广州白云站正式通车！粤胜广场如何打造TOD商业新样本

来源|赢商网（ID：winshang）

作者|潘伊纯 陳与柒

图片来源|广州白云站TOD粤胜广场

“交通之于城市，正如血液之于身体。”这是被誉为城市教母的简·雅各布斯对于城市交通价值的观点。放眼国内，从香港、上海、深圳、重庆、成都乃至广州等城市发展案例来看，交通对于一座繁华之城的名片塑造、经济发展和能级提升的价值意义，不言而喻。

也就不难理解，2023年12月26日，广州白云站TOD通车备受各行各业之瞩目。其中很大原因在于，它对于广州的城市、经济、产业、商业等多维度综合发展而言，具有里程碑意义。而TOD的建设，也正加速改变、引领着广州的城市商圈发展格局。

广州白云站TOD：

从“城市的车站”变成“车站的城市”

对TOD这个词，很多人并不陌生。它最早起源于美国，是由美国城市及建筑设计师彼得·卡尔索普于20世纪90年代初提出的概念，代表着“以公共交通为导向的城市开发模式”。

TOD进入国内的时间，比较公认是在2000年左右。经历20余年发展，大致可梳理出四个进化阶段：从早期「有站无城」逐步演变为「城站一体」，从「城站融合」进化到如今「功能复合」。

简言之，当前国内TOD已进化到“高铁＋地铁＋产＋商＋城＋居＋人”一体化的高阶塑造阶段。

对城市商业而言，商业的本质是客流的集聚。以轨道交通为导向的TOD项目则是商业、产业、人群集聚程度最高的形式之一。

TOD项目通过地铁、城市主干道、城市公交等立体交通路网，串联生活功能与场景，成为城市里商业、产业的聚合点，让城市从平面向立体蝶变，推动城市商业空间的演化和更新。

可以说，城市TOD的发展历程，也是城市商圈格局演变的过程。

据赢商大数据不完全统计，2019年至今，国内共有53个按“TOD模式”规划的购物中心，主要集中在华东、西南地区，数量占比分别为47.2%、22.6%，华南区占比11.3%，其余大区数量占比均在10%以下。

这意味着TOD项目仍具有广阔的挖掘发展空间。但由于TOD项目开发周期较长，对资金需求庞大且对运营方的设计能力、开发运营经验有极高要求，形成天然的行业壁垒，因此，TOD项目往往集中在头部企业手中。

从企业端来看，在商业地产领域，以龙湖、万科为代表的头部民企，以华润、越秀为典型的国央企，以及新鸿基等港资企业，正在加速切入这个优质赛道。

在华南地区，作为广州“轨道+物业”模式的综合开发运营者，广州地铁集团无疑是具备TOD项目开发运营的先天优势。

刚过去的12月26日，作为亚洲最大的综合交通枢纽，由广州地铁集团开发的广州白云站TOD正式通车，由广州地铁资源经营发展有限公司运营的广州白云站TOD粤胜广场也部分投入营运，这标志着，广州真正迈入TOD发展的最高级形态。

据广州地铁资源经营发展有限公司副总经理李沛文介绍，广州白云站TOD开创了“四个第一”：

• 全国第一个站城融合的火车站，集结合了站场、办公、商业、酒店等功能于一体；

• 建设量全亚洲第一，总建筑面积约263万㎡，枢纽及周边综合开发面积约147万㎡；

• 综合交通能力全亚洲第一，车站分七层建设，涵盖高铁、普快、城际、地铁、客运、室内交通、自驾车；

• 接入地铁数量第一，共规划了6条地铁线路穿过。

事实上，早在规划之初，广州白云站TOD就对“站-城-产-住-办-商”有了完整构想。可以预见的是，未来这座功能高度复合的TOD城市枢纽，将从「城市中转站」变身为「城市目的地」，「城市的车站」变成「车站的城市」。

资料显示，广州白云站TOD的前身是西联火车站，始建于民国5年 （1916年） ，后改名广州北火车站，2017年以前，它还是市民熟悉的棠溪火车站。

据赢商大数据显示，得益于多年的交通发展沉淀，广州白云站TOD周边产业发展成熟，且早已形成拥有密集人流的成熟生活消费圈，如石井商圈和白云新城商圈。

从客群调研结果来看，广州白云站TOD周边3公里范围内，居住办公人群已达66万人，按照规划，其所在的广州时尚之都园区未来还规划了16万+人口。

而据统计，白云站日均发送、到达的枢纽客群量达15万人次，预计2030年，年均客运量达2731万人次，远期预计年均客运量可超过5000万人次。

此外，不可忽略的是，广州白云站TOD还自带超1.5万塔楼办公、公寓及酒店人群，客群类型多元丰富。

2023年，广州白云区还提出建设“一园两城三都四区”重大发展平台，广州白云站TOD所处区位，是“三都”之一的广州时尚之都，规划面积达7.8平方公里，未来还将推动时尚产业与时尚消费融合发展，加快建设为大湾区国际时尚产业集聚区，打造时尚企业总部基地、国际潮流发布中心、亚洲消费体验中心，这意味着白云区服装、皮具、化妆品等传统时尚产业将迎来全面升级。

让亚洲最大火车站综合交通枢纽

“生长”出个性化非标商业

为了更好地释放这座“亚洲最大火车站综合交通枢纽”的商业潜能，广州地铁集团大手笔规划了超30万㎡全业态商业综合体——广州白云站TOD粤胜广场（以下简称，粤胜广场）。

粤胜广场由位于广州白云站东南枢纽、东北枢纽、西南枢纽、西北枢纽的4座塔楼及盖下商业组成，总体量超30万㎡，是组合了“总部办公-总裁公馆-星级酒店-商业娱乐-生态空间”复合模块的全业态商业综合体。其中，枢纽商业面积约6万㎡。

