谢逸枫：2023年广深楼市一年卖了多少套房？

文/谢逸枫

去年广深楼市一年究竟卖了多少套房？

按照官方、第三方机构的数据显示，2023年广州、深圳一年住宅（一二手）总共卖了约22.4万套，约2240万平方米。其中广州卖了约16万套，约1600万平方米，深圳卖了约6.4万套，约640万平方米。

广州一年住宅卖了约16万套，约1600万平方米

克尔瑞、中指数据显示，2023年广州二手住宅总计成交约16万套，约1600万平方米。其中一手住宅成交74486套，同比增长6%，面积约为744万平方米。二手住宅成交86947套，面积为831.05万平方米。

广州新房成交呈现从陡升到回落、低谷再到回升、翘尾的行情走势。2023年广州新房成交金额约为3148亿元，比2022年的2934亿元增加近200亿元。与2020年和2021年的水平相比有一定差距，为十年来广州新房成交金额第三低位。

中指数据显示，2023年广州新房市场成交75328套，同比增加近两千套，但仍处于近十年来倒数第三低位。新房成交面积约825万平，成交金额为3148.4亿元，同比略有上涨。这主要得益于新房成交均价一路保持稳定上涨，继续创下新高为38142元/平。

中指数据显示，截止2023年12月24日，2023年广州新房住宅（不含保障住房）一共网签了73771套。拉长时间线来看，这个成绩，属实低迷，成交量为近十年来广州第三低，仅次于2014年和2022年。只有成交均价，依旧在微涨。

克而瑞数据统计，2023年广州一手住宅成交74486套，同比增长6%。2023年全年商品房最终揽金规模为3678.45亿元，同比增长5%，成为近五年来的第三高，对比2019年多卖了约500亿元。

中指数据显示，2023年，广州千万级豪宅成交4927套，销售额达829亿元，市场份额占比超过1/4。广州住宅成交均价连续五年来持续稳步上升，主要是高端住宅成交活跃，需求的购买力保持旺盛。

2023年全国总价千万级以上的商品住宅中，位于广州的琶洲南TOD项目以157.67亿元的成交金额排名全国第一，平均每套总价约2099万元。过去十年（2014内-2023年），广州全市总价千万级豪宅成交量从580套持续增至4927套，成交均价在2023年达到88640元/平方米。

2023年广州一手住宅成交74486套，同比增长6%，面积约为744万平方米。其中郊区成交43299套，成交面积约为469万平方米，成交金额约为1341.2亿元。中心区成交32029套，成交面积约为356万平方米，成交金额约为1807.3亿元。

克而瑞数据显示，2023年12月，广州一手住宅共签约6299套，环比上升19%，成交面积72万平方米，环比增长22%。广州房中协数据显示，2023年12月，全市二手住宅网签数2276套，环比上升4.98%。

增城区成为广州2023年新房成交量榜首，共网签15426套，同比下降10.4%，成交价格17848元/平方米，同比下降6.7%。番禺区、黄埔区分别以10555套、10171套的成交量位列第二、第三，成交均价分别为42893元/平方米、39615元/平方米。

与2022年相比，增城区、番禺区、黄埔区在2023年的新房成交量出现下降，分别同比下降10.4%、5.6%、21.3%。相反，天河区、花都区、南沙区、海珠区、荔湾区和白云区在2023年的新房成交量均出现同比增长。

克尔瑞数据显示，2019年-2023年，广州全市商品房（统计口径包括普通住宅、别墅、商业、公寓、办公、车位等）均价从2019年的28011元/平方米增长至2023年的37873元/平方米，五年间约增长1万元/平方米。

中指数据显示，2019年-2023年，广州全市一手住宅成交均价从29164元/平方米增至38142元/平方米。说明广州2023年在一手住宅成交量同比增幅不大的情况下，成交金额比2022年增长近200亿元的原因。

数据显示，截至2023年10月末，广州新房库存量为1191.1万㎡，去化周期达到19.2个月，消化周期仍处于近一年高位。进入2023年开始，广州二手房挂牌量一路上涨，贝壳上的挂牌量已经超过了14.25万套。一年时间二手房挂牌量上涨了50%。

数据显示，截至2023年11月末，广州市新建商品住宅可售套数约11.852万套，可售面积1211万平方米，去化周期19个月。番禺区目前去化周期仍达到20.8个月，南沙、从化、增城等区域需要更多时间进一步调整供需关系。

数据显示，截至2024年1月8日末，广州市新建商品住宅可售套数约10.6112万套，可售面积约1166.0778万平方米，去化周期18.3个月。比10月、11月的新商住宅库存、去化周期有所下降。

