房产律师——购买房屋后，卖方配偶主张合同无效不愿履行怎么办

北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

周某兰向本院提出诉讼请求：1.确认2016年4月9日周某兰与林某杰、杨某芳签订的《房屋买卖合同》有效；2.林某杰、杨某芳协助周某兰办理北京市大兴区A室的不动产权变更登记手续，将北京市大兴区A室登记在周某兰名下；3.案件受理费、保全费由林某杰、杨某芳承担。

事实与理由：2015年10月12日，周某兰与林某杰、杨某芳签订《房屋买卖合同》。合同约定，周某兰以1191400元的价格购买林某杰名下位于大兴区B室房屋（以下简称：B室）一套。周某兰支付定金300000元，随后又支付了剩余的全部房款。2015年10月18日，林某杰出具了《房屋尾款收条》，证明全部购房款已经收到，林某杰、杨某芳随即将B室交付给周某兰。经过简单装修，周某兰就搬到B室居住，但时间不长，案外第三人找到周某兰，告知林某杰、杨某芳已经将B室出售给案外第三人。

周某兰找到林某杰、杨某芳，经过协商，双方同意调换杨某芳名下位于大兴区A室（以下简称：A室）交付给周某兰，周某兰之前的购房款不予退还。2016年4月9日，周某兰与林某杰、杨某芳签订《房屋买卖合同》。周某兰自2016年4月以来，一直在A室居住，承担了网费、电费、水费等生活支出。现A室的产权登记在杨某芳名下，林某杰、杨某芳违反《房屋买卖合同》的约定，拒不配合周某兰办理所有权变更登记手续。林某杰、杨某芳的行为严重违反了《房屋买卖合同》的约定，严重侵害了周某兰的合法权益，根据法律相关规定，周某兰特向法院起诉，请求支持周某兰的诉讼请求，维护周某兰的合法权益。

被告辩称

杨某芳辩称，一、周某兰所述与事实不符。1.周某兰起诉书中所述与杨某芳于2015年10月12日签订房屋买卖合同有重大瑕疵，不可信。该合同内容与事实不符，此合同所签署内容杨某芳并不知晓，签字并非杨某芳本人签字，且该房屋约定的出卖价格明显低于市场价格。根据我国相关法律法规的规定，夫妻关系存续期间内取得的财物，如无特别约定，均属于夫妻共同财产，夫或妻对夫妻共同财产有平等的处理权，非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要决定时，双方应当平等协商一致。一方未经对方同意擅自出售房屋，不符合善意取得的构成要件，属恶意串通（本案中约定的价格不符合合理的价格，且转让价款未实际支付)，该出售房屋的行为损害了另一方的合法权益，房屋买卖合同应当予以撤销或者认定为无效合同。

2.林某杰自述2015年10月12日与周某兰所签订的房屋买卖合同及2015年10月18日写下的《购房定金条》、《保证书》、《房屋尾款收条》并非在平等、自愿、协商一致的基础上签订的。《购房定金条》、《房屋尾款收条》所述定金和尾款，林某杰至今并未收到，杨某芳也未收到，系虚假内容。2016年4月9日与周某兰签订房屋买卖合同内容并非以自愿、协商一致情形下签订的，而是以违法手段强迫林某杰、杨某芳及其家属而达成。根据我国相关法律法规，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。结合本案周某兰与林某杰签订的房屋买卖合同，该房屋买卖并非“售房人”林某杰及杨某芳的真实意思表示，因此，该房屋买卖合同应为无效合同。

3.不管是2015年10月12日与周某兰所签订的房屋买卖合同，还是2016年4月9日与周某兰签订的房屋买卖合同中，均只约定了“售房人”的违约责任，而“买受人”却未约定违约责任，这种只约定单方违约责任，是明显具有显失公平的情形，不应认定为有效的合同。根据我国法律法规，属于显失公平情形的合同，一方当事人可以向法院申请撤销合同，合同撤销后不再具有效力。

二、周某兰提供的证据，有重大瑕疵，不予认可。1.《房屋尾款收条》和《购房定金条》所述内容，杨某芳对此不予认可，杨某芳至今未收到定金和尾款，林某杰自述至今也并未收到定金和尾款。2.2016年4月以来，杨某芳及其家属，支付了涉案房屋的物业费、取暖费、歌华有线费等，共计8698.92元（其中包括物业费3994.92元、取暖费4224元、歌华有线费用480元)，并非周某兰全部支出。周某兰和林某杰于2015年10月12日才签订购房合同，而提供的取暖费证据是从2014年11月15日-2015年3月15日，明显是虚假证据。3.由于周某兰未提供上述房屋买卖的转账记录等证明支付购房款的相关证据，杨某芳要求周某兰当庭举证，杨某芳根据周某兰所提供的证据当庭答辩。综上所述，恳请法院在查明事实的基础上，驳回周某兰对杨某芳的起诉。

