楼市的逻辑变了！

今年以来尤其是8月份之后，楼市的政策力度可谓是非常大。降低房贷利率和首付比例、认房不认贷、降低存量房贷利率、取消限购等等楼市的利好政策接踵而至。

其实从去年下半年开始，楼市政策就一直是暖风徐徐，我认为在楼市企稳之前，政策层面只有利好，不会有利空。毕竟在市场下行的时候，需要这样的利好政策来托起来，这个逻辑与市场上行的时候出台调控政策是一样的。

这个逻辑或许也在侧面告诉我们，市场的趋势有时候是难以控制的，政策的调控只是在减缓这个过程，以及让市场不至于出现短时间的单边行情，造成波动太大。

去年以来，楼市之前的调控政策已经全面放松了，诸如贷款利率，信贷政策是最容易刺激短期市场的。但是市场反应似乎也没那么大（ 起码没有预期大 ），虽然短时间出现脉冲式的上涨，但是持续性很差，市场整体热情也并不高。一些大城市的表现都较一般，何况人口净流出及一些小城市，有些地方的楼市可谓是一片哀嚎。

相比于过去，现在买房的逻辑已经变了！现在基本上可以认为，未来再想在投资房产上有超额收益几乎是不可能，而且很有可能一买就会亏损，所以没有看清楚楼市的形势之前，最好不要乱出手。那如何才能看清楚楼市未来的形势？

研判未来房价的走势，最终还是要看未来的供需关系。过去的楼市调控政策都是在阶段性、局部化地控制供需关系。

从国内房地产市场整体来看，2019年的时候城镇居民人均住房面积已经差不多40平方米，这个居住面积肯定是够的。所以从整体市场来看，国内房地产市场在几年前就已经达到了供需平衡，何况还是有这么在建项目，未来仍然有源源不断的新房子供应出来，供需的天平逐渐向供应端倾斜了，整体供大于求是必然会出现的。

再讲讲局部市场。作为房地产市场的观察者，我必须承认国内房地产市场存在结构性不平衡的情况。一线城市和部分强二线城市的人口不断流入，需求支撑是比较强的。但是，我们也要看到，城市也是一直在扩大，房子也是不断往城市边缘地带建设。未来5-10年，除了极个别的城市的住房市场存在供不应求的局面，大多数都是能实现供求平衡的。

需求层面，我之前也强调了很多次，最关键还是人口因素的变化，这个我就不再赘述了。

我们要相信，价格最终还是由供求关系来决定的，这是最基本的经济学原理。虽然这个在短时间可能会受到外在因素的影响，但最终还是会回归到最基本的规律上来。

同时，国内在推动住房双轨制，也将大大改善热门城市的住房供应情况，对于抑制房价的上涨也会起到一定的作用。最近经济观察报发表了一篇名为“中国将推动新一轮‘房改’”的文章，以商品房为主的单轨制成为过去，未来将是以保障房为主、商品房为辅的双轨制。

因此，未来房子不一定是一种很好的投资标的。如果想投资房产，还是注意这些情况的变化，不要一买就开始跌。

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