关于“配售型保障房”的再解析

上个月，我们就“14号文”做了一个行业分析《 》 。

几天前，新华社微信公众号发布了一份关于“14号文”的重要解读——《新一轮保障性住房建设启动，保障谁？怎么保？谁来建？》（2023.12.21）❶，采访了住建部相关司局负责人，就“14号文”增加了许多信息量。

这是第一份住建部公开对“14号文”做的详细解释，里面透露出重要的信号，和我们在上篇文章里的分析一模一样——尤其是有关配售型保障房站位将显著抬升。然而，大家清楚，我们的政策一向是在文本、解释以及执行中，都会有很多“新意思”。所以，从这份新华社的重要解读里，我认为我们还是可以读出有关配售型保障房更多的“实操”信息。

来逐项做阅读理解。

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1）为何要重启新一轮保障房规划建设？

注意，在这部分，住建部回答了两层意思。首先是，新一轮保障房和之前有不同，这个我们在上篇文章里详细讲了——至2021年，中国形成了新的保障房顶层思路，“以租为主”——保租房、公租房，配售型保障房是占比很低的“补充”。而这次“新房改”，则是将保障房划分为两大系统——配租型保障房、配售型保障房。

要在这个上下文角度去理解住建部说的“此前商品房和保障房的‘双轮驱动’存在一长一短的情况”，这里面说的“保障房”主要指的是“配售型保障房”，并非是租赁型保障房，这也是“14号文”最重要的意指。就是说，之前保障房占比过低，主要是配售型保障房占比太低了，要抬升这部分。背后的深意我上次说了，是大政方针的更变——从“居住居其屋”重新回到“居者有其屋”。

这个解释，是推翻了之前的“四类住房”体系——商品房、共有产权房、保租房、公租房，这四类住房体系各类占比明显参差不齐，共有产权房占比最低；而变为新的“三类住房”体系——商品房、配售型保障房、配租型保障房，这三类住房体系各类占比可能是偏向均衡的，也即是配售型保障房的地位被大幅抬升。

这个定位，其实在11.11住建部部长接受采访时明确提了出来：“这次改革的重点是拓展了配售型保障性住房的新路子，最终是实现政府保障基本需求、市场满足多层次住房需求，建立租购并举的住房制度”。❷

02

2）重点保障“两类群体”。

其它细节不讲了，大家自己看，优先重点保障对象最重要。

按文中说，配售型保障房重点保障“两类群体”：重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要引进的科技人员、教师、医护人员等这“两类群体”。

这个很多媒体的解读我认为是不全面的，在深圳，它已经是在实践中“双重”执行了多年了。。因为住建部其它方面的解释——比如“以家庭为单位，保障对象只能购买一套保障性住房”、“根据申请人的家庭收入、住房、财产等因素按顺序配售”。是以，媒体普遍解读为，配售型保障房都会有收入划线、财产限额。

这样解读只对了一半。完整的理解我认为是，其一，配售型保障房针对第一类群体（收入不高的无房工薪阶层），是会有收入划线+财产限额的准入门槛的（当然，在实践中还会加上户籍等等条件）。这个参考深圳早年的经适房申请，都是有成例的（比如收入划线，主要会以家庭可支配收入作为依据，而至于财产限额，个人就无法测度了）。深圳在早年推出的安居房政策中也明确要有收入划线和财产限额，但后来一直没有落地。

但，其二，针对第二类群体（我们可效仿英国称之为“关键工作者”，Key Worker，对社会运转被认为是必不可少行业的从业者）。这个在深圳已经实践了多年，通过人才引进战略完成的，针对他们的条件都落地在人才房中，这是一个特定的条件设置，未必会有收入划线、财产限额。

如此，它在未来会给城市执行者带来两个挑战。一在，所有的配售型保障房并轨之后（在深圳，表现为共有产权房、安居房、人才房未来统称为新的“新型配售型保障房”），会在面对人群上产生分歧。有的“配售型”保障房有收入+财产要求，有的可能就没有。二在，针对第二类人群一定会构成长期最大的挑战，这挑战在于如何杜绝暗箱操作，比如人群认定、分配公平等等，balabalabala。

03

3）封闭管理。

这也是市场关注的极重点，住建部关于“封闭流转”的解释，可以说是第一次在全国范围内关于配售型保障房形成了“统一预期”，也是释放出的最强烈的杜绝套利的信号。

关于配售型保障房封闭流转，这是多少年来市场的呼声，也是市场公平的应有之意。封闭流转，可以在商品房和保障房之间真正建起“防火墙”，可以真正的杜绝套利交易，也可以让政府手中握有越来越大量的公屋储备，更有利于稳定市场。