2024年1月5日，广州荔湾区开出全市首张“房票”，标志着广州市房票政策正式落地。作为首个推行“房票安置”的一线城市。1月8日，广州市规划和自然资源局回应，房票全市通用，可跨区购买“房源超市”中的房屋。

增加被征收人选择安置房源的范围，化解了复建区建设的不确定风险，可以让被征收人根据自身需求和喜好，在规定的时间内，在“房源超市”中自由选择合适的物业类型、户型、面积、位置等，满足了被征收人需求，可以推动去库存。

广州首张房票选择落地荔湾区，与区内整体新房库存量相对较大。截至2023年12月，荔湾区新房可售面积约84.6万平方米，在广州中心四区中排名第一，整体出清周期约21.6个月，高于全市平均水平，库存压力相对较大。

所谓房票，是被征收人房屋安置补偿权益货币量化后，征收人（区政府）出具给被征收人购置房屋的结算凭证。即在被征收人与征收人（区政府）签订补偿协议后，将被征收人可获得的权益转换成一张可用于购置房屋的票据。

按照规则，“房票安置”是现有货币补偿和实物安置模式的一种补充形式，被征收人可根据自身需要灵活选择房票安置、复建安置、产权调换或货币补偿。房票可以购买广州市“房源超市”内新建商品房，主要依托和对接现有的阳光家缘网可售的新建商品房房源。

票安置模式并非广州首创，在一线城市中，广州是首个推行“房票安置”的城市。目前已有超过30个城市公布并实施房票安置政策，除了广州之外，还有郑州、南京、南昌、昆明、贵阳、厦门、无锡、温州等城市。

广州房地产中介协会统计显示，2023年广州二手房网签量（中介促成+自行交易）共108999套，同比去年上涨了31.7%。相比广州新房市场，二手房市场的成交方面还算是比较乐观的。尽管比不上2020、2021年的高热度，总的来看，成绩还是不错的。

广州住建局数据显示，2023年广州二手住宅交易登记套数为86947套，面积为831.05万平方米，同比分别上涨约30%。广州二手住宅交易登记套数创下近八年的第二低位，但其套均面积却达到近八年最高位，套均面积约96平方米。

回顾过去八年广州二手住宅交易量来看，二手房交易量登记的高光时刻出现在2017年，彼时登记套数达到13.4万套。其中2019年、2022年、2023年登记套数不足10万套外，有五年时间，广州二手住宅登记套数都突破10万套。

2023年海珠区、花都区、番禺区的二手住宅成交量均过万套。其中番禺区二手住宅成交约1.2万套，成交面积约130.6万平方米，两项数据均排名第一。越秀区、荔湾区、天河区等其余各区的二手住宅成交量均不足1万套，南沙区为2925套。

2022年经营性用地成交规模1261万㎡，同比降36%。其中商住用地成交总建面819万㎡,降45%，商住地成交金额1221亿元，降38%。土地溢价率跌至历年底部，不足两成土地获得溢价。集中稀缺区域优质地块的溢价率均在15%以下。

2023年广州宅用地供应64宗，成交43宗，成交总建筑面积638.82万平方米，同比减少28.28%，合计揽金1183亿元，同比减少3%。成交结构以优质地块为主，其中有11宗住宅用地封顶摇号，1宗高溢价成交，3宗低溢价成交，28宗底价成交，底价成交是主流。

广州一二手房市场回升的背后，一方面是广州及时的优化限贷、限购、首付、税收等房地产政策。2023年8月30日，广州打响一线城市“认房不认贷”第一枪，随后又于9月20日官宣优化住房限购和增值税免税年限，成为年内第一个放宽购房条件的一线城市。

按照广州市出台的政策，广州将番禺、黄埔、花都以及白云北部4镇纳入非限购区域；非户籍居民购房则将社保“5年改2年”。同时，广州还将越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等9区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。

公积金政策上，对购买广州市首套住房的购房人家庭，公积金贷款最低首付款比例调整为20%。对于二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例也已调整为不低于40%。土地政策上看，广州新挂牌的地块取消最高限价，改由“价高者得”。

深圳一年住宅卖了约6.4万套，约640万平方米

中原数据显示，2023年深圳一二手住宅总计成交6.4389万套，同比增长14.7%，结束两年连跌。值得注意的是深圳2023年一二手房总成交量不足2020年的一半，创15年第二低，仅高于2022年。

