烂尾楼：逾期交房，违约金如何计算？

来源：法务之家

在现实生活中，买受人与开发商订立合同、支付款项后，而开发商却迟迟不予交房的现象可谓屡见不鲜，那么这种情形下，买受人是否可以主张开发商支付违约金？如果可以，应追究开发商支付多少违约金？

一、如何认定开发商的交房责任？

1、相关的法律规定：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”

第九条：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”

第十一条:“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”

2、对交房的判定：

根据司法解释规定，在当事人没有特别约定的情况下，“转移占有”视为交房完成，交房在法律上是房屋毁损、灭失风险划分的标志，同时在实践中也是开发商开始承担保修责任，购房者开始缴纳物业费的时间点。

目前的预售合同范本一般规定，开发商需在交房前的一定期限内书面通知购房者，并由购房者预留送达地址，这一程序是为了保障购房者的知情权和准备期限。因此，开发商按期交房，首先应当是以书面形式及合同约定的送达方式向购房者告知，若开发商未完整履行合同所约定的通知义务，如未以书面形式、未按购房者预留的地址或未在规定期限内告知购房者，购房者可相应延后或不收房，逾期责任由开发商承担。

现实生活中有一种误解，即把交钥匙作为交房的一个标准，但是交钥匙并不能算是正式交房。交钥匙与交房区别表现在：交钥匙是交房的一部分内容，交钥匙只是有进入此房的其码通行证。交房是房产归属权的问题，包括房产证和房权等。交钥匙和交房是表面和本质的区别。

3、开发商交房的判案规则：

（1）开发商的交房义务不仅仅局限于交钥匙，还需出示相应的证明文件，并签署房屋交接单等。

福建省龙岩市中级人民法院在（2015）岩民二终字第671号民事判决书中认为：“商品房买卖中，开发商的交房义务不仅仅局限于交钥匙，还需出示相应的证明文件，并签署房屋交接单等。合同中分别约定了逾期交房与逾期办证的违约责任，但同时又约定开发商承担了逾期交房的责任之后，逾期办证的违约责任就不予承担的，应按照不利于条款制订人的解释规则，作出不利于开发商的解释，开发商仍应按照合同约定承担逾期交房、逾期办证的多项违约之责。”

(2)依据涉案合同约定的内容，开发商向买受人发出交楼通知书是房地产公司的合同义务，如其迟延履行该义务则需承担违约责任。

广东省广州市中级人民法院在(2019)粤01民终13921号民事判决书中认为：“案件事实表明，城建公司分别于2015年10月30日和2015年12月16日向严惠裕发出过收房通知，但最终因城建公司填写的收件人联系电话与涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》中载明的联系电话不符，导致收房通知最终未能实际到达严惠裕。城建公司向严惠裕发出收房通知的这一行为，表明城建公司自身也认可涉案房屋的接收需要由城建公司向严惠裕发出收房通知。在正常的商品房交易过程中，商品房交付需由开发商向购房人发出收房通知，已是惯例。因此，本案一审法院认定城建公司因自身过错行为未能履行收房通知义务，导致涉案房屋迟延交付，判决城建公司向严惠裕支付迟延交房的违约金，并无不当。”

二、开发商逾期交房应承担的违约责任：

1、相关的法律规定：

《民法典》第五百八十四条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”

第五百八十五条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”

《全国法院贯彻实施民法典工作会议纪要》【法〔2021〕94号】第11条：“民法典第五百八十五条第二款规定的损失范围应当按照民法典第五百八十四条规定确定，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

当事人请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过民法典第五百八十四条规定的损失为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。

当事人请求人民法院减少违约金的，人民法院应当以民法典第五百八十四条规定的损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量，并作出裁判。约定的违约金超过根据民法典第五百八十四条规定确定的损失的百分之三十的，一般可以认定为民法典第五百八十五条第二款规定的“过分高于造成的损失”。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当承担举证责任；相对人主张违约金约定合理的，也应提供相应的证据。”

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”

第十三条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：

逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”

2、开发商逾期交房的责任：

开发商逾期交房应承担相应的责任，承担责任的原则是“有约定从约定，无约定从法定”。如果合同中没有约定逾期交房的违约责任，买受人只能主张损失赔偿，应由买受人举证证明因开发商逾期交房而给他带来的直接损失。这里应注意一个时间节点，即开发商逾期交房的期间应从合同约定的最迟交房日起至业主实际收房日止。

开发商逾期交房，当事人在合同中约定了违约金的，由于一般情况下合同都是由开发商提供的格式条款，违约条款的约定都有利于开发商，买受人会提出增加违约金数额的请求，从司法实践来看，对于合同约定违约金过低的进行适当调整，且违约金的数额一般不会高于买受人所交房款的贷款利率加30%。

3、开发商逾期交房承担违约金的判案规则：

（1）开发商不按合同约定交付房屋，应当依法采取补救措施或赔偿损失。

最高人民法院在（2020）最高法行申4354号行政裁定书中认为：“《拆迁补偿及安置房屋置换协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，对安置房交付时间、交付标准均有明确约定，魏都区政府应当依约严格履行。魏都区政府未交付安置房，二审中亦自认裴山庙小区安置房不符合协议约定的标准，不具备交付条件，故应当依法判决其采取补救措施或者赔偿损失。二审以客观上合同标的物给付不能为由，判决驳回李根荣的诉讼请求，适用法律错误，依法应予纠正。”