林某杰经本院合法传唤，未出庭应诉，亦未向本院提交书面答辩意见和陈述意见。

法院查明

2015年10月12日，林某杰、杨某芳（卖方，甲方）与周某兰签订《房屋买卖合同》，约定：第一条、乙方同意购买甲方拥有的在北京市大兴区的房产住宅。甲方原所居住的大兴区S号因被北京市大兴区M公司（以下称开发商）进行了一级土地开发，甲方依据与其签订《拆迁安置补偿协议（补充协议）》购买了位于北京市大兴区B室的安置房，房屋暂测建筑面积为86平方米，甲方与开发商签有《拆迁安置房屋买卖合同》，合同约定已于2013年6月30日开发商付清了全部应交款项。现经甲乙双方商定，甲方将上述房屋出售给乙方。

第二条、房款及付款方式。1.此房产的交易价格为：总价人民币1191400元整；2.本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币300000元整，为购房定金，全部尾款待房屋交付当日，乙方一次性将全部剩余房款付清给甲方。……2.该房屋为安置房，依据现有政策，该房屋所有权在开发商交付后无法直接登记在乙方名下，因此双方商定：待甲方办理房屋所有权证书满5年，应无条件将该房屋所有权过户到乙方名下。如政策变化而使房屋所有权能够直接登记在乙方名下或可以办理过户时间少于5年的，双方按变化后的政策执行。办理过户所发生税费由乙方承担。宋某涛作为担保人，陈某刚作为见证人在合同落款处签字。

林某杰2015年10月18日出具《保证书》，载明：“我林某杰自愿将大兴区B室住宅出售给周某兰，并保证合同协议内夫妻一栏签字为我爱人亲笔所写签名，真实有效，特此写下保证书，如有虚假，愿承担法律责任及一切全部赔偿责任，赔偿周某兰购房款3倍。”

周某兰主张就购买上述B室房屋，其向林某杰支付定金300000元，后又将剩余房款全部付清，其中第一次看房时有50000元是按照林某杰的要求转账给其侄子林某强，2015年10月18日向林某杰转账支付680000元，其余房款用现金支付。据此，周某兰提交其本人或家人取款及转账支付的银行回单予以证明。周某兰主张其支付定金300000元及剩余房款后，林某杰向其出具《购房定金条》及《房屋尾款收条》。

林某杰2015年10月6日出具的《购房定金条》载明：“林某杰今日收到周某兰购买B室两居室住宅房屋定金300000元整（叁拾万元整），余款在交付周某兰房屋时支付。如因甲方各种原因周某兰导致甲乙双方合同不能履行，甲方将如数退回周某兰所收定金，并承担违约责任，违约金是购房定金的3倍返给周某兰。”林某杰2015年10月18日出具的《房屋尾款收条》载明：“今收到周某兰购房B室住宅1套）总房款1191400元整，含预付金300000元整，房屋尾款891400元整（大写捌拾玖万壹仟肆佰元整），房款已全部结清，周某兰与林某杰已无任何债务。”

周某兰主张：支付房款后，林某杰、杨某芳随即将B室交付给周某兰，经过简单装修，周某兰就搬到B室居住，但时间不长，案外第三人找到周某兰，告知林某杰、杨某芳已经将B室出售给案外第三人；周某兰找到林某杰、杨某芳，经过协商，双方同意调换杨某芳名下A室房屋交付给周某兰，周某兰之前的购房款不予退还。

2016年4月9日，杨某芳（甲方，转让方）、共有人林某杰与周某兰（受让方）签订《房屋买卖合同》，约定：第一条、乙方同意购买甲方拥有的在A室的安置房，甲方与开发商签有《拆迁安置房屋买卖合同》，合同约定已于2013年6月30日开发商已将此房屋交付甲方，且甲方已向开发商付清了全部应交款项。现经甲乙双方商定，甲方将上述房屋出售给乙方。

第二条、房款及付款方式。1.此房产的交易价格为：总价人民币1191400元整。2.乙方与甲方中的共有人林某杰于2015年10月18日签署购房协议，2015年10月18日的合同中甲方为林某杰，甲方房产共有人为杨某芳，双方签定房屋买卖合同，周某兰购买甲方在北京市大兴区B室的安置房，乙方已于2015年10月18日付全款1191400元购得，因林某杰个人原因，造成乙方于2015年10月18日所购得的北京市大兴区B室的房屋退回给甲方林某杰与妻子杨某芳。甲方未退回乙方所付全部购房款共计1191400元。

