救市信号增强，这房子到底能不能购买？

最近几天，连续写了几篇文章告诉大家：救市的信号增强了。

首先，是央行从工具箱掏出了MLF和PSL，分别向市场投放了8000亿和3500亿的高能货币；

其次，是地方城市拿到了钱后，“能拆尽拆、能改尽改”的速度加快了。

毕竟，1月2号央行开动印钞机，1月5号一线城市广州就开出了广州历史上第一张房票。

其实，我的观点很明确，也从来没有改变过：

救经济，绕不开房地产

救房地产，绕不开价格

只不过，当这些文章发表后，我收到一些不同的反馈。

01

不知道大家是否还记得，在2022年的时候，我们公众号发布过一些“外文翻译”的文章。

负责外文翻译的人，就是混哥的朋友，也是一名毕业于北大的优秀伙伴。

当然，现实生活中她并不是一名翻译。

她看完这几天发布的文章就给我发了微信，问我“她到底应不应该买房”。

她这样问，基于两个原因：

（1）获取信息的渠道。

她自身外语非常好，常年阅读国外媒体对国内房地产的报道，她看到的数据和资讯对中国楼市的报道都非常、非常负面。

所以，她不敢用30年“赌”一套房子。

（2）跌了，也贵。

她自身非常优秀，但想住得好，在北京购买一套她能看得上眼的房子，至少也要2000万。

所以，优秀如她，尚且不能“房随人愿”~

所以，在写这篇文章的时候，我让她把自己的真实想法整理成文字发给我，在经过她同意的情况下，呈现给大家：

“从小到大的学习就是拼命的卷，卷来卷去终于毕业了，终于有了一份让父母长脸的高大上工作。

我来帝都都快10年了，搬家也差不多有10次吧，从金融街到德胜就没有住着舒服的房子。

这些十几万一平米的房子，真的太老旧了。

我又小资情结，总希望租一套住着舒服的房子，但是一直都没有如愿。

这期间也看过房子，考虑过购买房子。

那时候还没和男朋友分手，我们就商量两个家庭都凑凑，也能给我们凑足首付。

后来，和男友分手了，再没考虑过买房子的事情。

我有时候想，像我这样从二线省会城市家庭走出来的孩子，家庭条件也不算差，毕业后工作收入在同龄人中也不算低，我买房都这么费劲，其他人可想而知。

我本来还想攒钱努力一把，但我现在看这行情又很犹豫。

总租住在北京，没有什么归属感，总感觉漂着。”

