最高价达4.4万元/㎡，正法拍的熙华府还值得冲吗？

文／成都商报-红星新闻记者 廖兴

刚刚，朗诗·熙华府9、11栋楼再成交6套法拍房源，总价532.1-759.86万元，折合单价39318-42357元/㎡。

这是自2024年1月1日以来，熙华府法拍成交的第41套房源。截至目前，共156套房源还有百余套处于待拍/在拍状态，按计划将于本月底全部拍出。

图据：阿里资产

作为高新“神盘”，在挂网初期，熙华府这批法拍房源起拍价最低3.2万元/㎡，对比二手房4.4万/㎡成交价之间足有1万+万/㎡价差，似乎给足了诱人的倒挂空间。

这段时间，后台收到许多咨询熙华府法拍房的留言，趁此机会，我们以过去7天的成交结果为例，一文给大家解释清楚——

熙华府法拍房是否真有捡漏空间？究竟适合哪些客群购买？

一周拍卖回顾

最高单价4.4万/㎡，曾一手抬价90万

截至目前，是熙华府连续法拍的第七天，共40余套房源全部溢价成交。其中，有2套房源因录入信息有误撤拍。

据已结束场次来看，熙华府法拍房保持着极高热度，共吸引3万+人围观，每场参拍人数为9-22人，竞价次数在21-121次不等。

目前，最贵成交单价来自于11-1-2202建面约179㎡户型，超1.2万人次围观、经61轮竞价后，以单价44365元/㎡成功拍出，总价达795.8万元。

图据：阿里资产

最便宜的成交单价则诞生于9-1-2902建面约135㎡户型，在仅有9人竞拍过程中以单价37212元/㎡成交，总价为503.6万元。该价格相比去年5月一套相同建面约135㎡户型，便宜了近30万。

角逐最激烈的是9栋1单元503号一套建面约133㎡户型，9个人共竞价达121次，共产生108次延时，最终以526.2万元拍出。

此外，前两日法拍过程中，两套同为建面约156㎡的9-1-1701号、9-1-1601号房源，均出现了有参拍者一手加价90万的情况。

图据：阿里资产

从熙华府目前法拍成交结果，抛开两套最高与最低价房源，其余相同户型的房源价差不大，预计往后成交价也将大概率控制在此范围内。

值得一提的是，在挂网初期，机构与受让者的预期估值很高，给到了约5万元/㎡评估价，但实际成交全没有达评估价。这表明，参拍者在实际竞拍过程中加价比较谨慎。

几无剪刀差

同户型相差28万，大户型反而越贵

在熙华府开拍前，业内外很多人会有疑虑：起拍价与实际二手成交价有相差1万+/㎡的空间是否可以实现捡漏？

但从过去一周的法拍结果看，虽所有成交房源相比起拍价有明显涨幅，但普遍保持了理性，几无剪刀差也无高于市场价的成交出现。

据贝壳找房显示，目前熙华府整体挂牌均价47238元/㎡，有37套在售房源，近30天有270次带看，待近90天均无成交，说明热度较高但实际成交低频。

图据：贝壳找房

项目最近一次成交还要追溯至去年4月，一套建面约179㎡户型成交价在4.4万/㎡左右，对比目前相同户型的法拍价几无剪刀差。

同理能看到，除一套建面约133㎡拍出503.6万相比二手价低出近50万以外，其余户型基本与二手市场价持平。

图据：好好选房

与此同时，我们还发现熙华府成交价格体系呈现出：户型最大反而越贵的成交价格体系，甚至同户型不同楼层的价差达到了28万。

其中，133、135㎡单价在3.7-3.9万/㎡，156㎡、179㎡单价在4.1-4.4万元/㎡左右。

朗诗·熙华府1月1日-9日法拍房成交一览

照常理度之，不应是小户型愈发抢手吗？原因有二。

首先，是购房资格产生差异——成都144㎡以上的房子不再受限购政策影响，全国客群都可参与拍卖，参拍基数放大也就容易造成高价，但156、179㎡成交价也符合市场价格规律。

其次，是四房需求日益增加——本次拍卖的房源中，135㎡及以下房源为套三，156㎡及以上房源为套四，按照现市场处于二胎时代以及家庭结构变化，四房更符合改善居住需求。

同为处于9栋的建面约156㎡户型，因楼层相差7楼出现总价相差28万的情况，这或与参拍者出价策略及能力有关。

话题多一点

项目价值几何？适合哪类客群？

从此次熙华府法拍来看，热度很高，整体拍卖也很顺利，房源普遍成交价都站上了4万+/㎡。

这背后与项目所占据的地段与配套有较大关系。

熙华府地处天府二街，是高新大源最繁华的地段之一，在城南属于仅次于金融城的成熟板块。项目东南斜对面即是世豪广场UPARK、鹭洲里特色商业街区，兼具商业综合和烟火气生活配套。

朗诗·熙华府区位示意图

据去年划片显示，项目对口小学为成都墨池书院小学，对口初中为教科院附属学校（东区）、石室天府中学（锦城湖校区）、成都教育科学研究院附属中学等，教育配套属全城拔尖水准。

同时，大源目前几无新房供应，仅有的地处天府四街的总价604-863万元/套西派善成、总价571-817万/套天府锦上锦也在开盘迅速清盘，足以说明大源对高改客群的吸引力，且熙华府相比两者的地段更成熟。

城投置地·天府锦上锦效果图

此外，去年远达以20700元/㎡竞得的141亩地块也在近期放出入市风声，同样被很多客群紧盯。

在此环境中，熙华府作为大源核心区为数不多的次新项目，因此受到极高关注度，价格自然水涨船高。

需注意的是，熙华府此次法拍房源还属于上一个高容积率时代的户型设计方式，得房率普遍在80%左右，相比于当下143㎡的实得面积都能比肩此前160-180㎡户型的时代，有些过时。

同时，项目主打“绿色科技住宅”理念，全年恒温恒湿恒氧，导致居住成本很高——需支付基础物业费是3.3元/㎡/月+科技费3.5元/㎡/月，合计6.8元/㎡/月，且由于地源热泵系统是24小时热水集中供应，还需额外支付热水费22元/吨。

图据：阿里资产

据拍卖公告显示，本次所有房源从2020年4月至拍卖成交日产生的物业费+系统运维费需要买受人自行承担，大概在2-3万元左右。

同时，随着今年天府四街持续推货，以及万科·公园5号、合景泰富·臻林二手房入市，会进一步挤压熙华府的价格与地位。

但不可否认的是，熙华府的入住率不错，虽产品中规中矩且居住成本高，但地段优势过于突出而且全部为精装现房，因此较适合有出价能力的城南改善自住客群。

图据：阿里资产

一位业内人士指出，熙华府本月将一次性拍完156套房源，持续一周的拍卖来看，成交价有呈现下降趋势，随后续百余套房源拍卖，或许会导致入手成本降低，感兴趣的购房者可把握时机。

主编：余鸽

副主编：赵述锦

编辑：廖兴

图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

原创文章由成都商报房产部采写，如需转载，请后台联系授权，若擅自转载，一诉到底