3.此协议中乙方所购得甲方位于北京市大兴区A室的安置房为甲方抵换乙方北京市大兴区B室的房产，两房屋面积一致，所售金额一致。乙方接收新房后，原乙方于2015年10月18日付给甲方房款共计1191400元转为A室的房款。4.本次房产抵换中甲方两处房产共有人为夫妻，房产为夫妻共有，其中A室的产权人为杨某芳，B室的房产为林某杰。甲方夫妻同意将B室的房产抵换为A室的房产，且无异议。5.甲方于2015年10月18日给乙方所签署的《房屋尾款收条》、《保证书》以及2015年10月6日的《购房定金条》全部转为2016年4月9日已抵换房产A室房产的购房款支付证明及保证证明。

第三条、房屋交接。1.甲方应向乙方提供此房屋全部真实有效的手续合同原件，包括此房屋的拆迁安置补偿协议（补充协议）、拆迁安置房屋买卖合同，物业及供暖协议、钥匙等并全部交付给乙方。甲方保证所提供的材料真实有效，无虚假内容。2.现因甲方所有房产手续在开发商处办理房屋产权证明，乙方无法取得，待甲方取得产权证后，甲方应在当日将产权证明交予乙方，并在十五日内配合乙方办理房屋产权过户手续。3.甲方应在2016年4月9日起将房屋交付乙方，将房屋以前所发生的（物业管理费、供暖费、水电费、燃气费、有线电视费等)费用结清。房屋公共维修基金随房产转移给乙方。

第四条、房屋过户。1.此房屋办理房产证时，甲方应主动协助乙方办理好房屋的房产及过户手续，保证乙方拥有此房屋的合法产权证。2.该房屋为安置房，依据现有政策，该房屋所有权在开发商交付后无法直接登记在乙方名下，因此双方商定：待甲方拿到房屋所有权证之日起（一周内），应无条件将该房屋所有权过户到乙方名下。如政策变化而使房屋所有权能够直接登记在乙方名下或可以办理过户时间少于5年的，双方按变化后的政策执行。办理过户所发生税费由乙方承担。

第六条、违约责任。1.甲、乙双方合同签定后，甲方应保证该房屋无产权纠纷，无抵押贷款，无转卖他人及一切损坏此房屋利益的行为，如因甲方原因造成乙方对此房屋无法办理产权及过户手续，由甲方承担全部责任并赔偿乙方主张权利时房产市场价总房款的3倍违约金。2.甲方应积极配合乙方办理此房屋产权及相关手续，甲方及其家人也不得就此房屋向乙方主张任何权利及占用此房屋。如因甲方及其家人原因造成此房屋无法办理产权登记或发生债权债务纠纷及以任何理由任何方式向乙方索要或占用房屋，由甲方及其家人承担全部责任，甲方向乙方赔偿乙方主张权利时房产市场价的3倍违约金。3.甲方应在此房屋可办理产权手续及过户手续起，十五日内协助乙方办理完成产权过户等事宜，如因甲方拖延办理过户手续，每逾期一日，按照购房总价的2％支付违约金，逾期达一个月以上的，甲方向乙方赔偿乙方主张权利时房产市场价的3倍违约金。林某杰、杨某芳及周某兰在合同落款处签字，陈某刚作为鉴证人亦在合同落款处签字。

签订上述《房屋买卖合同》同时，林某杰、杨某芳（卖方）与周某兰（买方）又签订《房屋买卖合同补充说明》，载明：“周某兰于2015年18日以总价1191400元购买林某杰在大兴区B室房产一套，已装修居住，因林某杰一房两卖，经林某杰与周某兰双方协商，林某杰将位于A室房产以同等价位抵换给周某兰（周某兰对林某杰仍保留追究法律诉讼责任）。因原购房合同涉及房款交付，暂不能交给甲方，等A室房屋产权证办理完成之日（林某杰与杨某芳协助办理完成过户手续），周某兰将把前购房合同（B室房产）交给林某杰。”林某杰、杨某芳在落款卖方处签字，周某兰在落款买方处签字。

签订上述合同后，周某兰在A室居住使用至今。据此，周某兰提交收款收据、银行代收费业务专用发票、中国建设银行燃气缴费/购气回执证明其交纳过之前B室及之后A室的供暖费、燃气费，提交银行业务凭证证明其交纳了A室的电费，提交收据证明其交纳了A室的停车费，提交了宽带互联网接入服务申请登记表证明其交纳了A室的宽带费。

