北京楼市众生相，2023年大盘点！

2023年在瑞雪纷飞中向我们挥手告别，2024如期而来。

本文是一篇大杂烩，或者说是一篇东北乱炖，想到哪里写到哪里，无图但有真相。对2023年的北京楼市做个盘点，同时期待2024年北京楼市能带来更多的新意和惊喜！

2023土拍盛宴

北京2023年共计举行了27场土拍，成功出让61宗住宅用地，总规划建面582.2万平方米，收获土地出让金1741.3亿元，土地的供给量又创新高。

其中共有27宗地块底价成交，共有23宗地触及价格上限成交。北京楼市的两极分化从土拍环节就已经开始了。底价成交的土地大部分是开发商托底，而触顶成交的土地无疑是热点地块。

北京土拍市场出现了许多陌生的面孔，像越秀、大华属于运气爆棚的开发商，首次进京就能通过摇号拿下最热的朱辛庄地块。像中皋置业、福建雄旺、石家庄创世纪、湖州中石、上海成通京等则是开发商为了提高中签率搞的马甲。连东方雨虹也跨界来拿地了，只不过背后还站着中海。小弟拿地、大哥操盘已经成为2023年土拍市场的常态。

大兴区以11宗供地成为土地宗数冠军，昌平区、丰台区各8宗，朝阳区6宗，房山区、通州区、顺义区、石景山区各5宗，海淀区、亦庄开发区各2宗，远郊区平谷、延庆、怀柔、密云各1宗。

丰台区以348.2亿元位列第一，总规划建面79.6万平方米；大兴区316.7亿元位列第二，总规划建面105.6万平方米；昌平区264.3亿元位列第三，总规划建面106.8万平方米。

2023北京楼市的热点

2023年北京楼市最热的板块无疑是朱辛庄，无论是从土拍还是销售环节。

越秀星樾和大华启宸府在土拍环节就是以摇号幸运的从几十家竞争对手中竞得土地。在产品被市场无情的吐槽和诸多骚操作的情况下照样开盘即罄。这是海淀永丰的几个项目都没能达成的成就。

朱辛庄的大热是因为能够承接海淀产业人群的外溢，城市界面、轨道交通、周边配套都做得比较好。朱辛庄的火热甚至能传递到沙河高家园，梧桐星宸的开盘成绩也相当亮眼。北部产业人群的规模和消费能力真是冠绝京城。

朱辛庄0022和0027地块被中海和未来科学城联合体底价拿下，不是朱辛庄没人抢，而是协议出让。朱辛庄终于迎来了一个重量级的开发商。2014年北京楼市最火热的项目已经被中海朱辛庄提前预定了，哪怕指导价涨了4000/平米达到了6.6万/平米也不会有任何影响。

被称为饼王的东坝北区终于证明了自己，保利天汇开盘45亿的成绩着实表明市场已经对东坝北区的认同度大大的上了一个台阶。即刻城市繁华，未来最国际化的东坝已经是北京楼市的第一梯队。

西红门东作为南城最热的板块，橡树湾、御璟星城、中建玖玥府几个项目的成绩都非常好，板块价值+开发商品牌价值让西红门东越来越被认同。

同时有些土拍时的大热地块进入销售阶段却不尽人意。开盘前把调性拔的过高，开盘后的销量被市场狠狠的打脸了。有些项目出现了两位数甚至个位数的销量，海报都没法发。敬畏市场和购房者，沉下心来打磨产品，站在消费者的角度思考问题才是开发商应有的定位。

2023开发商众生相

2023年国央企拿地占比84%，民企只有龙湖、万科、绿城几家还能参与。恒大、碧桂园等昔日宇宙房企已经成为过去式，大量民企暴雷或者处在暴雷边缘。

招商在2023运营了5个项目，分别是璀璨公园、璀璨时代、招商玺、招商臻园、元玺。规模和数量上应该是第一位了，销售成绩只能说没有达到预期。

保利应该是2023的赢家，和光煦境、保利天汇都是开盘需要找关系才能选上房的项目，璟山和煦在石景山也站稳了脚跟。十八里店的朝央和煦也即将入市，无论板块还是产品预计也是一个热销的项目。

中建智地在2023成为好产品的代名词，中建宸园、中建濮园、房山国贤府、北京国贤府几个项目刷新了购房者对户型、园林、装修品质等的认知。已经20多年了，北京市场的购房者刚明白房子原来可以这样或者说付出成百上千万买的房子就应该是这样。

2023的中海和华润两大巨头一直很低调，到了年底才开始发力。中海一口气拿下了北宫、南苑、郭公庄、朱辛庄、北辛安5个地块，2024年的开年的主角必然是中海。华润在做到西红门橡树湾三期后，在顺义和首开一起做了璞瑅润府，又压轴拿下了大红门最后一块地。

建发还是高举着新中式的大旗，建发璟院接近售罄，建发观云热销，建发观堂府即将开盘，珺和府、文源府虽然因为S2 铁路的影响引发退房风波，但退了即有接盘的，影响不大。

龙湖在在顺义经营着御湖境，万科5年了终于在通州做了东庐，绿城来到大兴做了晓月和风，民企不易，贵在坚持。

2023产品迭代年

2023北京楼市说的最多的一个字叫“卷”。产品力已经成为市场和开发商共同的认知。丰台从大红门开放了阳台的审批后，君礼著、熙华台统统都有了内阳台，得房率过80%奔90%。石景山不再是原来擦边的设备平台黑科技，而是正儿八经的外阳台，中海学府里、保利璟山和煦都是受益者。

中建濮园是朝阳第一个内阳台项目，而且做了10万+的装修标准。保利天汇是朝阳第一个外阳台项目，朝阳群众终于等来了好产品。

北京国贤府是昌平第一个有内阳台的项目，得房率过90%，唐风的实景园林示范区让人震撼。昌南的购房群体羡慕不已，期待中海朱辛庄的突破吧。

真正的卷王在顺义，别人是阳台，算50%的面积，顺义是防火挑檐，100%赠送。龙湖御湖境、建发观云得房率接近100%。而新入市的璞瑅润府更夸张，得房率接近150%。

新房产品越来越好，二手房的竞争力就越来越弱，同区域新房对二手房的碾压越来越严重了。

产品的进步带给购房者是真正实惠的福利。也期待海淀、昌南、亦庄、通州等区域也放开阳台的审批。

2023政策松绑

2023北京楼市相对比较冷静，松绑政策也随之出台。

9月1日认房不认贷政策出台，第一次松绑，但时效只持续了两周。12月14日出台降首付、降利率、重新认定普宅标准政策，力度更大，目前来看，效果还是不及预期。

政策的利好需要发酵时间，二手房的交易成本着实是降低了，看2024的三月份的小阳春效果吧。如果效果还不明显，更多的组合拳还会出台。

归根结底还是消费能力和消费信心的问题，需要各行各业齐头并进，不能仅寄希望于房地产来拉动整体经济。

告别2023，期待2024，明天总是充满希望的，关注马老师帮选房，买房路上与您共同前行！

马老师帮选房，安全选好房！

全城视野，择优置业，当然，马老师帮选房！