马绍祥担任新世界发展首席营运总监！这位地产三代有了新助力！

最近，作为香港四大地产商之一的新世界发展迎来了一则重磅人事变动：

原集团执行董事马绍祥，获委任为公司首席营运总监，于2024年1月1日起生效。

而且公告还提到，马绍祥除了现有的职责和责任外，还将协助执行副主席兼行政总裁郑志刚处理集团香港业务的日常管理及营运。

图源（新世界发展公告）

所以这则人事变动背后有两层含义，不仅仅是原执行董事马绍祥有了新职位；

更深层次的含义是，有了新任职的营运总监协助，郑志刚在集团内的影响力也将会更进一步。

01

马绍祥近几年除了在新世界发展担任执行董事，主要任职经历是在新创建集团，那个时候新世界发展还是新创建集团的母公司。

2018年下半年马绍祥才开始担任新创建集团执行董事及运营总监，结果不到半年时间，2019年1月1日就升职为新创建集团行政总裁，在执行董事和运营总监位置上还没坐热乎，马绍祥就升为行政总裁了。

在他管理新创建集团的这几年时间里，新创建的业绩表现非常亮眼，尤其是2020财年：

其归母净利润由2019财年的2.53亿港元，跃增至2020财年的11.46亿港元；而到了2021财年，其归母净利润则进一步增长至15.87亿港元。

之后，2022年7月1日，马绍祥又获任为母公司新世界发展执行董事。

马绍祥

短短几年时间，马绍祥就用亮眼的业绩展现了自己的过人本领，而且在最新的新世界发展高管团队中，马绍祥的薪酬也是达到了高额的2420万，仅次于郑家纯、郑志刚以及黄少媚三人。

亮眼的业绩、高额薪酬、一路晋升等等这些现象都在释放同一个信号：马绍祥这个人不简单。

从个人技能来看，马绍祥是真正的“专家级”人才：

他不仅是中国香港工程师学会、英国结构工程师学会和英国公路及运输学会的资深会员，以及英国土木工程师学会成员；还是中国香港注册专业工程师及英国特许工程师、中国香港大学建筑学院房地产及建设系荣誉教授。

除此之外马绍祥的履历也非常具有亮点：

曾担任过中国香港特区政府发展局副局长、局长等职务；现在是深圳市政协委员，比较熟悉香港、深圳等地的城市发展脉络。

而香港、深圳等城市又正好是新世界发展的战略高地，2023财年，新世界有952.1亿港元收入，而大陆地区的164亿港元中有约94%的销售额来自于大湾区和长三角地区。

总的来说，马绍祥不仅个人能力非常出众，而且他在香港、深圳等地有丰富阅历，刚好能帮助新世界发展在这些地区扎实根基，所以新世界发展才能将他放在非常重要的职位上，甚至是辅佐集团“三代接班人”郑志刚。

郑志刚是新世界发展的执行副主席、执行董事、行政总裁，据说当时2015年4月1日郑志刚担任此职务是郑裕彤的安排，基本上是钦点接班人。

彼时的郑志刚年仅36岁。

在艳姐看来，郑志刚能够在集团内挑起大梁，核心在于他有开疆拓土的天赋技能。

郑志刚曾说过，他不会继承50年历史的企业之后只是简单的维护它，而是要为它带来颠覆和振兴，创造新的商业模式。

郑志刚在17岁的时候就考上了哈佛，主修的是东亚文化，之后还去了日本学习文化、哲学与艺术，在十几年前看来，这种涵养和商业开发基本上没有太多直接联系。

但恰恰是这种独特气质造就了之后在商业领域一战成名的郑志刚。

2008年的时候，郑志刚还不到30岁，他通过将艺术、文化等元素融入商业之中，打造了一个全新的商业品牌K11。让消费者在逛商场的时候能逛展览、看表演、学习烘焙、聆听大师等诸多体验，赋予了商业新的内涵，是一种非常超前的开发理念。

事实证明K11这些年更是成绩斐然，早在第一座尖沙咀K11开业满第二年就获得了三倍投资回报；之后在2013年内地第一家K11在上海一开业就打破了当初尖沙咀店100万人次的纪录，而且上海K11的面积只有尖沙咀店的1/3左右。

就在新世界发展最新公布的年报里，不少地方的K11都在营运效率和出租率等方面得到了很大提升，成为地产和零售业务业绩回升中最亮眼的存在。

图源：新世界发展年报

除了商业地产领域展现的才能，郑志刚还在2017年成立了C资本，继续为新世界发展在金融行业开拓疆域。

这些年C资本成功投资了像小鹏、蔚来、商汤、小红书、货拉拉等众多明星项目；今年9月份，C资本成功完成第三轮私募股权基金募资，总投资额折合人民币约18亿元。

可以说这些年郑志刚已经展现出了很多过人的天赋，不过想要管理好整个新世界发展集团，也不是一件很容易的事情。

02

说到新世界发展，也是一家标志性房企，都知道很多港资房企会有一些共通点，比如比较注重长期主义；再比如负债率普遍偏低等等。

而新世界发展作为一家老牌港资房企，也非常注重长期主义。

新世界发展能成为香港四大地产商之一，靠的不是爆发式增长，而是长时间的积淀，其中很重要的一点是他对行业周期有很客观的理解，穿越周期，长期生存。

比如最近一次，2016年左右那段时间，是千亿房企崛起的几年，“千亿规模”已经成为了一个口号，在房地产企业之间流传，在2015年的时候千亿房企数量还只有6家，之后几年数量不断增加，11家、16家、29家、43家……