周某兰提交陈某刚的证人证言，称：“我是陈某刚，在2015年10月12号，经我介绍，周某兰和林某杰、杨某芳两口子签署了房屋买卖合同，林某杰和杨某芳将位于大兴区B室的安置房，卖给了周某兰，房屋成交价格共计1191400元整。合同签署当日，周某兰通过转账及现金两种支付方式，已经将房屋全款付清给卖方。后来住了一段时间，由于林某杰和杨某芳的个人原因，房屋在2016年4月9日进行了调换，林某杰、杨某芳把大兴区A室的相同居室面积房屋调换给周某兰。当日，周某兰和林某杰夫妇再次签署被调换新房屋的买卖合同。

本人在此作证，此房屋买卖，我是鉴证人，周某兰在第一次签署房屋合同时，已经将房屋全款付给林某杰夫妇。此后林某杰夫妇给周某兰调换到新房屋，并再次签署房屋买卖合同，周某兰一直在A室居住至今。”

另周某兰提交购房核验查询结果打印件，证明其符合北京市现行政策下购房资格条件。

杨某芳主张：2015年10月12日签订房屋买卖合同有重大瑕疵，合同内容与事实不符，签字并非杨某芳本人签字，其对该合同内容并不知晓，一方未经对方同意擅自出售房屋，不符合善意取得的构成要件，属恶意串通，且该房屋约定的出卖价格明显低于市场价格，且转让价款未实际支付；2016年4月9日签订的房屋买卖合同并非自愿、协商一致情形下签订的，而是以违法手段强迫达成，并非林某杰及杨某芳的真实意思表示，该房屋买卖合同应为无效合同；

2015年10月12日及2016年4月9日与周某兰签订的房屋买卖合同中，只约定单方违约责任，明显具有显失公平的情形，不应认定为有效的合同，根据我国法律法规，属于显失公平情形的合同，一方当事人可以向法院申请撤销合同，合同撤销后不再具有效力。另杨某芳陈述2016年4月9日签订合同时存在胁迫签字情形，但当时因害怕未报警，且其与林某杰2016年4月19日在民政局协议离婚，家里人现在也联系不上林某杰。

裁判结果

一、确认周某兰与林某杰、杨某芳签订的《房屋买卖合同》有效；

二、林某杰、杨某芳于本判决生效之日起十日内协助周某兰办理北京市大兴区A室房屋的不动产权变更登记手续，将该房屋转移登记至周某兰名下。

房产律师靳双权点评

根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，林某杰经法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃在庭审中的陈述、质证和辩论等诉讼权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

2015年10月，周某兰与林某杰、杨某芳就购买B室签订《房屋买卖合同》，付清房款后并装修居住使用，因涉林某杰一房二卖情形，双方于2016年4月9日又签订《房屋买卖合同》，约定以面积基本相等、位置基本相同的A室调换之前的B室，之前支付的购房款不予退还，不违反国家法律的强制性规定，应属有效合同，对周某兰要求确认双方于2016年4月9日签订的《房屋买卖合同》有效的诉讼请求，法院予以支持。合同签订后，双方当事人均应按照合同约定履行相应义务。周某兰已付清合同约定的全部购房款项，且该合同所涉的A室不动产权证书已经办理并登记在杨某芳名下，故对周某兰要求林某杰、杨某芳协助其办理A室不动产权变更登记手续，将该房屋转移登记至周某兰名下的诉讼请求，法院予以支持。

杨某芳主张2015年10月房屋买卖合同签名非其本人所签，其对该合同并不知晓，但认可2016年4月9日《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充说明》签名系其本人所签，在上述合同及补充说明中对2015年10月双方所签合同及调换房屋均有阐述，故对杨某芳的上述主张，法院不予采信。杨某芳主张本案所涉房屋转让价款未实际支付，结合周某兰提交的取款及转账支付的银行回单、林某杰向周某兰出具的《购房定金条》、《房屋尾款收条》及杨某芳亦未举证证明其与林某杰在周某兰签订合同居住使用A室后曾就房屋转让价款向周某兰主张过权利的事实，法院对此不予采信。

杨某芳主张2016年4月9日签订的房屋买卖合同并非自愿、协商一致情形下签订，约定的出卖价格明显低于市场价格，合同条款具有显失公平的情形，不应认定为有效合同，但未就此提交充分证据予以证明，亦未举证证明其与林某杰在法律规定的期限内就该合同行使撤销权，法院对此不予采信。