（2）开发商提供格式条款合同，违约金过低的应调整违约责任。

最高人民法院在（2017）最高法民再294号民事裁定书中认为：“关于违约金的计算标准问题。双方当事人就逾期交房违约金约定为日万分之五，中铁公司认为该违约金过高，明确主张法院予以调整。二审法院认定邹德雨的实际损失为已付房款被中铁公司逾期交房期间占用的贷款利息，判令将违约金酌减为已付房款贷款利息的130%，符合《商品房买卖合同解释》第十六条‘当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少’的规定。再审期间，邹德雨向本院提交书面申请，明确表示对二审判决酌定的违约金标准予以认可，因此本院对该标准不再予以调整。”

三、开发商主张免责的情形：

当遇到开发商逾期交房时，开发商往往会提出其免责的问题，对于这个问题，法院在审理时会依法进行审查，并做出合理的判决。

1、不可抗力：所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。商品房预售合同中出现的不可抗力事件主要集中在房屋建设施工中的突发情况，如重大自然灾害和特殊社会事件导致的停工。对于不可抗力，开发商是无须承担责任的。

《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》第7条规定：“【开发商免责情形】开发商主张免除逾期交房、办证的全部或部分违约责任的，存在下列情形的，可予以支持：

（一）因灾害性天气、突发性公共卫生事件造成逾期交房或办证；

（二）因履行商品房买卖合同期间国家或地方法律、法规及政策变化造成开发商逾期交房或办证；

（三）因执行行政命令造成逾期交房或办证，但行政命令系因开发商原因造成的除外；

（四）因不能预见、不能避免且不能克服的其他客观情况导致逾期交房或办证，或合同中约定的其他免责情形。

开发商因上述免责情形不能履行合同的，应当及时通知购房人，以减轻可能给购房人造成的损失。购房人要求开发商承担未及时通知而造成的扩大损失的，应予支持。

开发商提出逾期交房或办证免责抗辩的，应当就存在法定或约定的免责事由，且该免责事由与违约行为之间存在因果关系及原因力大小承担举证责任。”

2、因第三人原因的免责情形：

开发商提出的所谓第三人的原因主要有：因工程队的施工质量问题而造成施工停工、因拖欠民工工资致民工停工而延误工期、因工地周边居民抗议而暂缓施工、因政府规划改变而延缓工期等。根据合同相对性原则进行审查，这种情形是第三人与开发商之间的纠纷，开发商仍应向买受人承担违约责任。

但是，因政府政策的原因或规划改变而导致开发商不能按期交房的情形是一种特殊的情形，这种情形虽不能直接归类于不可抗力范畴，但可考虑归类于情势变更。即合同成立以后发生了当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。此时，当事人请求法院变更或者解除合同的，人民法院应根据公平原则，并结合案件实际情况确定是否变更或者解除。

四、开发商逾期交房，买受人退房的问题：

1、相关的法律规定：

（1）《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。”

（2）《民法典》第五百六十三条：“民法典第五百六十三条  有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”

(3)《民法典》第五百八十条：“【非金钱债务实际履行责任及违约责任】当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：

(一)法律上或者事实上不能履行;

(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;

(三)债权人在合理期限内未请求履行。

有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。”

2、法院的判案规则：

（1）开发商逾期交房违约，买受人退房受一定限制。

湖南省岳阳市中级人民法院在（2021）湘06民终4024号民事判决书中认为：“本案中，江**公司与谭坦诚于2018年7月31日签订的《商品房买卖合同（现售）》中约定江**公司拥有合同解除权。根据上述规定，因谭坦诚逾期支付房款又没有催告，江**公司应在合同约定的解除权行使期限内行使合同约定解除权。虽然江**公司于2019年7月30日向谭坦诚送达律师函催讨房款，但并未提出立即解除合同，且双方当事人在通知后继续对房款支付进行协商，故一审法院认定该律师函不能作为解除合同的通知，不发生解除合同的法律效力，并无不当。此后，在2020年1月5日，无论是谭劲松向江**公司出具的《承诺书》，还是2020年3月30日，江**公司与谭坦诚、谭劲松签订的《协议书》中，均未对江**公司是否享有合同解除权进行约定，不具有重新约定解除房屋买卖合同行使期限的效力。即使江**公司在2019年7月30日继续履行合同后再次达到合同解除条件，至江**公司2021年4月15日起诉日，均已超过一年，符合上述解除权消灭的规定。”

（2）开发商严重逾期交房，致使合同目的无法实现的，应解除合同。

贵州省贵阳市中级人民法院在（2021）黔01民终11852号民事判决书中认为：“案涉房屋至今未达到合同约定的交付条件，宏德公司逾期交房已达两年有余，且宏德公司并未提交证据证明房屋何时能够达到交付条件，上诉人作为买受人其购买房屋的合同目的因宏德公司持续地迟延履行违约行为陷入高度不确定性风险中，买受人购买房屋的目的系在合理期限内取得房屋占用、使用、收益等权利，在宏德公司未提交证据证明何时能够结束迟延履行状态的情况下，应认定为被上诉人的迟延履行行为导致上诉人合同目的不能实现，故案涉商品房买卖合同应当予以解除。”