绿城：穿越周期的密码

“产品主义在未来仍有机会，我们对未来也充满信心。”这是绿城中国董事会主席张亚东在2023年中期业绩发布会上的预判。

站在2024的起点，我们回看这家企业：绿城紧握穿越行业周期的密码，稳健如锚。翻看绿城2023年的成绩单，我们看到了一个从客户、从产品出发，不断完善自我，持续精进的绿城。

根据克而瑞2023年中国房地产企业操盘榜，绿城中国（3900.HK）实现销售额3010.8亿元，行业排名提升至第3位。

据克而瑞统计分析，百强房企在2023年操盘金额同比降低了16.5%，累计业绩降幅继续扩大。

而绿城成为极少数依然稳定增长的房企。

强劲的销售表现，不仅保障了绿城在当前环境下的资金安全，更让绿城拥有充足的“子弹”，积极投资，加码土储。这意味着绿城逆风发展的道路仍将稳健向前。

根据中指研究院数据，2023年绿城以633亿元的权益拿地金额位列房地产行业第5位，以1118亿元的权益新增货值位列房地产行业第6位。

这两项指标相比2022年均大幅提升超过40%，远高于百强房企1.7%的拿地总额增幅。

2023年，绿城演示了产品主义者如何取得胜利，为新的一年继续扩大行业领先优势，打下更牢固的基础。

绿城样本‍‍‍‍‍‍‍‍‍

在房地产市场整体规模触顶之后，产品主义者要活下去、活得好，必然不能只会做产品。因此，我们看到绿城近年来主动进行转型，将产品主义的优势和高效的开发经营相结合，实现产品力与开发能力的双重共振。

2022年，绿城中国行政总裁郭佳峰提出，绿城的开发节奏“要努力像南方种水稻那样，做到一年两熟”。

2023年，绿城“一年两熟”的开发节奏已经成熟，高效的拿地、开发、销售、回款，加大了绿城优质产品力的竞争优势。

2023年上半年，绿城实现633亿元的自投权益销售额，回款率高达109%。高效的销售和资金回笼，让绿城拥有171亿元的经营性现金流，为下半年的第二轮投拓提供充足弹药。

而8月份，绿城在上海所拿三个项目，12月份已经全部开盘，首开大卖82亿元，给上海地产圈带来了一点小小的绿城震撼：

兼顾速度与品质，绿城做到了。

这些年，绿城在内部推进“两级融合”管理模式，减少了审批流程，加快了决策速度；而“能力封装”的做法，又将过去优秀经验总结为可以快速复制的标准流程。比如，绿城在拿地之前，产品设计图纸往往都已经出炉，营销部门在拿地之后的第一时间，就能对外讲述新产品的故事了。

正因如此，绿城在严控负债指标的情况下，能够以效率换时间，实现多轮投资，创造更高的业绩。

当然，效率的前提依然是绿城的产品力。在复杂的行业环境下，绿城的产品不断精进，并通过价值营销，深入解析房子的内在价值与逻辑，精准地为市场、客户提供真正需要的产品。即便是平淡市场中，绿城的项目依然能与客户构建一种信任与认可，进而实现快速销售去化。

产品之光

绿城一直秉持产品主义的初心，以“最懂产品、最懂客户”为战略支点，提出以产品品质为“一号工程”，以客户满意度为“一号标准”，在原本领先行业的产品力上，不断谋求精进。

绿城十分注重系统深入的客户研究，重视产品在地性，为每个城市客群定制化打造好房子。

在长沙，凤起麓鸣项目通过精巧的户型设计和楼栋排布，让92%的业主待在家里就能“看江”，把景观享受提升到极致。

在北京，西山云庐项目为原址内两棵百年古树斥资2000多万元，邀请日本作庭家、京都丽思卡尔顿首席景观设计师野村勘治执笔，打造叠石风景。

在上海，沁蘭园融合上海静安璞丽酒店回廊灵感和老上海石库门风格，打造长亭玉廊，就如正在热播的电视剧《繁花》一样，处处体现大上海的华丽质感。

绿城也一直在进行创新，已经形成产品创新十大IP：立面宪法、春知学堂、中轴精神、第一大堂、转角世界、中央岛、序章过庭、海豚计划、心林物语、绿城房屋4S，为绿城社区带来更好的居住体验和生活环境。

最近，绿城杭州的项目正在研究土壤改良，草种驯化，希望能给业主们创造出耐踩踏的草坪。未来的绿城业主们，就可以尽情在社区草坪上奔跑、野餐，这一片草坪的改变，引领的是当代都市人群的生活方式。

正是这种前瞻性的发展眼光和苦心钻研的产品态度，让绿城在行业持续筑底的环境中，依然能够获得客户认可，于杭州、上海、西安、北京等全国重点城市不断推出叫好又叫座的项目。

2023年，绿城在全国16座城市实现客户满意度第一；254个项目高品质交付；获得三大权威机构（克而瑞、中指研究院、亿翰智库）产品力第一大满贯。

这是产品主义者的胜利。

2024年，期待绿城带来更多惊喜。

中国房评报道原创发布‍‍‍‍

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