明宇集团张建明：酒店资产流动性差的根本原因是估值体系落伍了！｜ 复盘&远见

作者 | 张建明

编辑 | 刘玉娇

责编 | 韩玮烨

2016年以前，明宇集团的主要收入来源是房地产；2016年我们毅然决定从房地产、金融投资转向以酒店文旅为主的现代高端服务业。现在，明宇集团是2022年《HOTELS》全球酒店集团30强，2023年中国旅游集团20强。

自1999年，担任南充明宇大酒店总经理正式迈入酒店行业起，到如今成为明宇集团的董事长，我用24年的创业实践将自己历练成一名酒店管理“工匠”。

中国酒店不动产进入存量时代

区别于曾经的高速增长，现在商务不动产已随着整体房地产行业发展步入存量时代。

以写字楼为例，截至2023年三季度末，北上深的空置率均在持续上升。第一太平戴维斯数据显示，三季度上海、北京、深圳的甲级写字楼空置率分别达19.10%、19.50%、28.30%。今年我还走访了欧美、东南亚、中亚和非洲，这样的高空置率全球比比皆是。

图表1：2023Q2-2023Q3北上深甲级写字楼空置率（%）

数据来源：第一太平戴维斯，睿和智库整理

作为商务不动产分支的酒店不动产同样也进入存量时代。相关数据显示，2016-2020年，中国住宿业客房数的复合增长率仅为1%，相对1999-2016年的6%，降速较为明显。据酒店之家数据，截至2022年底，全国酒店业住宿设施约有31万家，当年新开业酒店数近2.7万家，而关闭的总酒店数近2.9万家，酒店新增量呈负数。诸多数据都指向一个结论：经过40年的发展，中国酒店业已进入存量时代。

在存量时代，酒店资产流动大潮已然显现。

从全球看，据仲量联行数据，2022年，全球酒店资产交易量暴增180%，达到728亿美元。从国内看，据不完全统计，近两年中国大陆公开的酒店司法拍卖、资产交易、股权更迭等相关公告已高达600亿；2023 年至今已有超过 300 余家酒店进入拍卖程序，其中起拍价上亿的资产超过87家。

带来的结果，是酒店资产势必将在流动中进入价值重估和价值重塑的新阶段。

图表2：酒店资产的现状与未来

酒店资产流动为何遭遇“肠梗阻”？

当前，酒店资产流动潮涌动，但为何尽管挂牌的酒店资产数量很大，但成交案例却仍然很少？

其根本原因在于，资本追求回报率与资产本身报酬率之间形成的巨大反差！在于交易双方对酒店资产价值认定存在的巨大分歧——卖家想收回投资及附加成本，而买家则按收益法进行估值。

那么要想打破僵局，根本之道在于重塑酒店资产估值体系，以追求良好投资回报为导向，提高投资效率和营运绩效，才是提升酒店资产价值、增强流动性的根本路径。

中国酒店资产管理面临的机遇和挑战

这是一个充满机遇的市场。

其一，酒店资产存量巨大。房地产市场经过20多年的高速发展，创造了估值约超过5万亿的酒店资产，其中，已开业的高端物业占比约80%。而且，不少酒店已度过20年的生命周期，大批存量酒店亟待更新，为酒店资产管理创造了难得契机。

其二，酒店资产价值有待重估。酒店资产流动潮起下，意味着存量资产所有权的转移，无论买卖双方如何博弈，必将实现收益法主导下的酒店资产价值重估，让资产价值回归市场，为真正具有价值创造力的资管公司，带来发展的新机遇。

其三，酒店物业性质难变，亟待突破。酒店物业一旦建成，土地难以变性，很难改作其他用途，也为有酒店资产专业管理能力公司，创造发展机遇。

其四，退出增加通道。随着资产证券化的来临，将进一步打通酒店资产退出通道，极大助力酒店资产管理。

同样，机遇有多大，挑战就有多大！

挑战之一，是极低的资产报酬率。

数据显示，中国全服务酒店资产报酬率的平均值不到2%（在疫情前的2019年，这个数字是1.84%，2021年则下降为1.74%）。而现在资本投资收购的要求基本上在6%-8%。而从行业的视角来看，国际上行业的资产报酬率评估标准则是：差的为2.7%，良性是5.7%，优是7.9%。

图表3：中国全服务酒店资产报酬率

挑战之二，是酒店资产管理专业团队的匮乏。

目前的现状，是懂“酒管”的不一定懂“资管”，而懂“资管”的又不一定懂“酒管”。酒店“营管”专业的，缺乏全程“资管”意识和能力；有全程“资管”理念的，但缺乏“营管”核心环节的专业能力。

挑战之三，是更加刚性的投资回报要求。

在流动潮推动下，业主属性发生改变，酒店将由“附属品”变为“投资品”。酒店资产管理者，不再仅仅面对传统地产商，也将迎来具有金融属性的其他新业主。他们对酒店投资回报的要求更加刚性，无论对传统酒管公司还是传统资管公司都将是巨大挑战！

