新房开卷，这个二手房成交冠军区域量价也妥协了……

代表克而瑞业务板块广佛团队观点，仅供参考

上周五，国家统计局公布2023年11月70城商品住宅销售价格变动情况。

截至2023年11月，无论是新建商品住宅还是二手房价格，广州的价格环比降幅都是今年以来最大的。

二手房方面，11月广州二手房成交均价29250元/㎡，环比、同比降幅均为10%，这是近一年来二手房成交均价最低的月份。

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众所周知，搭乘前期政策利好的东风，11月广州二手房成交套数重回今年4月超万套的水平。

而具体到区域上，克而瑞数据显示，全市二手房成交量最高的番禺区却和成交量最小的从化区一起成为“异类”，成为全市唯二量价齐跌的区域。

从图上可以看到，番禺成交1612套二手房，环比10月减少3%，成交均价25258元/㎡，环比10月下降12%。

成交结构上，数据显示，11月番禺二手房成交主力户型为110㎡以下的刚需，共成交1166套，占比70%，而110㎡以上的改善户型成交496套，占比30%。

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下面再来看看番禺今年11月哪些二手房项目卖的最好：

整体来看，富丽家园是唯一在成交套数TOP10排行中成交均价低于2万元/㎡的项目，以单月29套的成绩位居全区第一。

小编按照该成交均价进行深扒发现，番禺今年1-11月该单价段二手房成交4695套，区占率32%，从近五年的情况来看，该单价段占比逐年走高，在今年达到了最高。

另外，今年11月上榜的项目多数成交均价同比去年跌幅超10%，其中祈福新村倚湖湾今年成交均价同比跌幅最高，达到20%。

项目属性上，上榜的这些项目均来自大型社区的部分组团，社区建成时间长，例如仅祈福新邨就上榜了五个组团。

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为什么11月番禺二手房没能和大市走向一致，反而量价齐跌？

小编个人认为或许有以下几个原因：

1、番禺市场内卷，一二手竞争激烈。因发展较早，番禺区内有很多著名的大体量项目，例如祈福新邨、广州雅居乐花园等，因而供应量大，二手选择面广，据某平台显示，番禺是目前广州11区唯一二手房挂牌量超2万套的项目。

新房方面，数据显示，今年以来番禺的新房供应量为131.32万㎡，为全市最高，新房可选择面同样非常广泛。若在预算充足的情况下，通常情况下都会优先选择新房。

2、新房分流，一些原本想要购买番禺二手房的购房者转而购买新房。克而瑞数据监测显示，11月番禺新房成交862套，排在全市第二。

成交结构方面，尽管11月新房成交主力户型为90-110㎡，与二手房相同，但从占比来看可以发现，11月番禺商品住宅110㎡以上的改善户型成交占比38%，要多于二手房的30%，而110㎡以下刚需户型新房占比为62%，少于二手70%。

由此可见，11月的番禺二手房业主在向上置换，分流了二手房的购房者。

3、政策刺激，番禺变成不限购区。广州920新政对番禺的身份进行了转换，番禺变为不限购区后，购买力在9、10两月得到了大幅释放，但这并没有延续到11月，所以11月的二手房成交量出现下滑。

但值得一提的是，番禺是近三个月来唯一一个新房与二手房成交套数同时排在全市第一的区域。

因为番禺二手供应量大，卖家议价空间充足，且近年来番禺的各项配套也在不断完善，所以一直以来它不仅是全市月度成交套数第一，还是全市年度的套数第一。

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