在贵阳花100多万买小别墅，是捡到宝？还是踩了坑？

实际上，当前在贵阳买那种“经济适用型”的小别墅，还用不了100万，有的甚至80万左右就能入手，但是，这样的小别墅，之所以便宜，也是有一定道理的。

目前，贵阳的别墅市场，还不像其他一线、新一线城市、强二线城市发展得那么饱和。

无论是在产品定位、设计、配套服务等方面，和一线、新一线、强二线城市都还有一定差距，毕竟，受众面积相对较小，别墅买家的购买力，也没那么强。

归纳起来，贵阳现在不少的别墅，都存在以下这些硬伤：

1、地段偏远，配套跟不上

很多卖100来万的别墅，或者位于双龙，或者位于花溪南，或者位于清镇等远离主城区的边缘板块，地段上是比较偏僻的，与主城区的通勤距离和成本，是普通家庭买别墅时候不得不考虑的一个重要因素。

就算是完全实现财务自由的阶层，不用考虑通勤因素，但买别墅也总要考虑生活配套和公共设施、环境，居住在荒郊野岭的新区、郊区，周边缺乏生活和娱乐配套，比如商场、电影院、学校、医院等，居住体验感也不会好到哪里去。

毕竟，目前贵阳还未能真正形成别墅聚集又吸引中高端商业抢先布局的富人区，很多别墅其实都处在城市刚需买不起、中产买了不现实，富裕家庭瞧不上的尴尬境地。

2、户型设计老旧，楼间距近

一些经济适用墅，为了满足用地的容积率等相关指标，密度就会建得比较高，楼挨着楼，而且考虑到房企的利润因素，单套别墅的占地面积也不会太大，只能朝天空要面积，所谓面积不够，楼层来凑。

所以，很多“经济适用墅”的花园、院子都很小，甚至有的就是一个过道花园就代替了，更别提什么游泳池等，而代之以3~5层楼（含地下室）的总楼层，用楼层来弥补使用面积上的狭窄。

这样的房子，既住不出真正别墅的阔绰空间感，还没有普通刚需平层户型的一马平川的舒适度，每天需要无数次爬上爬下楼梯，每个单层面积都极度狭窄，居住体验是相当糟糕的，家里有老人或小孩，还容易增加跌下楼梯或崴脚的隐患。

楼栋之间的楼间距也挨得比较近，从邻居家卧室窗户，就能一镜到底，对自家客厅里的人在干什么看得一目了然，几乎没有什么隐私可言，想要隐私就要牺牲采光，所以很多别墅白天都拉着窗帘开着灯。

3、物业服务和持有成本不相匹配

对于很多只卖100来万的别墅而言，买房花出去的100万左右，只是这套别墅持续掏空家庭财富的开始。

后续还有高额的装修预算，按照目前的行情，别墅装修几乎都是大几十万起步，有的甚至能够和总房价持平达到100万，而且装修周期还很长，最起码都是2年起步。

居住和持有成本（别墅的物业费常见的普遍价位都在5元/平方米以上，关键是物业服务品质 还未必跟得上），很多别墅入住率较低，物业费收不上来，物业公司如果无利可图，只能随便派几个人看看大门而已，姑息将就着，不做亏本的买卖。

还有设施维护、家政保养、除湿、通风、采暖等各项费用加起来，足以拖垮一个普通城市中产家庭的正常财务流水。

对于中产而言，别墅是买得起，住不起，养不起，而对于真正的富人而言，又未必能看得上面积这么狭窄的“经济适用墅”。

4、资产可替代性高，流通性差

未来，城市远郊区容积率1.0的限制如果放开，那么会诞生一批真正的有院子、有花园甚至有游泳池的“新生代”别墅，这些别墅在设计之初就不受容积率1.0的限制，户型、产品方面会更加出众，现有的别墅几乎多数都会被竞争所淘汰。

现在那些只卖100多万的小别墅，基本上都没有什么稀缺的资源绑定，也就是有一块地，就能建更好的项目，可替代性极高，而且又加上流通性又很差，因此，未来沦为负资产的概率还是很高的。

所以，只花100来万买到别墅，看似捡到了便宜，实则可能踩到了坑，毕竟，便宜无好货，后续的装修成本、入住成本等都是拦路虎，最终大概也难逃再次低价抛售、及时止损的命运。