进一步细究的话，这里面有两点需要详解。

其一是，关于“封闭管理”，我认为它实质是把先前各地在共有产权房上的新操作实践“统一化”了。考察各地在之前做的共有产权房，上海、杭州、南京都是可以在5年、10年之后“转红”的；北京最严，2017年一开始就是封闭流转；广州、深圳这一轮新的共有产权房政策（深圳是征求意见稿），也都规定了“封闭流转”……总之来说，政策出的越是晚近，越是偏向“封闭流转”，但是这样做的城市很少。这次住建部的说法，等于是把“封闭流转”扩展到全国（35个城市）化了。

其二是，公众对“封闭管理”的理解需要及时回应。我注意到，许多粉丝对“封闭管理”的理解是终身持有，我认为这可能是存在分歧的。封闭管理，可以理解为“终身不能转红本”，但很难理解为“终身不允许交易”，因为一个家庭很难一辈子完全不发生退出保障房的情况。所以，在深圳、广州各地的操作中，普遍对封闭管理的实践是，确保买家适格化（满足保障房的要求）的条件下允许交易。而允许交易就会自然产生另一个问题，价格由谁定？是直接由政府定价，还是说政府只负责审查买卖双方，价格由买卖双方协商而定，这会产生完全不同的价格。

关于这些，还没有看到详细解释，不清楚最终会是怎样的操作。

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4）新房新政策，老房老办法。

这是这次政策解释里明确提出的一点，也是影响极大的一点。

新一轮保障性住房规划建设过程中，将采用“新房新政策，老房老办法”的原则，保障性住房政策实施前已配售的共有产权住房、人才房等，将继续执行原有政策。

给了政策新老划断的时间界限，按字面意思理解，已经配售的保障房，执行老办法，也即是说，可以5年或者10年转红本，变身为商品房自由交易。但是，但已经立项建设还未配售的项目，按什么样的政策？比如深圳，共有产权房从1月推出征求意见稿之后，到现在一个项目也没有卖，之前说的鸿荣源珈誉府共有产权房也一直上不了市。按照这个解释理解，就是要按照“新政策”搞了。而人才房项目则似乎又有不同，隔三差五还是有人才房项目在推出市场，既然推出了市场，就一定是按照“老办法”的。

这个需要管理部门尽快给出更公开的说明才行。

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5）暗示回应“新加坡模式”。

住建部的采访里，有句话很有意思。

新一轮保障性住房规划建设，并非照搬国外某种模式，而是一项具有中国特色的住房保障模式改革，要加快建立一种“保障+市场”的房地产业发展新模式。

这个可以理解为，是暗暗向市场普遍、高度理解的“中国的房地产要学习新加坡模式”做一个侧面回应。住建部不认为是照搬它国模式，而是强调这是我们的特色，是一个“保障+市场”双轨并行的房地产业发展新模式，是“探索房地产发展新模式”的重要组成。

我觉得，怎么说都对，说不是学新加坡也对，因为我们1998年的房改文件就是这样的双轨制。说是学新加坡也对，因为98房改也是学新加坡的。咱们的关注重点应该是在于比重，在我理解，我们的“（配售型）保障房+市场化商品房”未来的比重可能会大致均衡。也就是说，配售型保障房未来占可售型住房的比重，断不会像新加坡的组屋那般高（85%以上），各地的财政根本支撑不了。但也一定会比先前不到10%的比例要大幅抬升，至于到多少，不知道，也许像深圳2018年宣称的那样，但要很多很多年才能达成。

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6）其它。

采访里面提到了如下两个信息：

国家开发银行近日在福州落地全国首笔配售型保障性住房贷款……

大部分城市已按要求报送了明年的建设计划和建设项目……上海、济南、青岛、福州、长沙等不少城市已经开工了一批项目。

在深圳可以看到，也已经有9个项目在启动了，深圳关于这9个项目的政策里，也释放出了大量信息，关于这个我们下面专文再解析。这总之首先说明了，配售型保障房的建设，已经开始紧锣密鼓的搞起来了，虽然还没有看到各地明确的系统规划，但行动上是很快的。

只是福州这个项目我认为宣传意义大过实质意义，这个项目叫双龙新居，位于福州新区滨海新城，国开行向这个项目授信2.02亿元，并实现首笔贷款发放1000万元，专项支持700套配售型保障房建设。

这个有那么一点标志意义，但是要真的大搞特搞配售型保障房，抬升它的比重，需要的钱至少得是成百上千这个级别的授信。

钱从哪里来？今时今日。

引文：

❶https://mp.weixin.qq.com/s/1nGrouFY5fpxoyTCttNMEA，新一轮保障房性住房启动建设，保障谁？怎么保？谁来建？

❷ https://mp.weixin.qq.com/s/pedzmTY8y14bGX-8Oc3B5Q，构建房地产发展新模式，推动房地产高质量发展。

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