在她的表述中，如果要总结，会有很多让大家感同身受的现象。

——比如，玩命内卷的学习，然后从省会城市到一线城市工作，然后拼搏半生在一线城市买房

——比如，一线城市高压之下，重新回到省会城市买房定居；

——比如，十几万一平米的房子都是老破旧

尽管我一直认为中国重点城市还有一轮普涨，但也从不回避房地产行业规模会收缩。

只不过，在这个过程中两极分化会日趋激烈。

什么样的两极分化？

贫富分化

随着房地产行业规模收缩，有些城市的好房子价格会贵出天际，有些则会持续下跌。

在这分化的背景下，从趋势角度看，底层逻辑永远不变，即：

相对收入，房子永远会非常、非常贵。

相对收入，租房也会越来越贵。

即便是日本，日本的年轻人也不能轻轻松松地买房、租房。

很多人提及日本，都会把此时此刻的楼市下跌行情解读成“日本消失的30年”，认为我们的此时，就是日本彼时。

至于我们会不会重蹈日本的覆辙，之前的文章都分析过，就不再赘述。

结合今天文章的主题，我换个角度问大家：日本经历消失的30年，日本人买房变得容易了吗？

在日本，房子分两种，一种是一户建，一种是公寓。

一户建，就是一栋一栋的自建房；

公寓，就类似咱们的商品房；

在日本，一户建很便宜，但公寓价格很贵。

那么，便宜的一户建多少钱呢？

在东京，想要自己买地盖个130平的房子，土地加设计房子加盖房子费用，总共约要4000万日元（约250万RMB）

当然，有些便宜的、偏远的要150万

看完一户建，再来看看日本公寓的价格

东京公寓均价折合成人民币在6万元/㎡。

繁华区域如千代田区平均房价是15万人民币/平米、中央区域的房价在10万元人民币/平米

那么，日本人的收入呢？

日本男性的收入顶峰约677万日元左右，女性的收入顶峰约约300万日元左右。

按照人民币汇率计算，折合人民币男性的年收入33万，女性的年收入在15万。

日本刚毕业的年轻人的月薪大致在20万日元，折合人民币约9981元/月

所以，即便日本房价暴跌，对于日本人而言，轻轻松松购买一套房也不是“唾手可得”的事情。

我只找到了2020年日本“房价收入比”数据。

根据东京KANTEI的调查报告显示，2020年日本新建住宅均价是居民平均年收入的8.41倍。

那么，中国在2020年的房价收入比是多少呢？

9.2倍

我知道，很多朋友看到这里会说：平均值有毛用？你看看深圳在2022年还是36年呢。

不可否认，中国部分城市的房价收入比已经超过30年，像上海、深圳、三亚的城市的房价收入比确实很高。

但如果按照日本东京比较贵的公寓计算，房价在15万/㎡、17万/㎡与男性年收入33万来计算，房价收入比已经到达51了。

我也客观的讲，从房子贵贱的角度看，毫无疑问我们的房子会更贵，因为我们的房子是70%使用率和70年产权。

但是，从收入角度看房子，我可以肯定告诉大家：在日本，买房并不是容易的事情，年轻人尤其难。

那么，在日本租赁就很便宜吗？

毕竟，现在充斥着“日本年轻人都不购买房子，都租房子”的言论。

我可以肯定的告诉大家：在日本租房，远比中国一线城市贵。

因为中国房租便宜，租售比很低，回报率到达3%都算高的。

但日本的租售比最低就已经达到了5%，很多区域的房价租售比都在8.5%

在日本，普通人的房租占到收入的三分之一。

不仅如此，在日本租房还得缴纳税费。

来，看看日本租房的费用。

保证金/押金（1个月）：64,300日元（3311元人民币）

礼金（1个月）：64,300日元（3311元人民币）

中介费（1个月）：64,300日元+消费税6430日元（3643元人民币）

首月租金（1个月）：64,300日元（3311元人民币）

担保公司手续费（0.5个月）：32,150日元（1656元人民币）

火灾保险费：10,000日元（515元人民币）

更换钥匙费：15,000日元（773元人民币）

两相对比，我们可以发现：

——从房价角度看

日本现在的房价已经和深圳持平，略高于杭州、广州。

但从2022年开始，日本东京的地价、房价都处于增长态势，日本相关机构预测到2026年前，日本房价都会处于上涨态势。

——从租金的角度看

日本的租金要远高于我们。

文章到这里，我们会发现，中国房子明显的特征就是：

房价高、房租低，所以租金回报率才一点几。

那么，不买房，租房呢？

我明确地告诉大家，中国房地产和地方城市土地财政深度捆绑，这房子再跌，也不可能跌过“面粉”的价格。

既然面粉不能跌，对于中国房地产而言，对地方城市财税而已，就只剩一条路了：涨租

什么21个城中村改造，什么城市更新，只要房子质量提升，环境提升，租金必然上涨。

唯一的区别是：

经济不好租金缓慢涨，经济转好年年涨。

看看日本，再看看韩国，大家还想不通吗

关于这种趋势，之前的文章《》有分析。

所以，对于首套刚需而言，买房只存在什么时机买入，不存在要不要的问题。

但我要提醒大家：

买房，就要想清楚，买房负债不是目的，尽快将负资产变成正向现金流资产才是目标，这点看我们之前的文章《》有分析。

02

为什么大家看不破“房子”这层窗户纸呢？

为什么都希望房子跌，可现在房子真跌了又不敢购买了呢？

为什么？

我想，不是大家看不懂这个叫”房子“的东西，而是大家看不懂”货币“和“土地”，更不知道财税的意义。

我们之前的文章中，无论是周期、还是债务、还是利率，还是通货膨胀，其底层逻辑都指向了现代经济的本质：

货币

你付出30年劳作，换回一堆“纸币”，然后呢？

纸币贬值是当代经济不变的底层逻辑。

关于货币，我们之前的文章说过太多、太多。

另外一个维度，就是土地。

土地经济学中的土地到底意味着什么？

这部分内容太过于敏感，说浅了就是“照本宣科”，说深了要和政治经济学一并说。

所以，我没胆公开说。

关于土地经济学，在之前的文章《》说过一点点。

文章至此，再回看今天的标题：救市信号增强，这房子到底能不能购买？

在回答这个问题之前，我想给大家看几组数据。

——中国盛大游戏的创始人陈天桥，在美国俄勒冈州购买了198,000英亩（80,127公顷）的土地，成为美国第82位大地主，同时也是美国土地的第二大外国人拥有者。

——陈天桥在加拿大安大略购买了约500,000英亩的林地。

怎么说呢~

这钱多的都想做地主，钱少的都想做房主，为什么？

因为只要掌握这个叫“土地”的生产要素，就可以产生无限的财富。

最最关键是：这个财富还可以代代相传。

大家不要忘记，在中国最通用的抵押物就是土地和房产，除此之外任何其他东西都不如土地和房产“硬”。

”土地是财富之母，劳动是财富之父“这句话你细品、你仔细品。

只有你看透房子的底层逻辑，再回看当下发生的所有事情，都不会疑惑，都会明白这因果之间的推演逻辑。

——比如，香港为啥停止卖地？

因为2023年香港楼市创33年来最低成交量。

停止卖地，可以调整供需关系。

——比如，为啥自然资源部明确库存高企的城市要停止卖地

因为要调整市场供需关系啊~

调整供需关系的目标是什么？

不要跌，只要涨啊

——比如，为啥要用保障房名义收购现在的商品房？

（1）因为现在房子价格低。

过几年房子上涨，地方城市就赚了。

地方城市就可以把增值的房产抵押，再进行“大基建，泛城市化啊”，这GDP就涨了啊

（2）因为会减少库存啊

减少库存，重塑市场供求关系，然后土拍还可以继续，土地财政就可以持续啊。

——比如，为啥要进行城中村改造啊？

因为房地产规模萎缩，租赁保障房才是“母鸡”，不仅是母鸡，还是不断下金蛋的鸡。

为啥？

看之前的文章《》

所以，再回归今天文章的核心观点：救市信号增强，这房子到底能不能购买？

买房，永远是正确的选择。

但大家要清楚，买房的目标是把房子作为家庭的财富的第一桶金，而不是背负30年的贷款，这是分界线，也是财富的分水岭。这点看我们之前的文章《》

03

最后说几点吧。

（1）今天文章说得什么 ？

不要被眼前楼市下跌的行情所迷惑，要透过现象看本质，捅破房子这层窗户纸，明白底层逻辑是什么。

（2）最低限度购买一套小房子

我常和朋友说，不管未来如何，都要购买一套房子。

尽可能在一线城市和强二线城市购买一套商品房，最低限度也要购买一套小公寓。

千万不要让自己有一天变得买不起、也租不起，然后只能玩命工作。

老实做人，踏实写文，不鼓吹，不煽动，让你明白房产这回事！

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