不断有房企突破千亿规模，行业发展看似一片大好，结果现在再回首，也只是虚荣一场罢了，不少房企暴雷也正是那段“打鸡血”的几年快速扩张而留下了隐患。

而新世界发展在那几年里不仅没有大肆扩张，反而是开始节衣缩食，早早地就做好了“过冬”的打算。

新世界发展土储楼面面积变化

从2016财年开始，他的整体土储在之后几年呈现慢慢减少的趋势。尤其是除香港外的土储，从2016财年末的约1100万㎡，降到了2022财年末的约520.6万㎡，直接腰斩。

现在看来，在多数房企闷头向前冲的那几年，新世界发展的反向操作还是有先见之明的。

另外在用人上，很多企业会优先选择行业尽可能吻合的现有人才，招进来之后立马就能上手工作，但是新世界发展的用人理念也有点不一样，比较注重员工未来的发展潜能，是从更长的时间维度对求职者进行考量，有明显的长期主义内涵，

新世界发展人力资源高级总监赵慧娴曾表示，新世界发展并非一定要招与行业100%吻合的人，会更加重视求职者的可发展潜能，企业家精神、不怕挑战、寻求改变、敢于表达意见、以及有良好的沟通技巧等这些特性都在考量范围内。

所以新世界发展的长期主义不仅仅是体现在对行业周期性的认知上，从选人用人环节就已经在做长远考量了，这些都是新世界发展注重长期主义的具体表现，很“港派”。

不过，新世界发展最近几年在负债上的表现，就有点逐渐偏离港资房企的风格了。

在2019年之前，新世界发展的负债水平还是非常低的，整体负债率能够维持在40%以下，但是到了2019年之后，他的负债率便不断攀升。

截止到2023年6月30日，他的总负债达到3479.9亿港元，资产负债率约为56.45%，相比去年的约54.69%再度略有上升。

这个负债水平放在整个地产行业里面可能还不算高，但是与港资房企相比就有点偏高了，尤其是部分港资房企的负债率才刚刚超过20%，如李嘉诚的长实集团。

而且新世界发展最近两年的负债金额达到约931亿港元，一半的债务都集中在最近两年，短期债务压力比较大。

新世界发展负债数据

所以总的来说，新世界发展虽然奉行长期主义，但是最近几年的负债水平确实出现了比较明显的增长。

03

而且负债变高这个问题，对新世界来说已经产生了一定影响。

新世界发展在意识到自己的负债水平已经变得比较高之后，今年年中就采取了一项很有力的措施：

向周大福出售自己持股60.88%的上市子公司，新创建集团，届时新创建将成为周大福的全资控股子公司。

由于出售对象是自家企业周大福，所以出售价格非常理想，60.88%的股权出售金额达到约218亿港元，如果按照近半年交易日的平均收市价为参考，那么这个溢价率能达到约34.4%。

有背后靠山周大福的支持，通过这一交易，新世界发展能够增加大量现金流，他的净负债率也能降低约5个百分点，已经是一个非常不错的结果。

但是为了降杠杆，不可否认的是新世界发展确实也失去了很多东西。

前面已经提到，新创建在马绍祥的管理下，连续多年业绩大幅增长，表现喜人，其中新创建还经营了不少高速公路，道路组合的整体平均剩余特许经营期限还有约11年，能够为新创建提供可持续的收入和现金流，可以说是一项非常优质的资产。

而在出售新创建之前，新创建的三项核心业务为新世界发展贡献了近59%的并表收入，说新创建是新世界发展的核心资产都不为过。

所以剥离了新创建之后的新世界发展，未来在创收上会显得略微有些单薄。而且让艳姐觉得可惜的更深层次原因，还是这次交易中断了新世界发展的多元化进程。

图源：新创建年报

新创建集团原本的定位是新世界发展的的“多元化上市旗舰”，业务包括道路、建筑、保险、物流、设施管理等领域，是新世界发展走向多元化至关重要的一部分，除了经营多条高速公路外，被称为香港最具规模的寿险之一的富通保险，也是新创建2019年斥资200多亿全资收购的子公司。

而郑志刚对新世界的期望也不仅仅局限于地产、建筑，而是一种新生活，依托于新世界的多元业务版图，包括人们生活的方方面面：将教育、医疗、金融、保险、零售、住宅等等服务通通融入进新世界的生态圈中。

新世界生态圈

原本郑志刚希望将新世界旗下的所有业务相互糅合，构建一幅自己想要的“新世界蓝图”，只是现在剥离了新创建这一大半业务后，新世界发展变得更加专注于地产开发业务，恐怕难以实现他的这一理想抱负。

结论

郑志刚在地产二代、三代中算是比较有实力的一位接班人，此次获委任的马绍祥也是一位非常有实力的战将，此次任命，强强联手。

但不容忽视的是，郑志刚作为新世界发展新一代灵魂人物，有着自己的国际视野和创新思维，他的很多办公理念都和前辈们有很大不同。

至于这些不同点未来将把新世界发展带向何方，只能交给时间去验证了。

也欢迎读者朋友们在文末留下你们的宝贵看法~

主编：张艳

责编：Qinvefu

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