蝉联两连冠，招商蛇口上海公司到底做对了什么？

重返上海心，正在迎来收获期。

自2022年招商蛇口在上海迎来爆发大年，稳坐上海房企各维度销冠之后，2023年，招商蛇口继续蝉联上海房企销售榜单各维度第一，且是全口径榜单上唯一销售额破600亿的房企。

蝉联两连冠，并且一骑绝尘，不得不让人好奇，在房企兵家必争的上海，招商蛇口上海公司凭什么能够连创新高？尤其对比去年的上海房企全口径销售金额排行榜，前三甲中已有两席易主，只有招商蛇口上海公司还在。

抢先供货，跑赢大市

亮眼数据的背后，离不开招商蛇口上海公司优秀、高效的营销及运营效率。

为全面提升运营效率，招商蛇口针对“一城一策”提出了“一城一模板”，从发展、设计、成本、工期、营销和财务等6个维度入手。

在上海，招商蛇口更是跑出了“加速度”，在今年公开市场获取的6块土地中，有3块都实现了当年拿地、当年开盘，招商南昌市政·公园1872、招商·云澜湾更是从拿地到入市仅5个月左右。在上海市场，这样的周转效率已经算高。

更难能可贵的是，高效率的同时还取得了优质结果，数据显示，2023年招商蛇口上海公司旗下的项目共开盘19次，有15次取得了日光的成绩。

其中，招商南昌市政·公园1872，2023年4月18日拿地，2023年9月16日开盘，成为同批次里最快开盘项目，且项目首开当日，224套房源全部售罄；2023年11月15日，项目推出收官房源，219套房源，认购率约135%，当天去化约91%，截止到发稿前，招商南昌市政公园1872网签量已接近95%。

松江区永丰板块的招商·云澜湾项目首开劲销约8亿，解筹率达9成以上，成就松江主城区少有的开盘盛况。

快速自我迭代，向高阶产品进阶

纵观招商蛇口去年上海热销的项目，其开盘时间既有与楼市小阳春重叠的春节后，也有市场明显遇冷的下半年，跨越了上海从高热到回归平静的楼市周期，可以看出项目受到市场认可绝非偶然。

这种成功一方面与招商蛇口了解市场，操盘能力和营销能力够硬有关，另一方面是因为产品力够吸引人，面对不同的客群需求，招商蛇口不断迭代升级产品，构筑了完整的产品体系。

其中针对终极改善人群，打造了传承系，即“玺系”，作为招商蛇口TOP产品系，“玺系”秉承“一玺一高定”的原则，非城芯不落子，拥有高配城市、生态、文化资源，皆以产品品质筑就人居标杆。

截至目前，上海已有招商外滩玺、招商云玺、招商虹玺、天汇世纪玺、苏河玺、天汇玺、汇元玺“七玺”，其中苏河玺在2023年以91.77亿元的销售金额居上海楼盘销售榜第五位。

2022年5月，招商蛇口基于40余载城市深耕经验推出新一代产品系“璀璨系”，其紧紧围绕“择地观、美学观、社交观、空间观、服务观”五大标准，为当代青年量身定制。

截止目前，上海已有“璀璨九子”：浦东曹路-璀璨城市、浦东森兰-招商璀璨公馆、虹桥璀璨公馆、璀璨时代等一经推出便已受到一致好评，其中虹桥璀璨公馆在2022年度创下销售额103亿业绩，成为沪上年度爆款红盘。

针对首改和高改人群，打造了“雍系”迭代产品“1872系”，客群定位为升级改善之作，项目需要地处城市绿心，聚合轨道交通、商业、公园、教育等城市核心资源要素。

作为首个亮相上海的“1872系”作品，闵行紫竹的象屿招商·公园1872入市以后8次开盘8次日光，1年内卖了2299套房源，销售金额高达131亿元。

其实不论是“璀璨系”还是“1872系”，均以高阶的改善产品之姿亮相，并以归家动线为重要的切入口，强化产品标签，从巍峨的门头，到精装入户大堂，再到品质地库，营造充足的归家仪式感。

值得注意的是，2024年，招商「臻」系产品也将落地上海，「臻」系，是招商蛇口继「玺」系产品系之后又一重磅力作，长期深耕一线，致力于匹配都市新贵的内在需求，重新定义改善生活的奢享标准。每一座臻系的诞生都有着严苛的打造标准，诚如北京的招商臻园、南京招商局中心臻境，自问世以来便成为各自城市的理想生活居所。

（招商臻境方案过程图，具体以官方发布为准）

实力央企，交付有保障

如果说以用户思维将产品力做到触达人心，是招商蛇口新形势下的核心竞争力之一，那另一个保障招商蛇口持续前进的竞争力就是交付。

2023年招商蛇口上海公司交付了虹桥公馆二期南区、云湖壹号等多个项目，共计交付万余套，项目品质和交付服务得到社会各界积极评价。

其中虹桥公馆二期用看得见的交付力，看不见的匠心荣获2022全国十大交付力作品。据悉，为了达到更好的交付效果，招商虹桥公馆二期在园林景观中加注对社区生活的理解，关注体验、功能与细节，无论是社区布景还是选材都经过反复推敲与琢磨。如社区内一个景亭休憩空间做了超过6次调整，项目工程和设计人员在5个月时间内足迹遍及江浙沪超100个苗圃基地，只为选到最合适的乔木资源。

