这次旧改，广深终于下了死手…

　　旧改口号喊了这么久，这是第一次称得上伤筋动骨性质的改革。

　　1月5日，刚睡醒就被来自南方的两则消息轮番轰炸：

　　一则是广州发放首张房票，从探索到发放迈出了实质性一步；另一则是深圳发布城中村改造征求意见稿，更新了关于优先拆建的四种情况。

　　对于本身旧改难度就比较大的广州、深圳来说，这次跨越性的实操一步，其实都是结合当地实际的本地药方，目的都是为了提高昔日旧改的效率。

　　官方扩权，借用政策这把杀猪刀，来快速推进先前已经确定、但是又迟迟推动不了的城中村改造。

　　换句话说，这次是政府亲自督导，快马加鞭赶行程了。

　　今天，大碗就来细细解读一下这次旧改里面到底有啥猛药？

　　一记房票的抉择

　　先说说广州。

　　去年8月发布征求意见稿，今年1月广州市荔湾区土地开发中心就在石围塘征拆现场开出了全市第一张房票。

　　广州这记房票落地，下放非常高效。

　　这张房票凭证载明了房票类型、购房地址、票面金额、政策性奖励金额、使用/兑付期限等信息，凭借这张房票，本人或其直系亲属可以购买“定点入库”的新建商品房源。

　　目前，关于“定点入库”名单，又包括荔湾发展集团、中海集团、珠江实业、力诚投资公司。

　　和此前预判的一样，就是直接给等额面值的购房支票，鼓励购买指定区域、指定项目的房子，为的就是实现该区域内的闭环买房。

　　这次广州，也没敢全面铺开，而是挑选了用地范围4.76平方公里的石围塘项目作为试点。

　　这个片区是白鹅潭商务区的重要组成部分，它位于三江交汇处，打造好了将是历史与现代交融的滨江新型总部集聚区。

　　首批征收范围，为片区单元5以及单元8涉及到的国有证私人房屋共计491户，一直到去年10月底动员会，已累计签约408户，签约率达83%。

　　那么，这里的真实拆迁标准如何？

　　据公开报道，从石围塘附近的如意坊放射线工程征收补偿方案来看，这个补偿费用还是相当可观的，框架结构的房屋能达到4.46万/㎡。

　　在交接现场，村民一个约40㎡的被征收房屋，实际领到手200万元的补偿，折合补偿单价约5万/㎡。

　　当然了，村民们看似是手握一张看起来还不错的房票，但是因为面积有限、可买范围固定，选择并不算太多，已知的房票使用范围，只有珠实·广钢花城以及中海浣花里2盘。

　　这时候如果房票到手，万一村民们不想买咋办？

　　考虑到这一情况，石围塘也在这批房票上注明了它的使用期限是1年，实际操作还是合理的。

　　到期未使用或余额有剩余，可兑换成现金，但到期未使用，房票奖励无法折现。

余额剩余＞15%，可兑换现金或核发新房票，兑换现金时，房票奖励就无法折现； 余额剩余≤15%，直接兑换现金，则不用扣除房票奖励。

　　结合广州人对地缘情结的深厚依恋，这记房票的下达无疑帮他们排除了一些其他干扰因素，总结来说，依旧还需要经受一段时间市场的检验。

　　第一，对村民来说，安置房换置商品房，让他们的选择变多了，同时达到限售期后，他们还能进行更优质的房源置换。

　　但是如果额度内没有合适的房源，核定拆迁面积较少或收入不高的村民，就需要贷款购置其他房源，这反而也会增加他们收入与支出不匹配的困扰。

　　第二，对开发商来说，房票的落地显而易见能帮助他们去库存，减轻压力，但是由于政府是分期支付房款，且资金监管严格，这就很考验开发商的综合操盘能力。

　　一般不是现金流稳固的央国企，很难去接住这个烫手山芋，更多时候只会吃力不讨好。

　　第三，对市场来说，药效会更明显，释放大量村民的购买力，市场的存量房源去化就有解了，同时也没像过去建安置房，容积率降低，城市面貌观感也会疏朗些。

　　总之，广州这次步子迈得挺开，且意外没扯到档部。

　　旧改，还得重拳出击

　　除了广州，深圳这次也没手软。

　　不再是小打小闹，深圳这次的城中村拆迁规模放至总建筑面积2.2亿㎡，将涉及全市40%的建筑面积，60%的居住人口。

　　对比2023年一整年出让的住宅用地规划面积，也不过才129万㎡，可见这次深圳大刀向内的改革决心。

　　深圳的城中村问题之前也聊过，它其实远比其他一线城市更为复杂，它的人口和其他城市差不多，但是它的面积仅有广州的四分之一，上海的三分之一，北京的十二分之一。

　　另外深圳还特殊在它原特区内在1992年就实现了全部土地国有化，原特区外2003年也实现了全部土地国有化，而城中村的土地100%是国有土地。

　　这些造成了深圳可供开发的住宅土地有限，注定了深圳只能向内和向上开发。