特别值得一提的是，粤胜广场整体设计由中国建筑界的领军人物何镜堂院士主持，设计理念“云山珠水，水润木棉”独具岭南特色。每当夜幕降临，粤胜广场外立面的灯光亮起，就会展现出充满广州在地属性的“云山珠水”独特线条感。4座塔楼还分别呈现不同的建筑高度，隐喻功能定位“和而不同”的差异化属性。

设计理念决定了粤胜广场的空间个性，某种程度上，也奠定了粤胜广场独特的TOD商业个性。其一，是户外空间场景的“自然松弛”基因；其二，是商业功能的差异化“非标”基因。

//自然松弛基因：快交通与慢生活

在广州白云站的东西两侧，分别有约4万㎡的东广场和约3.1万㎡的西广场。

基于“可伸缩的车站、会呼吸的广场”智能概念，在客运高峰期，两大广场上方可伸出大型顶棚，变身容纳旅客临时停留并可直接进站的“扩展候车室”，旅客容量可随之提升3倍；平时则是绿植景观错落布局、移步异景的休闲广场。

“这相当于在大型枢纽延展出‘舒适的城市生活界面’，让人们可以在这里享受‘慢生活’”，在广州地铁资源经营发展有限公司开发策划板块总经理兼白云站TOD项目总经理王俊标看来，东、西广场将“弱化交通、商旅、商业、生活的界限，给商业提供更好的生长土壤”。

按照粤胜广场项目团队的初步计划，未来东、西广场将打造自带潮流感与松弛感的商业形态、场景，将大自然、美酒、美食、音乐、露营、宠物等有机结合，为周边居民带来友好型公共休闲空间，以此带动邻里客群对商业的反哺。

此外，东、西广场还将通过景观阶梯，衔接下沉广场，合围出具备展示与演出功能的“户外剧院”空间。

未来，粤胜广场项目团队将结合这一空间特点，开展户外音乐节、潮流时尚秀、创意市集等个性化主题活动，在枢纽空间中加载丰富的体验内容。

整体空间设计，还让粤胜广场形成了“四首层”结构，既能为品牌门店带来更多的展示面，也能延展出更丰富的外摆空间。

“多首层结构带来的好处是，我们在打造网红门店、旗舰店方面有更大的发挥空间，也能营造更好的外摆氛围”，王俊标分享道，“粤胜广场既是空间的提供者，也是内容的创造者。在运营方面，网红经济、直播经济都是我们要重点突破的方向。 ”

//非标商业基因：四大差异化模块“和而不同”

广州白云站东南枢纽、东北枢纽、西南枢纽、西北枢纽的建筑布局，让粤胜广场形成四大枢纽模块相互联通的商业格局，这也奠定了粤胜广场的“非标”基因。

围绕“全时段·一站式悦享社交中心”整体定位，每一个枢纽“分”则为拥有不同细分定位的商业模块，“和”则为“味享-优享-潮享-乐享”相互联动的商业“多面体”。

▶▶东北枢纽：臻享天地

粤胜广场东面最靠近住宅社区，周边居住人口达66万。基于此，东北枢纽以“臻享天地”为定位，规划引入优品生活馆、粤式茶楼、休闲微醺花园、美容健康等特色业态，打造具有人文社交温度的品质邻里中心。

“约上邻里好友一起来喝早茶，饭后一起遛狗散步，或者选择美容SPA、养生休闲项目等悦己体验，基础生活购物需求也能在这里得到满足。未来，这里就是周边居民日常生活所需的臻享天地。”粤胜广场项目团队对东北枢纽未来的商业图景已经有清晰的构想。

▶▶东南枢纽：乐动天地

围绕白云区时尚之都起步区的产业定位，未来粤胜广场的一大商业属性，就是可以作为“美妆、服饰、潮流设计产业的品牌秀场”。

呼应“商业-产业”的互动，粤胜广场东南枢纽将围绕时尚产业导入的年轻客群，打造以主题餐饮、潮玩娱乐、活力社交业态为主的24H潮流娱乐集聚地，打磨广州夜经济的全新场景。

▶▶西南枢纽：悦潮天地

与东南枢纽相互呼应，西南枢纽将在“潮流”方面深掘商业场景，以“悦潮天地”为定位，强调以兴趣对话年轻群体，未来将汇集潮流文化、美容纤体、零售、餐饮及直播等业态，打造大湾区潮流发生地。

▶▶西北枢纽：食尚天地

餐饮是枢纽商业必不可少的业态，围绕“食尚天地”定位，西北枢纽将是粤胜广场对“快交通 慢生活”的又一处精准诠释。

围绕商旅出行客群“惜时如金”的特点，西北枢纽将引进多样餐饮品牌，配置特色美食广场，满足高效率就餐需求。

同时，为了满足商务客群的高端宴请，以及周边居民的特色餐饮宴请需求，西北枢纽将着力引入高品质粤菜、无国界特色餐饮，打造“慢享受 高品质”美食文化体验场景。

从周边社区需求，到大型交通枢纽商旅客群的消费体验需求，再到“站-城-产-住-办-商”融合的商业场景闭环，粤胜广场都有全面规划。

“关于客群特点和消费心态，我们做了大量的研究，每天都会到项目走走，构思每个空间对应的消费体验场景，以具体的场景来推导细分业态，甚至推导具体的品牌，寻找商业最优解”，为了打造出独特的“非标”TOD商业样本，粤胜广场项目团队仍在仔细推敲、打磨项目的各个细节。

2024年，粤胜广场将分期开业。届 时，这个项目所带来的TOD商业经验样本也将全面揭晓。