坐标成都，如何判断新房买入价格？

红树湾终于取证了，虽然知道价格会涨，但精装均价37600的价格还是令人震惊，要知道上一次开盘还不到1万。

捂盘5年，又是现房，户型面积也不大，红树湾原本被众多刚需购房者所期待。如今价格如此之高，难免令人失望。

当然，红树湾是否会有优惠这个另说，更应该看到的是以后很难再有低价的楼盘了。

实际上，自从2023年实施现房可参考周边双限地价格，且取消土地限价和限定价之后，这个结果就已经注定了。

今后的成都楼市，除了少数盘会有价格优势，剪刀差更是十分难寻，说一句“后剪刀差”时代也不过分。

那么问题来了，以前判断一个楼盘价格值不值的标准很简单，就是与周边二手房价格做个对比，低了肯定是网红盘，平也还算可以，高了就得掂量掂量了。

但现在的情况是，超过90%的新盘价格都比二手房价格高，这咋判断？

这里需要区分几种情况：

一是 板块内新房占比大，可参考的二手房比较少。 比如说新川、天东等这样的新兴板块。

新川的次新二手房与新房价格有一定的差距，但一方面新房产品更好，另一方面板块处于发力阶段，市场尚未定型，还有潜力。

这种情况，要看板块内二手房走势， 一般来说起伏型的走势属正常 ，看高位是多少，新房价格与高位价格做一个对比， 高出的幅度最多不超过15% 就可以接受。

如果是稳健型或者走低型，就要慎重了。

二 是纯新板块，没二手房可以对标。 比如说白鹭湾、林家坝这种刚起步的板块。

这种情况肯定不能去参考板块附近像琉璃厂的房价，而是 直接按该区当前最强板块的价格去参考。

因为通常情况下，除非一个新建板块是真的按城市中心级别去打造的，否则很难或者最多持平该区当下最好的区域。

比如说白鹭湾，就按攀成钢的平均价格去参考， 低于10-15% ，是可以接受的，高了就慎重。

三是 板块内新房稀缺，新房与周边二手房产品存在非常大的代差。

这种情况一般出现在老城区，比如说新绿启境、西派少城等等。去参考附近的二手房肯定是没意义的，按该区最强板块价格对标也不合适。

判断的依据是 已经进入二手市场的同类型楼盘，当前市场表现情况。

第四种应该是最多的，就是 板块内新房与次新二手房的占比较为均衡。

这种情况，一般来说新房产品肯定比二手房好，但二手房也很有市场。

因此也要先看二手房行情：包括走势和成交量。走势很好理解， 成交量是判断板块内需求多少的标准。

通常这种板块的二手房行情会偏向稳健，如果是稳中有涨最为理想。这样就去对比新、二手房价格， 最多不超过10% 的可以接受的。

第五种是 次新二手房占比过大，新房占比小。

这种情况通常是一个新兴板块进入开发后期，逐步成熟的过程中。由于次新二手房供应量大，不但相互之间竞争，也对新房形成挤压，市场表现可能不会太好。

但一旦发展定型，完全进入成熟期后，也可能凭借次新房较多的优势再度回暖。

因此，面对这样的板块的新房，一方面要谨慎考虑，另一方面如果下定决心要买的话， 新房价格最好不要超过二手房的5-10%。

以上五种类型，基本涵盖了买新房时所需要面对的情况，也是一个板块所经历的不同阶段的情况。

除此之外，目前的新房市场还有这样几个情况：

一是成都新房市场未来几年都会处于换房、改善阶段，也是楼市分化的阶段。因此尽管新房比二手房更贵，但产品代差日益拉大，新房未来的价格（指进入二手房市场后） 依然存在想象空间。

二是尽管存在空间，但TZ属性已经大大降低，自住及功能性需求在上升。

三是新房价格、品质次新与普通二手房之间的价格极有可能会出现断层差距。

因此，大家在买新房的时候，除了要参考二手房的价格（此目的主要是为了合理控制成本），还要格外关注品质、配套、人口导入等情况， 租售比 也是一个非常值得参考的数值。