新房交付后，到底还要花多少钱？

买房，可能是人生最大的一笔支出了。

很多购房者都是贷款买房，每月计算收入和月供之外还得过日子。特别是很多初次置业的人往往紧盯房价，却忽视了地段、物业、税费以及其他费用。

社交平台上，诸如“买得起住不起”的吐槽贴真不少

交房后，可能才是真正花钱的开始——且先不说装修这个大头要花多少钱，光是契税、物业费、维修基金、车位费、车位管理费......大家有算过自己买的新房等交付后到底还要花多少钱吗？

今天独家君就来帮大家做一下这道“算术题”。这里以我们群友购得的内环内某新盘为例来测算一下，建面约107㎡3房，1000万（为了便于计算），物业费9.5元/㎡/月，业主为沪籍首套房。

Part.1

契税

新房主要税费就是契税，契税是等交房后办理产证的时候缴纳的，具体税额如下

契税：首次购买90㎡及90㎡以下的住房，契税是1%，首次购买90㎡以上的住房，契税为1.5%，二套则为3%。ps：购买商业用房时，契税统一为3%。

合同印花税：总房款×0.05%。

权属登记费：80元/件。

工本费：核发1本不收费，1个以上不动产权利人分别持证的需加收证书工本费10元/本。

合计：新房契税：1000万*1.5%=15万，合同印花税：1000万*0.05%=0.5万，权属登记费80元，产证1本无工本费，一共155080元。

Part.2

房产税

（1）房产税的计算公式为：新购入房屋的应税面积*新购入房屋的单价70%*税率，税率分0.4%、0.6%两种

a. 新购入房屋的单价≤88860元/㎡的，税率为0.4%；

b. 新购入房屋的单价>88860元/㎡的，税率为0.6%。

需要注意的是，房产税的核定单价并不是固定的，而是每年都会调整，2023年度的是核定价格是根据2022年新建住宅销售均价的2倍来算的。

图源：上海市统计局

图源：第一地产

（2）房产税应税面积计算公式

a. 原有住房面积+新购家庭名下住房面积<家庭人数*60平米，应税面积=0；

b. 原有住房面积+新购家庭名下住房面积≥家庭人数*60平米，原有住房人均面积≥60平米，应税面积=新购住房面积；

c. 原有住房人均面积<60平米；应税面积=（新购入住房面积+原有住房面积）- 家庭人数×60平米。

图源：同策豪宅

按照本文的例子，沪籍首套房，无论面积多少，房产税都是免征的，即房产税为0元。

假设是二套购房者且原有住房面积已经是超过人均60㎡的情况下，符合上述计算公示b应税面积=新购住房面积，加上107㎡1000万的总房款，单价>88860元/㎡，税率按照0.6%来，那么该年度房产税为1000万*70%*0.6%=4.2万。

Part.3

交房面积误差怎么计费

销售建筑面积≠交房后实测建筑面积。开发商在建造销售过程中预测的面积，通常情况下和交房后实测面积会有些微的差距，一般是秉承“多退少补”的原则，预售合同中针对这一点会有明确约定。

来看下开头我们所说的这个内环内新盘预售合同中是如何写的？

该合同中写道：当误差超过3%（含3%）开发商不收取超过部分的房款，超过3%的话，购房者也有权在签署房屋交接书之时或之前提出解除合同。

ps：虽然上面的合同说“有权解除”，但是大家也不要忽视补充合同

就独家君的经验而言，鲜少有实测面积小于销售预测面积的，如果超过预测面积误差一般也会控制在3%以内，所以这部分费用，我们暂且先算它为0元。

Part.4

物业费和维修基金

新房竣工交付后，各个小区要求支付物业费的情况不同，反正今年独家君看到的交付小区，有3个月/6个月/12个月不同时长的物业费支付要求。

那么上海新房物业费水平都是多少？我们也准备了表格给大家参考一下

@楼市独家制图 手动整理，如有疏漏和错误可留言

本文案例该内环内新盘物业费为9.5元/㎡/月，那么一年下来的物业费就是107*9.5*12=12198元/年。

住宅维修基金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后维修和更新、改造的资金。计算公式如下：

维修基金交款金额=建筑面积*每平方米建筑面积成本价*交款比例

目前每平方米建筑面积成本价为1295元/㎡，购房者的比例分别为配电梯3%、不配电梯的2%。所以，新房交付时让交的维修基金38.85元/㎡，正是1295*3%得来的。

图源：上海住宅物业网

按照这个公式，这个业主需要交付的维修基金就是107*1295*3%=4156.95元

所以，一年的物业费+维修基金=16354.95元！

Part.5

车位费和停车管理费

新房交付后，车位费是除契税外另一个支出的大头，基本上交房半年左右开售。大部分新房社区的车位都是可租可售的，要么按照租赁价格租，要么买一个常规车位+每月停车位服务费。

本文案例中，这个内环内新盘的车位价格暂时还未公布，所以独家君整理了一些目前各环线新盘交付后车位价格，以供参考

按照近两年交付的内环新盘车位最便宜的一个也要50万，停车位服务费（这个是明确在预售合同中的）是200元/个/月，一年就是200*12=2400元

按照一年来说，车位+一年服务费一共就是500000+2400=502400元。

如果是租车位的话，一年的车位租金就是800*12=9600元

ps：以现在上海新房销售情况来看，很多项目都会给予购房者一定的物业费优惠券或者是车位抵用券，这里不作具体统计了。

再ps：如果要判断车位值不值得买，独家君分享一个从群友那里听来的简单粗暴的算法

车位月租金*12个月*70年的花费是否大于这个车位价格，如果大于车位价格，那就买车位，如果低于车位价格，那就选择租车位。

不过独家君也要提醒大家，虽然新房的车位比一般都大于1:1，现在几乎每家都有车，如果小区车位紧张，市场好的时候有无车位可以搭着二手房一起卖可能会成为买家选择的理由之一，如果市场不好车位可能就会变成“半卖半送”。

最后，我们来总结一下：

例子：内环内某新盘建面约107㎡3房，1000万，物业费9.5元/㎡/月，业主为沪籍首套房。

契税：15万

合同印花税：5000元

权属登记费：80元

房产税：0元（沪籍首套房免征）

物业费（一年）：12198元

维修基金：4156.95元

车位：50万

车位管理费（一年）：2400元

在没有提及装修的情况下，买了这套房的业主等交付后费用已经超过了67万！实际上内环车位50万已经是较低的价格了，更多的是60万-70万甚至上百万，9.6元的物业费也已经“不算贵”，毕竟外环都有超过10块的新房物业费。

虽然不是每个业主都会一次性交一年的物业费或者一年的车位管理费，也不是每个人都会选择买车位，但是不买车位总要装修买家具吧，零零总总的付费名目是真的不少。

上海新房，买得起，真的住得起吗？