鑫苑服务赢了官司，“输了”千万现金

文/乐居财经 徐酒眠

鑫苑服务（01895.HK）的复牌大限，还有最后四个月。

与地产母公司鑫苑置业签订商管业务、六间会所经营权转让协议，“被迫”接受了若干非现金资产赔偿后，鑫苑服务距离复牌似乎只剩下了补发2022年度、2023中期两份业绩报告了。

按照1月4日的公告，审批及发布前一份业绩的董事会议原定在了1月16日，不过紧随日期临近，1月9日，鑫苑服务又公告称，由于董事会建议两份业绩一并刊发，因此董事会议将延迟到1月19日举行了。

小有波澜，好在复牌的曙光总算就近在眼前了。

此前一次卡着18个月的大限复牌，（2022年9月2日）鑫苑服务股价开盘快速下跌超55%，当日收跌62.23%，落入“仙股”阵营。

此番停牌前，鑫苑服务股价定格在了0.87港元/股，市盈率(TTM)约3.41倍，总市值约4.94亿港元。若此次顺利复牌，硬刚地产爸爸、仲裁讨债的鑫苑服务，能否在资本市场重建信任、获得投资者的投票，避开上演股价又一轮暴跌？

回到停牌的起点，2022年11月15日，鑫苑服务在按照财务控制程序进行年末资产审查及制订预算程序的过程中，发现子公司鑫苑科技4.02亿定期存款已经被质押。而用途，便是作为控股股东鑫苑地产子公司及若干非集团旗下公司的贷款融资抵押品。

紧随次日，仅复牌两个多月的鑫苑服务，股票再度开启停牌模式。

此后，鑫苑服务4名（前）董事高管被联交所下发谴责制裁指令、鑫苑服务向香港国际仲裁中心提交针对鑫苑(中国)置业有限公司的仲裁，直到去年10月13日胜诉后开始执行赔偿事项，其中包括：存款本金4.02亿，定期存款利息损失2443.82万元，以及审核调查成本359万港币；合计约4.27亿。

“被索赔人应向索赔人转让若干非现金资产，并立即向索赔人以现金方式支付上述款项与仲裁庭所宣告的被索赔人提供的非现金资产的价值之间的差额。”按照香港国际仲裁中心作出的裁决指示，鑫苑服务被母公司违规挪走的是真金白银无法如数流回，而是以相关资产进行抵销。

去年12月26日，鑫苑服务发布了一则关联交易的公告，宣布鑫苑置业在10月31日已将多个承租商业打包进北京鑫苑弘晟商业管理有限公司（简称“鑫苑弘晟商管”），并将全部股权转让给鑫苑服务来结清部分仲裁裁决。

几天后，今年1月3日，鑫苑服务又公告称，其的全资子公司作为承让人与鑫苑地产控股的全资子公司河南鑫苑作为转让人订立了《转让六间会所经营权》的协议。据此，河南鑫苑将向鑫苑科技转让六间会所的经营权，由2024年1月3日开始直至2054年1月2日届满，为期30年。

根据独立估值师河南兴源资产评估事务所在2023年11月30日采用收入法进行的估值，经营权的价值被厘定为约4388.11万元。

由于这个价格高于鑫苑中国在仲裁裁决项下应付未偿还款项总额的约3048.48万元，鉴于鑫苑中国目前面临流动资金紧张的问题，经协定后，鑫苑科技将在有关交易完成时支付差额约1339.62万元现金给河南鑫苑。

换而言之，鑫苑服务不仅没有向母公司拿回现金，反而又倒贴出去了1339.62万元的现金。

“自2023年10月31日（承租人成为本公司附属公司之日期）至2023年12月31日期间，承租人已付或将付出租人租金总额人民币3,370,000元。”值得注意的是，在这笔债款的追回过程中，此前鑫苑服务与母公司就鑫苑弘晟商管100%股权达成交易时，同样贴出去了部分现金。

不过，有消息称，鑫苑服务相关人员表示，“这337万元也是我们替地产方运营相关项目所收租金，按协议比例分成产生的金额，并非我们自己出钱。”

即使如此，从目前来看，鑫苑服务的确没有追回现金，而接手的商管公司、六间会所，何时能将4亿多存款如数赚回来，也还是个问号。

数据显示，截至2022年6月30日，鑫苑服务的现金及现金等价物约为2.43亿元，定期存款约为3.99亿元。如今来看，虽追回了一些非现金资产，鑫苑服务手中的现金或算不上宽裕了。

此外，值得一提的是，鑫苑服务与母公司之前要解决的问题，除了被违规挪用的存款，还有贸易应收款。截至2022年6月30日，鑫苑服务在作减值拨备前的贸易应收款约为3.39亿元，其中1.86亿元来自关联方。

有意思的是，1月4日，鑫苑服务公布了一系列关联交易结算协议。通过其间接全资附属公司鑫苑科技，鑫苑服务向关联地产公司提供了物业管理服务，并在服务过程中代为出售了位于中国的停车位和储物室。

鑫苑科技与关联地产公司订立了结算协议，据此，鑫苑科技向关联地产公司支付了总额约715.38万元的款项，即所收取的停车位及储物室销售所得款项净额。

追债地产母公司，数亿存款变资产、又倒贴了一千多万出去；与地产母公司的业务往来，近两亿关联贸易应收款还不知道有没有收回来，反而要积极向关联地产公司支付代售服务项目的资金。

如此被关联地产“薅羊毛”，鑫苑服务后续复牌，如何重获投资者信任与投票或是关键。

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