2019年-2023年深圳一二手住宅总计成交套数分别为11.5033万套、14.0657万套、9.3116万套、5.6142万套、6.4389万套，总体看，深圳楼市处于“L型”恢复、筑底、调整阶段，已经走出低谷。

短期看，宏观经济与房地产市场预期未出现明显趋势性、政策扭转性的改变前，房地产市场不太可能再出现较为明显的回升，预计楼市见底周期拉长，市场慢热将是2024年主旋律。

乐有家数据显示，2023年深圳一手住宅网签31621套，同比下跌8.2%，创5年来新房市场成交的最低点。深圳一手住宅网签成交均价为6万元/平方米，同比下降1.6%。就是说2023年深圳一手住宅市场呈现量价齐跌走势。

2023年深圳各区一手住宅网签来看，宝安网签8891套，以绝对的领先优势占据冠军宝座，同比上涨37.5%。排第二的龙华网签5795套，同比上涨15.3%。龙岗及光明网签量超4000套，同比呈现跌幅。南山、罗湖成交同比下跌60%-70%，福田同比增长11%。

2019年-2023年深圳一手住宅网签套数分别为37882套、45384套、52417套、34441套、31621套，平均成交均价为5.57万元/平方米、5.53万元/平方米、6.40万元/平方米、6.10万元/平方米、6.0万元/平方米。

中原数据显示，2023年深圳共入市了178个新盘，新房住宅供应56909套，同比增长21.9%，面积579.2万平方米，同比增长27.6%。供应量仅次2021年。截至2023年末，深圳新房住宅库存为51687套，面积为517.88万㎡，去化周期为19.3个月，创下10年来新高。

2023年深圳发布3批宅地出让清单，分6次进行出让。其中在挂牌的17宗宅地中，14宗成交，1宗终止拍卖，2宗流拍，累计收金约312.47亿。2022年深圳出让34宗居住用地，收入约737.27亿元，算下来2023年的出让金额与去年相比下降58%，接近六成。

2023年深圳全年入市20个人才房项目，货量超1.65万套，截至2024年1月2日，已去化超1.3万套。人才房的火热去化，一方面也是政策调整的功劳。另一方面，人才房的稀缺属性更是促销的催化剂。

2023年7月，深圳市发文宣布不再安排建设安居型商品房和人才住房。对于已签订土地使用权出让合同的安居型商品房，继续按照《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》（深圳市人民政府令第228号）及其相关规定执行，面向安居型商品房在册轮候人配售。

2023年人才房的去化成绩已经达到普通商品房成交总量的40%以上，以市场价六折的优势价格分流了部分刚需客户，抢占了部分商品房市场。剩余有限的市场则加剧了房企之间的竞争。

2023年深圳一手住宅网签31621套，同比下跌8.2%，落后于二手住宅同期成交量32768套。根据历史数据，这是二手住宅市场成交近两年来首次超越新房市场，创5年来新房市场成交的最低点。

2023年深圳二手住宅过户共计32768套，同比上涨51%。主要是政策刺激的效果。包括取消二手房参考价、二手房带押过户、双证合一、认房不认贷、下调房贷利率、降低二套房首付、取消750万豪宅线等刺激政策。

2023年深圳二手住宅过户量排名第一的区域为龙岗区，合计成交7441套，同比增长32.7%。其次为福田区，共成交6491套，同比增长48.6%。南山区排名第三，过户成交5570套，同比增长57.6%。除宝安区成交量同比下降以外，其他区域二手住宅成交量均呈现增长态势。

2023年深圳二手房价为6.5万元/平方米，同比下降12%。各区二手住宅过户房价出现不同程度的下滑，跌幅在11%—18%%。部分片区及楼盘的成交价已经回到2018年，与最高点相比的跌幅为30%—40%。

中原数据显示，2023年深圳二手价格累计下跌14.0%，跌幅超过2022年，近两年累计下滑24.5%。截至2023年年底，二手均价已趋近新房均价，曾经二手房倒挂，新房“买到就是赚到”的情况，将成为历史。

自2021年开始，一手住宅持续2年占据深圳楼市主导地位，到2023年二手住宅成交占比为51%，比2022年增加12%，二手房重回主导地位。截至2023年12月底，深圳二手房挂牌量超4.6万套，自年初开始挂盘量增长超81%。

女性购房者成为深圳买一二手房的领导者，占比53.1%、53.7%，男性占46.9%、46.63%。男女性偏爱买一手住宅，90后-80后成为深圳一二手房购买主力军，占44.88%、50.74%，其次70后，分别占20%，平均购房年龄为39岁，呈现年轻化。