广州最新批复！城中村改造规划定了！

近日消息，广州市人民政府批复同意《广州市城市更新专项规划（2021—2035年）》《广州市城中村改造专项规划（2021—2035年）》。

据批复，广州市规划和自然资源局将按照《专项规划》确定的目标和时序，分区引导、分类施策，积极稳步高质量推进广州市城市更新、城中村改造，落实城市发展战略，持续优化城市结构，推动经济社会发展。

据了解，去年10月，《广州市城市更新专项规划（2021-2035年）》《广州市城中村改造专项规划（2021-2035年）》就经广州市规划委员会审议通过，其中明确提出“优化成本核算与征拆标准，探索房票安置政策机制，拓宽城中村改造资金支持渠道等策略，破解城中村改造难题，提升改造效率”。

今年1月4日，《广州市房票安置实施方案》经广州市政府常务会议审议通过。广州市规划和自然资源局有关负责人表示，长期以来广州在推进城中村改造中面临诸如原地安置多，片区用于完善城市功能、统筹规划的空间受限；改造周期长等堵点。广州探索通过房票安置形式破解广州城中村改造的上述难题。

近年来，国内多数城市的城市更新相关政策频发。根据中指研究院监测数据显示，2021年、2022年、2023年城市更新政策出台的数量均较多。2021年、2022年是各地城市更新政策出台的高峰期，年度出台的市级政策数量均在130项左右。2023年，超15个省出台了超过30条政策，超96个地级及以上城市出台了129条市级城市更新政策，仍然处于政策出台高峰期。

中指研究院认为，回顾过去几年的政策变迁，2021年住建部提出“防止大拆大建”，在大的政策基调下，引导城市更新更好兼顾留改营模式，各地城市更新政策出台也更加注重留改。2022年，城市更新政策更加强调有序、落地，无论是中央层面的政策还是地方层面的政策均更加强调调动市场主体的积极性。2023年，国家层面的城市更新政策更多与稳增长进行结合，特别是围绕推进超大特大城市城中村改造自上而下进行全面性部署，各地的政策则更加注重发挥政府统筹职能，政府统筹、市场运作的基本原则更加明晰。

展望2024年，未来城市更新的政策趋势将体现出明显的三条主线。

第一，各地将适时出台适应新时期的城中村改造政策，城中村改造和保障房、保租房结合将成为未来超大特大城市房地产新模式下重点发展的方向。同时，相关部门及时总结城中村改造可复制经验做法清单。

第二，充分调动市场主体的积极性仍然是确保城市更新可持续性的重要保障，各地将进一步结合实际，按照城市更新的总体要求和目标，因地制宜细化要求，开展城市更新的规划、土地、资金支持政策探索创新。

第三，围绕城市更新继续完善相关维度的政策支持体系，包括城市体检、可复制经验做法清单、试点城市经验总结、金融工具创新等。

《专项规划》都有哪些亮点？

推进155平方公里城中村改造

《专项规划》提出，至2035年累计推进城市更新约300平方公里（含城中村改造155平方公里），通过微改造、混合改造、全面改造多种方式并举，推动低效存量土地的盘活再利用。

分步有序推进城市更新

《专项规划》统筹新增用地与存量用地资源配置，规划：

• 至2025年，累计推进城市更新约130平方公里（含城中村改造70平方公里）。

• 至2030年，累计推进城市更新约230平方公里（含城中村改造120平方公里）。

• 至2035年，累计推进城市更新约300平方公里（含城中村改造155平方公里），通过微改造、混合改造、全面改造多种方式并举，推动低效存量土地的盘活再利用。

△分步推进城中村改造示意图

《专项规划》明确项目正负面清单，优先推进涉及“十四五”规划近期发展重点、历史文化保护、战略发展区域、重点功能片区、枢纽门户、交通干道等的城市更新项目，定时间表、路线图，按2025、2030、2035年度明确项目推进时序安排，避免短时间内大拆大建和“运动式”更新。

《专项规划》明确，至2035年拟推进的旧村庄旧城镇全面改造与混合改造项目291个。其中：

• 旧村庄全面改造项目252个（含城中村项目150个）、旧村庄混合改造项目24个（含城中村项目15个），“拆、治、兴”并举推动改造；

• 旧城混合改造项目15个，综合运用“留、改、拆”方式推进。

鼓励未纳入全面改造和混合改造的旧村庄（城中村）以及老旧城区推进微改造， 鼓励城镇开发边界以外地区推进乡村整治提升。

△全市城市更新规模分解示意图

探索房票安置政策机制

《专项规划》建立“单元+地块”详细规划分层编制和分级审批管控体系，探索完善规划管理机制体制。

• 用好用足城市更新土地政策，探索通过整合归宗、置换收购、储改结合等多种组合方式实施连片更新。

• 强化国土空间规划用地管理，增存联动，以增量撬动存量，多途径解决城市更新中用地指标缺口问题。

• 坚持有为政府、有效市场，切实发挥政府在改造中的主导作用，强化对土地开发一级市场的管理。

• 提出优化成本核算与征拆标准，探索房票安置政策机制，拓宽城中村改造资金支持渠道等策略，破解城中村改造难题，提升改造效率

协同促进历史生态保护

《专项规划》坚持历史文化保护优先，积极保护广州历史城区，延续城市传统中轴线和传统街巷风貌。

• 保护历史文化街区和历史风貌区，以“绣花功夫”促进活化利用。

• 加强历史文化名镇、名村和传统村落保护，保持建筑、村落以及周边环境的整体空间形态和内在关系，在风格、色彩、体量、高度和空间环境等方面实现新旧融合。

• 保护古树名木及其后续资源，不破坏地形地貌，不伐移老树和有乡土特点的现有树木。

《专项规划》坚持生态文明理念，提出城市更新要顺应市域山水格局，保护山体、水系等自然生态环境。

来源：广州市政府官网、广州日报、证券时报等

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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