以可持续发展迎接机遇与挑战

重重挑战之下，酒店管理公司要如何增强酒店资产价值创造力，推动可持续发展呢？我认为，要从以下三个方面进行强化：实现两个转变，锁定“两高”目标，聚力一个焦点，这也是我的投资体会。

首先，要实现两个转变。

第一个转变：是从“品牌思维”到“业主（投资者）思维”的转变。过去很多的酒店集团“唯品牌而品牌”、“唯标准而标准”，“业主思维”匮乏，没有过多考虑业绩的回报。用一句话形容就是——用了业主的“钱袋子”，装点了酒管公司的“金牌子”，最终导致业主“饿肚子”，这也是酒店业的“怪”现状。现在市场理性的回归也推动酒店业回归正常逻辑，即无形的“品牌资产”，只有通过有形的“酒店资产”才能实现价值。由业主的自豪，成就品牌的自豪！

第二个转变：是从单环节“营管”到全周期“资管”的转变。既要“种树”，更要“育林”。因此，明宇在酒店管理中，始终坚持抓住营运核心，带着金融思维，站在资管高度，全程高效服务。

其次，要锁定“两高目标”。

既要为消费者创造“高性价比”的产品，也要为投资人创造“高回报”的收益。因而，明宇始终坚持“三个满意”的核心价值观：“以消费者满意为中心、以业主（投资人）满意为导向、以员工满意为基石”，以此为基础创造“两高”目标。

第三，还要聚力于一个焦点，就是产品打造。

性价比更高的瑞幸咖啡，仅用5年时间就在单季度收入规模上超越了在华发展24年的星巴克；个性体验更佳的奈雪的茶只用6年时间就登陆港股，市值超过300亿港元，而97年成立的台湾知名奶茶品牌coco至今天仍未上市，在大陆市场份额远低于奈雪的茶......这些例子说明了什么？

产品力比品牌力更重要。在消费者更加理性成熟的新时代，“轻招牌重产品”、“要面子更要里子”，更看重产品本身的品质和性价比。

因此，在产品打造中，“以总成本领先，创造最优性价比的产品”，这既是明宇始终坚持的信条，也是明宇始终坚守的投资经营理念。

最优性价比的产品才是赢得消费者满意的法宝。但是“总成本领先”并非简单的控制成本，明宇的“总成本领先”通过“坪效”、“能效”、 “人效”三条路径，科学有效地实现“三效”领先，为明宇的酒店资产管理价值创造力添砖加瓦。

图表4：总成本领先的三条主要路径 “三效”领先

推动酒店资产管理可持续发展的另一个重要方面，是打造对社会和自然友好的业态。

当前，ESG已成为全球衡量可持续发展的重要评价体系。ESG因素已被纳入很多投资机构的决策流程。根据EMPEA（Emerging Market Private Equity Association）2021年对全球LP的调研，88%的LP会持续追踪被投基金和企业的ESG绩效指标，69%的LP则需要基金管理方年度例行披露被投企业的ESG绩效表现和持续优化进展。以什么样的姿态和实力创对社会和自然的友好业态，将在很大程度上左右投资人对资产管理者的选择，企业的ESG表现将显著影响融资渠道、营运成本以及退出通道。

明宇商旅致力于将ESG融入酒店资产管理全周期和产业发展，于2022年成为联合国全球契约组织首个中国民族酒店企业成员，将所管酒店每年减排不低于12万吨二氧化碳，作为向环境和社会承诺的目标。实际经营数据也表明，明宇全管理的五星级酒店能耗占收入比4-6%，远低于8-12%的行业水平。

同时，把握资产证券化机遇，则可更好助力可持续发展。

2023年国家发改委颁布REITs新规，拓展了基础设施公募REITs的可发行资产范围，将消费基础设施纳入试点范围。2023 年11月底，首批消费基础设施REITs项目正式获得中国证监会准予注册的批复，获批的3单项目的底层资产均为购物中心，预示着作为商业不动产重要分支的酒店资产纳入试点也只是时间问题。

提高酒店资产报酬率是把握该机遇的关键。REITs对资产报酬率的要求一般在5%以上，目前国内高端酒店这一指标的平均水平还不到2%。因此，努力提高酒店投资效率和营运收益，才能把握住资产证券化的新机遇。

结语

当前，存量时代风云迭起，浪潮涌动，挑战与机遇并存。

截至2022年底，明宇集团全球签约的酒店有400余家，开业的酒店有130余家。而对于张建明个人而言，他是酒店人，更是投资人、资产管理者。明宇集团全程管理的酒店，其资产报酬率一般可以达到年5%-8%，这也是其快速发展的原动力。

可见，明宇集团正抓住时代的机遇，正面迎接挑战，努力谱写中国酒店不动产管理的新篇章。

（本文内容由第十三、十四届全国政协委员、四川省对外投资企业商会会长、明宇集团董事长张建明在2023第八届中国不动产资产管理峰会上的演讲整理而成）