雷，周行长宣布降息降准。当时我看新闻能明显感觉到周行长的憔悴，几乎是一夜白头，可见这推出这政策的难度和纠结的心态吧。

之后就是推出十大支柱产业，其中没有房地产，但是各个产业都和房地产有关系。在此之前，各银行严控房贷，但在此之后就放开了，不仅首付降到2成，利率还可以打八折。

之后是年底的“四万亿计划”，天量的资金进入到市场。但北京房价涨了吗？没有，仍然是横盘，直到第二年2009的春天才开始成交量明显上涨，而房价开始波动则要在5月底6月初了。之后的事儿就不说了，房价半年翻番，于是从2009年底又开始了宏观调控。

3、在2014年“930新政”之前，中央是一直打压房地产的，连续的加息和提高准备金率，房地产企业贷款也非常的困难，所以那年叫“楼市寒冬”。930新政逆转了趋势，除北京上海之外，各中小城市都放开了限购，贷款也开始放松和优惠。但效果不大，北京一点儿动静都没有。

之后到了2015年，“330新政”又推出了，进一步放宽限购。但北京上海仍然是部分参与，我也记不清具体内容了，反正一共四条，京沪只放开两条，银行贷款和限购仍然不放宽。

此时北京楼市有反应吗？没有，继续阴跌之后横盘。也搭着当时的股票行情太火爆了，人们都配资炒股，没人关心房价。

之后又到了9月30日，又一次“930新政”，内容我也记不清了，北京是又放开了一些，筹码仍然留了不少。当时都认为一定会刺激楼市，房价必定快速上涨。但是预测又落空了，北京房价依然横盘，波澜不惊。

之后就到了关键时刻了，年底和年初央行再次降息降准，房贷最低利率能做到4%左右了。那此时北京楼市什么反应？没反应，似乎麻木了，都忙着过元旦春节呢，没人买房。

但是，就在春节刚过，北京楼市突然启动，几乎是毫无征兆的斜线拉升，之后就在一年里又接近翻番。

4、总之吧，我觉得北京每次的反应都挺迟钝的，所以我也麻木了。反正无论什么时候启动行情，之前也都是横盘或小幅波动，那就等着吧，着什么急啊。

仅供参考。

二

Q:

我是首套全款，预算1000，目标三居，三代同住。听人推荐后，11月开始看德胜，老大26年上学，老二29年，目前初步想买裕中西里。新政之后现在是否可入手？因为目前有一个可买的房子，但差不多价格之前有更大面积的，我还能再等吗？等多久呢？

A：

1、2026年入学，没什么不能入手的，现在算相对低谷的时候。明年出现小阳春的概率较大，如果资金准备好了就春节前后定下来吧。

2、裕中西里，现在溢价率多少啊？我刚看了一下，还行吧，40%左右不算太高。估计就算等也未必等到35%以下的了，前天出台的刺激政策，虽然肯定不是立竿见影，但这也表明了政府的态度，挂牌业主的信心也增加了一些。

另外按照历次救市的惯例，大概率还会出台金融手段，或者再次增加行政手段，比如降息降准和放宽限购什么的。所以就算年底是淡季，也未必能怎样。

3、参考2008和2015的救市吧，都是年底出台政策，年初出现小阳春的。所以如果要等就等到春节后呗。如果成交量不上涨就继续等，上涨的话那就别等了。

仅供参考。

三

Q:

我工作地点在北沙滩地铁站和顺义地铁站附近，孩子27年9月上小学，首套，刚需，幼儿园在北沙滩附近上。房子买在海淀的话初中可以去中关村。兼顾幼儿园方便接送孩子和通勤，请问海淀哪个位置的房子更适合？小学有学区最好，没学区也可以。

A：

1、北沙滩和顺义，买在海淀。可海淀没有“没学区”的房子啊，所有带学位的房子都可以算学区房，只是溢价不同罢了。比例最高的是中关村万柳上地，其他的多数都中等，按学区等级略有不同，学院路北太平庄等学区相对低，还有田村、西三旗和山后的也都不高。溢价越低的，居住的性价比就越高，反之亦然，看自己的主要需求了。

2、初中可以去中关村是什么意思，政保还是子弟？那小学呢，应该更是中关村了吧？如果是这种情况那就买在海淀东部呗，学院路花园路和北太平庄都挺好的，溢价不高更适合居住，房价基础部分也挺保值，避开老公寓就行。兼顾通勤看自己了，这没标准，外人无法建议。

3、不过如果是政保和子弟，那为什么还问小学有学区最好啊？几个意思？这我没太看懂，学区还是家长自己定吧，海淀的差别很大。另外这还是先明确预算吧，不谈钱不好说什么。

仅供参考。

四

Q:

我北漂儿十多年了，在北京没买房，在成都买了一套小别墅，现在价值400多万吧。本来是给父母住的，他们住不惯还是回老家了，目前空了好几年了。我想是不是应该换到北京来，给儿子毕业留着，我住不住倒不一定，因为我想过几年也回老家或去成都了。

您觉得应该是不是换到北京，总价买700万左右吧，我不准备贷款了。但是儿子有可能出国，这房买了很可能要出租十年左右，也挺浪费的。

A：

1、房子是用来住的，在哪儿能住的上就买哪儿的呗。都不一定那就甭折腾了，等定下来的时候再说吧。省的现在折腾完了过几年住不上，那是再折腾一回还是再买一套？税费挺贵的，甭着急吧。

2、不过多说一句，成都的别墅市场我不熟，但在北京无论是哪种别墅都是自住为主的，投资性都不太强，也就是在保值方面不占优。

当然北京也不是所有的都保值不好，在产业区附近的都有相对能跟上大盘的。比如望京、亦庄、西二旗、丰科园等等，但也只是跟上大盘而已，在板块内也并不占优。

3、总之这问题我回答不了，还是自己决定换不换吧。

仅供参考。

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