上海已经有70年产权到期的老房子，如何处理？结局有点意外

有恒产者才有恒心。房产是一个大物件，近几年90后、00后逐渐成为房地产市场的购房主体，他们对一件事情感到困惑。当买了房之后，房产证上一般都会注明房屋产权有70年，那么等到70年过后，房子是归我们还是归国家呢？从网上我们可以看到很多答案，但都不够准确。有些观点甚至自相矛盾，让人摸不着头脑。

我们首先要知道房屋产权对房屋价值的重要性。在买新房时，开发商拿地到申请预售，中间会有几年的时间，到购房者开始购买这套房产时房屋产权可能只有65年了。

而购买二手房时，房屋产权就更重要了。有一些七八十年代的老房子，剩余年限只有不到40年。等到这些房屋产权到期之后，这个房屋会不会收归国家呢。

刚好上海有几个商品房小区，70年产权已经到期。我们来看看上海是如何处理这些满70年的房子。只能说处理办法，有些意外。

我们知道，不管是买新房还是二手房，土地所有权归国家。房屋所有权归个人，我们可以在房屋里面装修，也可以出售或者出租，但是不能对土地所有权进行抵押或者出售。根据相关规定，住宅用地的使用期限是70年。工业用地的使用权限是50年。商业用地使用期限是40年，买房时也会在合同中看到关于住宅用地使用权的相关条款。那么如果我们购买的二手房是1950年代建造的呢？等这个房屋满了70年，会如何处理？

答案就是，如果我们购买二手房是1950年建造的，也还算70年产权。根据规定，对于建设用地使用权在1995年1月1日之前取得的商品房项目，办理销售手续时应该按照住宅用地70年来计算。

2023年，这些1950年以前建设的房子已经满了70年。上海对这些老旧小区采取怎样的措施，可以为我们今后的房产续期提供一个样本参考。

上海给出两种处理办法

住宅70年产权到期后该如何处理？网友的想法不一，有人认为应当重新对房屋价值进行估算，并签订合同，以新的合同来计算房屋产权。也有人说，可以重新缴纳土地出让金，直接延续房屋产权。还有的人认为，应当将房屋收归国家，把剩余价值归还给业主。但实际上，这些说法都是没有根据的。2017年，相关领导曾经回应过网友的疑问，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。

如果因为房屋年限超过了70年，就收归国家显然是不合理的，不符合房产的社会属性。但是不得不说，年限过久的房子像人老了一样，也需要维护、保养更新。无论是建筑质量，居住功能还是安全性能，已经不能满足当代人的住房需求。但如果统一对这些房屋进行拆除重建或者拆迁，不符合当今房住不炒的方向。

为了让这些房产更好地符合老百姓的居住需求。上海给出两种方式，一种是修缮改建，另一种是原地拆建。

如果房子是危房，已经不能居住，那就进行原拆原建。对于不符合规划或者过于破败，无法居住的房子，上海采取了原地拆除并原地建造的方式进行城市更新，比如上海彭浦新村这个小区，曾经是很多上海人向往的“公家房”。

但是经过70年的风吹雨打，已经变成一个环境恶劣，不适合人们居住的老旧小区。为了让这个小区的居住环境得到改善，更好地符合业主的居住需求，上海对这个小区采取了原地拆除，并原地建新房的措施，让这些业主可以依然聚住原来的圈子里。既不用顾虑换新房要补钱的问题，又减少了老旧小区的居住隐患，让老旧小区的业主得到一个符合时代需求的新房。建筑风格更加现代化，功能更加齐全。对此，很多业主表示非常满意。

如果房子还能住，就进行翻新和维护改善。有些房屋虽然房屋产权超过了70年，但是有保留房屋原貌的必要性，比如一些具有历史文化价值的房子、具有特殊价值的老房子。

上海对这类房屋采取了维护修缮的方式进行保护和改造。比如上海曹杨新村，是上海第一批商品房。它的建筑风格有浓厚的年代特色，也反映了上海当时的社会风貌。为了保留这里房屋的建筑价值，同时也提高业主的居住质量。上海对这个小区进行了修缮更新。在设施方面对水电气进行更新，在配套方面，对电梯通风设施进行维护和改善，在外部景观方面，对绿化、停车位、健身设施进行了美化。这些措施能提高居住品质。

重建或者改造之后，土地产权年限受影响吗？从上海的做法来看，当房屋产权年限在超过70年，并不会收归国有，业主还是可以住在房子里。

这些房屋的土地使用年限依然遵循两种方式，如果土地使用权在1995年1月1日之前取得的，那么这类房子的土地使用权年限从1995年1月1日开始计算。如果房屋的产权是在1995年以后，那么土地年限就按照实际建造年份开始计算。不管以后房子是翻新还是重建，不改变土地的产权年限。

但是房屋的所有权会受到改造以及原拆原建的影响。房屋所有权是永久的，可以由业主自由处理。当业主转让或者继承抵押了自己的房屋，产权所有人就会发生变化。如果业主对房屋进行了改建或者重建，也需要按照实际情况来变更房屋信息。相关部门验收之后，会在不动产权证上登记好房屋的面积、结构等信息。以原拆原建为例，新建了一套房子后，面积和公摊可能会有变化，业主需要及时做好信息变更。