盘点2023年青岛商业地产：办公楼市场租金降幅持续扩大 餐饮引领零售地产市场复苏

齐鲁网·闪电新闻1月9日讯1月9日，记者从相关发布会上了解到，房地产咨询机构仲量联行发布了青岛市2023年房地产市场报告，从办公楼市场和零售地产市场两个方向，对过去一年的青岛商业地产进行梳理。

“去年前三季度，青岛全市生产总值增速达6%，预计全年经济增速将高于5%。办公楼市场方面，全年甲级市场净吸纳量反超乙级，核心商务区供应加速。但空置率接近历史最高，租金同比降幅持续扩大。”仲量联行华北区商业地产部业主代表业务负责人白路表示。零售地产方面，餐饮、黄金、户外成为市场需求复苏的三大主题，全年新增供应量大幅回落。

据了解，2023年，青岛办公楼市场整体净吸纳量约为15.8万平方米，其中超过5.0万平方米的面积来自于国企自用需求。排除自用型需求影响外，市场化租赁吸纳的面积中约59%来自甲级办公楼项目，甲级市场净吸纳量自2012年以来首次超过乙级市场。办公楼租赁市场的需求构成中排名前五的行业分别为专业服务、科技互联网、金融业、地产建筑、物流运输，其占比在10%-16%之间不等，与2022年的需求构成相比几乎完全一致，表明由市场需求结构反映出来的经济结构在近两年未见明显起色。

2023年全年共有5个项目入市，为青岛办公楼市场带来约31万平方米的新增供应，供应规模及节奏与2022年相当。但受到部分企业退租及新项目的影响，截至2023年第四季度，全市整体办公楼市场空置率同比上升0.9个百分点至31.4%，接近历史高位。

租金同比降幅持续扩大是2023年末青岛办公楼市场的最大特点。截至2023年末，整体市场平均有效租金为75元/平方米/月，同比下降6.7%，为近十年的最大降幅。甲级市场平均有效租金为107元/平方米/月，同比下降6.0%。相比于先前通过提供附加服务来推进租赁交易，直接降价更能有效促使成交落地。

未来市场供需环境趋稳，低租金有望促进市场活跃。2024年，积极财政政策的回归将进一步促进经济企稳，青岛办公楼市场需求预计不会有较大波动，供应增速将保持在年均30万平方米的规模。仲量联行青岛商业地产部总监曲岩萍表示：“我们预计全市办公楼市场租金在2024年仍有下探空间，低租金环境将促使更多租户做出搬迁选择。”

在零售地产市场方面，从全年表现来看，青岛零售地产市场的复苏趋势在年末转弱，全年净吸纳量达13.8万平方米。餐饮、黄金和户外成为零售地产市场需求的三大主题。

新开店铺中，餐饮业态的比重由31%上升至54%，成为零售地产复苏的主要驱动。从细分品类来看，连锁的正餐品牌数量明显提升，但客单价正逐渐降低。咖啡茶饮品牌强势复苏，新增需求占比较2022年提升近24个百分点。

新开店铺中服饰业态的比重虽然较2022年有所下降，但珠宝和户外两大细分品类逆势增长。2023年上半年珠宝配饰类品牌扩张明显，主要以黄金类品牌为主。下半年户外运动品牌表现抢眼，近10个户外运动品牌首进青岛，新店主要集中于海信广场和华润万象城。

闪电新闻记者 孙杨 报道