虹桥公馆二期实景图

居住环境方面，除了已有的中央空调、新风、地暖三大件上，招商虹桥公馆二期还增加客餐厅及卧室墙纸以及客厅背景墙。房间整体结合软装风格定制全屋墙纸，客厅背景墙更是采用仿爵士白的陶瓷大板，拥有石材一般的视觉美感。

不仅如此，2023年，招商蛇口还推出金玺服务，包括预鉴家、品监官、隐蔽查验、模拟查验、交付4v1服务、“交房即办证”体验、金玺管家等，让服务贯穿交付前、中、后全周期。

正是这种将后期服务与前期交付合二为一的做法，才让业主为招商蛇口扎扎实实的超高品质交房标准所折服，成为招商蛇口新形势下赢得市场、赢得购房者信赖的重要手段。

综合发展全面提速

众所周知，国央企在投资、产品、营销上往往更加谨慎，而招商蛇口上海公司之所以能在上海市场积极获储、营销持续发力、产品推陈出新等，离不开集团战略的支撑。

2017年，招商蛇口提出“重返上海”战略。加码上海之初，招商蛇口抢先落子大虹桥与自贸区新片区，打造了一批网红项目，之后紧随上海的发展战略，在五大新城斩获多宗地块。

正是得益于前瞻性的投资，在“重返上海”后的3年里，招商蛇口在销售排行榜上冲上第7名。

当城市中心的市场机会出现时，2021年，招商蛇口将“重返上海”这一战略升级为“重返上海心”，开始重仓城央，先是在虹口北外滩接连推出3个“玺”系产品——招商外滩玺、招商云玺、招商虹玺，并在次年进一步扩大城央影响力，在静安中兴路打造了天汇世纪玺，在普陀打造了苏河玺、天汇玺，在徐汇滨江布局了汇元玺。

前期高瞻远瞩的战略布局之价值，在2022年有了令人瞩目的呈现。克而瑞数据显示，招商蛇口上海公司以741.25亿元及64.89万平方米荣登2022年度上海房企全口径金额及操盘面积排行榜第一，其中天汇世纪玺、招商虹玺分别凭借着90.17亿元、71.63亿元的销售金额居上海楼盘销售金额第6位和第12位。

尽管招商蛇口在上海已经处于行业领先地位，但并未固步自封。面对新形势新变局，2022年，招商蛇口将发展战略重点全面落实在 “三个转变”：由开发为主向开发运营并重转变；由重资产为主向轻重结合转变；由同质化竞争向差异化发展转变。

具体表现在，除了住宅用地的持续获取，招商蛇口上海公司也加大了对商住地块的关注。2021年，招商蛇口拿下浦东曹路商住地块，其商业布局为曹路招商花园城，曹路招商花园城已于去年11月份开业，目前已成为今年浦东新开业的最大的现象级购物中心。

曹路招商花园城实景图

2023年，招商蛇口摘得潘广路TOD项目，潘广路TOD项目同样汇聚了诸多重量级看点，比如全新升级的花园城商业，这也是招商蛇口在上海落地的第四座花园城。本次将延续“X+商业”的模式，对潘广路项目进行属地化的创新打造，以丰盛、多元、复合的生活形态成为区域生活的原点，建成后也将成为北上海重要的商业中心和城市生活中心，不仅助力宝山未来的生活蝶变，也进一步彰显招商蛇口在综合体赛道上的实力。

回溯既往，招商蛇口重返上海，20载时光正不断兑现着美好的承诺。

自2003年首入上海起，招商蛇口便步履不停，相继开发了以虹桥华府、虹桥公馆、9 号公馆、海上风华、森兰美伦、森兰美奂、森兰花园城为代表的50多个项目。

当然，作为“中国领先的城市和园区综合开发运营服务商”的招商蛇口在上海也不是简单意义上的开发者，而是伴随城市生长，一起奔赴美好的城市共建者。在走向综合发展的过程中，招商蛇口在上海已经有一定的落地样本和抓手。

其中招商花园城项目则已落地3个，第四座花园城也已在路上，于去年11月底开业的曹路招商花园城以15万方“潮玩空间站”为定位，通过不同场景业态主题之下品牌商家的有机组合，重构3.0城市生活目的地。98%招商率，95%开业率，超50%区域首店，主力店100%区域首进，都在印证着招商蛇口的综合发展能力。

此外，其长租公寓、写字楼、产业园等板块均有项目在运营，这些涵盖开发、运营、管理的综合能力可以让招商蛇口为营造更美好的城市空间提供综合性的解决方案。

展望2024年，站在招商蛇口45周年新起点上，也是入沪21载，招商蛇口已经练就了“一身武艺”，让我们有了更多的期待：

作为「臻」系第一次递给上海城市的人居提案，招商臻境立足于三林板块，距离前滩直线约5KM，前滩作为上海下一个都会与生态共存的生活主场，这块土地拔地而起的办公大楼；数不尽的高奢商业、生活配套设施；景观极佳的滨江大道和大片绿地，都预示着它必定是一颗耀眼明珠；

潘广路TOD项目整个地块中商业约18万㎡，住宅约15万㎡，如此大体量的综合体落的落地，毫无疑问将成为激活顾村乃至整个北上海的活力按钮；

计划今年开业的上海·海上世界作为上海国际邮轮旅游度假区首发综合体，项目融合了滨水文旅商业旗舰、一线江景甲级写字楼、亲子度假休闲服务公寓和国际五星级酒店。