学位房概念被淡化，深圳最牛名校学区房低至2万元/㎡？

江小亭/发自深圳

“低于指导价500万元，深圳四大名校，106㎡3房仅8xx万元”于公众平台百花片区一房地产机构中介人士发布着有关房源价格情况，类似信息层出不穷。

伴随这一轮房价下行，以名校为噱头的学区房也难逃周期，纷纷上演着价格大跳水，市场“笋盘”持续更新。

与此同时，深圳集团化办学还在加快推进，“名校”范围不断蔓延，范围内部分非市区板块项目，单价更是低至仅“2字头”即可进场。

这个过程中，名校学区的光环也正被进一步稀释。

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名校学区上演过山车式下跌

“老破小”成重灾区

据国家统计局发布数据，深圳11月依旧延续房价下行走势，且一二手房环比降幅达年内最大。这一轮持续性的价格下探中，一直以来作为硬通货的深圳学区房早已不能独善其身，经历着一次又一次下跌。

仅对比2022年底，在@大咖深房团筛选监测的119个有效学区楼盘中，年内挂盘均价下滑小区高达112个，下跌占比94%。

即便是顶流“四大”（深圳中学初中部、深圳外国语学校、深圳实验学校初中部、深圳市高级中学）学区房也难逃下滑走势，如深实验初中部的长乐花园，目前挂盘均价为9.2万元/㎡，年内下滑22.5%。

而如果将时间线再稍微往前，对比2021年仍在顶流位置时的学区房价格，挂牌价直接腰斩的小区可谓比比皆是。

以下为房地产机构中介人士提供的一份“四大”对应学区房现挂牌均价与2021年高峰期时对比数据。

可以看到，就算是“四大”，最高跌幅也已超过40%，普遍去到20%以上，能保持在20%以内的都属相对坚挺。

而“四大”之外，尤其部分仅借靠优质名校起身的“老破小”项目，无疑受影响更为明显。

这当中，从“暴涨”到走下神坛的八卦岭便可谓经典。

据一位网友表示，其最早于板块买下八卦岭宿舍的一套一室房源，总价不过20万元。后据公开数据，至2019年，伴随深圳房价上升，八卦岭片区的二手房均价也涨到了“5字头”，不过还是远低于当时福田区“7字头”均价。

同年随着片区被划入新建荔园小学东校区消息传出，八卦岭的房价便开始“扶摇直上”。

2019年9月，片区均价迅速追平福田区整体均价水平，届时有个别房源最高挂牌价已去到“9字头”；利好还在继续，次年3月，荔园实验中学再次落地八卦岭，头顶“双名校”光环，2020年的八卦岭住宅普遍挂牌价稳稳站上10万元+/㎡；

2021年3月份，八卦岭宿舍成交多套一室单元，成交单价高达14万元+/㎡，以一套29㎡户型为例，总价去到420万元。

反观现在，据中介分享数据，今年年初，八卦岭宿舍成交了一套同样29㎡一室房源，总价仅230万元，折合单价不到8万元/㎡，相较过去高峰期的420万元近乎腰斩。目前二手房平台上该小区挂牌价格也几乎维持在7万~9万元/㎡间。

另外诸如宝安新安片区宝中学区的灵芝新村、罗湖翠竹片区深中学区的鹏公馆等亦是类似现状。

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最低“2字头”起

名校学区不再高不可攀

以这批“老破小”学区房为首的堪称过山车式价格下跌，除了受楼市大环境因素影响，亦离不开深圳近年来教育均衡化政策的不断深化。

从2021年开始，大学区、名校集团化、教师轮岗和双减，四把重拳之下，无论是意向学区房的买家，还是学区房的业主，心理都产生了微妙变化。业主们越发不安，买家们则越发观望、纠结。

以大学区为例，正如福田区一中介人士提到，“即便是价格有下调，但福田本身的房价并不低，买家花个几百上千万元买个学区房，还要担心自己的小孩被分到不是理想中的学校，自然会干预决策。”

不仅如此，又如名校集团化的推进还在进一步稀释着名校本身的光环。

据不完全统计，所属教育集团为“四大”或“四大”衍生而出的新教育集团的已开学学校，全市已接近30所，覆盖深圳各区。以深圳中学教育集团为例，旗下所属学校目前已达12座。

深圳中学 图源学校官网

而除了“四大”之外，深圳各区亦在加大培育本土名校集团，如近日宝安区最新提出的将深外宝安学校独立成为新的教育集团，同时新增宝安中学（集团）和宝安中学外国语学校（集团）。

一番操作下来，基本实现了“名校”遍地。

随着“名校”范围的蔓延，自然也是越多项目被赋予“名校”光环。其中，相较福田、南山等板块的高房价，诸如龙岗、光明、坪山乃至大鹏等区域，叠加楼市价格战激烈，无疑也是越发友好的“名校”进场门槛，包括“2字头”可拿下的深圳中学大鹏学校、“3字头”的深实验坪山中学/深中坪山创新学校......

深中坪山创新学校旁的天健和悦府 效果图

回看过去高高在上的市区“老破小”们，当学区优势在教育均衡化过程中不断被稀释，它们也再无法支撑起被透支的房价，剔除学区概念，那年代感久远的墙体背后更多剩下的或不过是棚改预期。

不过值得一提的是，成绩才是最直观的说服力，大幅蔓延的名校本身如后续成绩跟不上，事实上也在进一步削弱名校含金量。

“名校本部的学区房房价大概率会止跌回升，非本部就不好说了，对于很多家长来说，房子可以再换，但孩子的教育只有一次，有条件的还是会尽可能倾向更具教学确定性的学校”上述中介人士继续表示到。

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泡沫之后，成交缓慢复苏

从当前市场走势来看，11月松绑新政后，近期深圳二手房成交出现明显提升，据多位中介人士反馈，对于价格友好的笋盘，看房客户量上升，决策相较之前也更为果断，去化周期稍有加快；同时，年底换房，买学区房的客户也在加速入市，市场需求量有提升。

“长城花园前几天就接连成交了2套，一套94㎡两房改三房，710万元，一套105㎡三房，810万元”百花片区一中介对此提到，不过据其进一步表示，虽成交在增加，但价格还在下滑，市场整体延续以价换量。

就长城花园来看，上述成交单价不过“7字头”，而该小区高峰期时成交单价一度接近17万元/㎡。

当然也不必太悲观，事实上，如果将时间周期再拉长些看，所谓的腰斩结论又有不同。

根据中原统计的一份2018年~2023年“四大名校”各学区成交较为活跃的楼盘成交均价价格走势可以看到，绝大部分依旧保持较为可观涨幅。

换句话说，过去的这一轮下跌，更多还是挤泡沫的过程，如今当泡沫被挤完，对于有入学需求的家长，不妨放松心态，捡漏择机进场。