　　同样，越是核心地段的城中村，被改造的速度就会越快。

一方面，通过城中村改造，将低端制造业加速外流到周边城市； 另一方面，通过提供更有价值的地块，也能吸引到更优质的高科技企业入驻深圳，建立总部基地。

　　此前，深圳一直坚定走在快速拆迁的路上，从罗湖的蔡屋围，到南山的大冲，再到现在的白石洲，深圳默默的翻卷着过去的城中村，慢慢做着城市建筑的更迭。

　　现在再去看，罗湖、福田、南山，甚至是宝安核心区，几乎找不到任何一个廉价的城中村了。

　　经历这么些年，它们大部分都被转移到了周边的区，比如宝安、龙岗、龙华、光明等区域，而这种趋势，从接壤关外的深圳地铁有多火爆就能看出。

　　深圳这次出台的征求意见稿，包含了很多细节，但就整体而言，它的最大突破在于强调政府主导、刚性实施的前提下，还细化了改造工作需遵循的一些基本原则和流程，是一种明确的系统性、可持续的长效工作机制。

　　关于这次的征求意见稿，我单拎出几个重点，聊聊深圳的一些创新。

　　其一是政府介入，改造具有了公共属性。

　　过去十年间的城市更新，深圳大体方向上还是交由给了市场，可以是村股份公司，可以是开发商，也可以是政府，总之，大家可以灵活变通。

　　由于这种灵活机制，交由完市场自决后，导致规则一再被突破，比如拆迁补偿成本突破、倒逼对容积率突破等，反而城中村改造速度放缓了。

　　截至2023年10月底，深圳全市共列入城市更新计划项目1024个，其中已通过城市更新专规批复项目683个，最终达到实施主体公示的项目516个，按数量计划实施率50.4%，按规模计划实施率38.9%。

　　着实难啃。

　　但这次不一样，上来就是“政府统筹、市场运作”，等于说政府又把权力再次回收，一切都交由政府统一推进。

　　这会带来什么影响呢？

　　政府托底，将会显著提高城中村改造的效率，稳准狠落实下去。

　　其二是需求前置，采取“净地出让”模式。

　　本次深圳城中村改造，将分为拆除新建、整治提升、拆整结合三类，这三类空间的引导范围在专项规划中予以明确。

　　地方政府成为征地、拆迁的主体，直接和村民谈判，然后达成协议启动，在这种玩法下，政府只需要支付少量现金，就能撬动上万套商品房的需求。

　　再加上PSL的重启，地方政府可以发行专项债来做这件事。

　　一旦这个流程滚动起来，房子卖出去了，开发商也能回笼资金，政府拿到税收可以继续卖地，村民买了房需要装修，进一步也刺激了消费……

　　其三是大幅降低了拆迁门槛，显著利好推不动的项目。

　　这次意见里有一项清楚写着：拆除新建类城中村改造项目，经物业权利人三分之二以上同意……方可实施。

　　而过去的城市更新条例里，还要求是单一地块最低是“双3/4”，旧小区要“双95%”。

　　如此一来，按照少数服务多数的原则，大幅降低了拆建门槛，从而提高了城中村的拆建效率。

　　总的来说，深圳这次的意见稿还是老瓶装新酒，但实用性占了很大赢面。

　　严丝合缝的楼市双弹

　　广州和深圳选择在同一天推动旧改，就难免不会有人把他们放在一起去比较。

　　在这里还有几个问题。

　　问题之一，广州的房票适用深圳么？

　　不太可能。

　　这两个城市之前虽相隔不远，但是主流形态还是不同的。

　　以广州来说，消灭供给、创造需求房票安置刚好贴合了它紧迫的旧改任务，而且村民也大多愿意接受以商品房替代回迁房的方案；

　　但深圳不一样，在深圳新发布的城中村改造方案中，曾4次出现了“回迁”，而广州方案中1次都没有，说明了深圳原村民更为习惯原有的“就地安置”的方式。

　　这意味着房票对深圳来说，接受程度并不高，所以很难做到全面推广。

　　问题之二，钱从哪里来？

　　前文中其实有过分析，政府提供一个商品房库，村民们通过房票支付给开发商，开发商再拿房票找政府兑付现金，这时候除了现金，开发商也可以和政府商议，在下次买地的时候抵消地价。

　　那么，如果开发商硬要政府掏钱，又该怎么办？

　　PSL时隔一年重启，向市场投放了3500亿，这笔钱的实质，其实是央行印钞给城中村改造。

　　地方政府用好这笔钱，可以通过发行专项债来推进城中村改造，专项债再加上PSL贷款，合计达到8000亿以上。

　　工具是好用的，但也有一定风险，过去货币棚改的强大药效，放至今天的城中村改造，可能不一定有太多效果。

　　所以这一波旧改，总的来说还会慢慢进行，官方豁出去加杠杆，最终目的还是为了稳定经济，拉动行业上下游发展。

　　怎么说，广深这次变革，敢为人先的态度值得太多城市学习了。