在首尔，韩国人买房需不吃不喝15.2年，我们要多少年？

提到韩国，我们对韩国的印象可能还是一个财阀遍布，年轻人缺乏向上通道，陷入一种普遍性的穷忙和压力之中。

从数据来看也的确如此，2022年韩国人均GDP3.23万美元，作为新晋发达国家，韩国的人均GDP在一众发达国家中并不亮眼，且韩国自身也面临严重的少子化和老龄化，韩国同时也是世界上人口出生率最低的国家，没有之一。

但即便韩国面临着严重的人口缩减，但这个国家的房价却依然较高，尤其是以韩国人的收入来看，买房在韩国也同样是压力巨大，这或许也间接导致了韩国人的极低生育率。

韩国近来发布的一份调查报告显示，以2022年为准，韩国民众需要不吃不喝15.2年才能够在韩国首都首尔市购置房产。

该数据是韩国国土交通部12月22日公布的这项调查结果，抽取了全国5.1万户家庭以面对面的方式进行的调查。

以中位数为准，2022年韩国首都圈地区有房家庭的房价收入比为9.3，这意味着首都圈民众买房需要不吃不喝攒钱9.3年，其中首尔的房价收入比由2021年的14.1升至2022年的15.2，韩国仁川则由7.1升至7.7。

而在平均范围内，韩国的全国平均房价收入比则由6.7降至6.3，这意味着韩国人平均需要不吃不喝6.3年，就可以在韩国购买一套“平均房”。

但同所有发达国家一样，韩国自身也不是特别热衷于买房。

根据数据来看，韩国去年有房家庭占比仅61.3%，同比增加0.7个百分点，但这依然创下2006年开始相关统计以来的最高记录。其中，首都圈有房家庭占比由54.7%升至55.8%，为近14年来的最高值。

之所以普遍性的不热衷于买房，大概还是因为这些发达经济体中，对于租房的权益保障性较高，几乎享有租售同权。

和我们比起来，韩国人在买房的压力上面，可能还是小巫见大巫。

根据《2021上半年百城高房价收入比》来看，全国平均房价收入比为12.9年，这意味着全国平均需要差不多13年不吃不喝才能够买得起一套房。

而在韩国，这个数字是6.3，我们是韩国平均房价收入比的两倍。

而韩国人在首尔需要不吃不喝15.2年才能够买房，作为对比，我国深圳这样的大城市，则是需要41.6年，也就是差不多一代人的时间不吃不喝，才能够在深圳购置一套房产。

决定房价收入比的，一个是房价，一个是收入，如果我们房价高收入低的话，那么自然房价收入比也就更高。

不仅如此，在我们的房价收入比越高的情况下，反过来我国对家庭刚需房的需求却依然热衷不减，传统的需求价格理论告诉我们，商品的价格越高，反之需求就会越低，商品价格越低，需求就会越高。

但在“丈母娘”的要求下，我国房价数十年一路高歌猛进，但需求却丝毫没有减退，反而愈演愈烈。

但到了今天，随着人口的负增长开始，以及过去数十年的刚需不断被消耗殆尽，房地产的需求也开始下滑。

根据清华大学吴璟、徐曼迪等人的分析，全国住房需求在不断萎缩，从2011-2015年约为974万套，而在2021-2025年则降为656万套，到了2026-2030年，会进一步降低到455万套。

在巅峰时期，房地产被称之为我国的支柱型产业也毫不为过，当时有近1400-1500万套住房，撑起了世界第一大房地产市场，也培育出了近10万家房企，带动千万人就业。

不仅如此，房地产的火热还拉动了地方上的收入。

2021年，全国卖地收入为8.7万亿元，到了2022年这个数字降为6.7万亿，下降了23.3%，这也能够解释，当房地产下行的时候，影响的不仅仅是宏观经济的好坏，同样连带着影响到地方的收入高低。

不仅如此，房地产作为一种消费品，在一定程度上也耗散了我国居民的消费能力。

房贷二十年，还的利息就是可消费的能力，房贷三十年，那么就是耗散三十年的消费能力，这也是为什么，当房地产开始进入存量市场，当我们的宏观经济开始依靠消费为支撑引擎的时候，消费会乏力的根本原因。

对于刚需家庭而言，一套房贷款三十年，利息五十万，这五十万在三十年的时间里慢慢还，就是消耗的家庭部分消费能力，如果遇到经济不景气的时候，家庭收支不平衡，反而会更为节俭，连带着继续拖累宏观消费的疲软。

这一趋势，我们可能会在未来几年里持续见到。

换句话说，过去宏观经济有多依赖房地产，那么未来，地产就有多拖累宏观经济。

2018-2019年，地产对制造业投资增长的贡献率达到42%，而2020-2021年则下降了35%，2022年进一步下降到16%，房地产投资的深度调整，如今已经对制造业投资产生了明显的拖累。

过去几十年时间里，地产的资产增值创造了大量的财富，但也产生了大量的债务，财富和债务搅拌在一起，凝固成了房子、基建设施，未来随着资产价格的下滑，财富有可能被稀释，但债务不会。

地产泡沫，是房间里的大象，是不得不谈的一件事。

衡量一个地产泡沫高低的办法有两种，一个是房价收入比，一个是地产租售比。

房价收入比，指的是在一个经济体里人们收入和房价的比值，如果收入较低房价却依然很高，这就说明供需有着非市场的关系，房子存在一定的泡沫。

而地产租售比也能够很好反映泡沫，租售比可以反映地产的真实价格，而一个好的值得投资的房地产价格租售比应该在1:200左右，即200个月的租金等于一套房的价格。

但我们，也因为收入的一般性，导致地产价格高，但租金便宜。

目前我国的地产租售比大概在1:600左右，即600个月的租金等于一套房的价格。

从这两个角度来看，都说明了我国房地产价格的偏高，是有一些水分在里面的。

而国际上合理的房价收入比是3-6倍，即不吃不喝3-6年买一套房子，而在一线城市，房价收入比都达到了四十五倍，这也说明房价已经高到令人咋舌的地步。

最终，高昂的房价透支了人们未来三十年的部分消费能力，到今天，房地产的影响还远远未过去，对年轻人来说，房子也如同一座大山，深深压在了每个年轻人的心头上。

它对整个社会的塑造性和改变性，正在以一种悄无声息的方式发生着，而这个时间线，可能还会延续数年。

end.

作者：罗sir，新青年的职场内参。关心事物发展背后的逻辑，乐观的悲观主义者。关注我，把知识磨碎了给你看。