大宸设计：如何运用营销策划思维开展新型产业园的规划设计

受经济周期波动和中国产业升级影响，传统住宅地产和商业地产的开发风险逐渐显现。大宸设计认为，在地产行业下行，技术升级迭代背景下，新型产业园突破原有思维，承担着推进区域产业升级和经济发展的重任，受到开发商的追捧。

我国产业园的类型十分丰富，包括高新技术开发区、经济技术开发区、科技园、工业区、金融后台、文化创意产业园、物流产业园等。

但园区开发还存在着缺乏统一规划，量多质差等问题，资源浪费和粗放发展的园区依然比比皆是。许多园区产业结构趋同，产业定位不清楚，部分园区产业集群弱，产业关联性低，研发能力不强，创新环境建设滞后。

如何在众多的竞品中脱颖而出，营销策划是产业园区成功的开端。如何满足目标市场需求创新营销？如何集聚产业资源科学招商？是我们值得思考的问题。在做营销策划之前，我们必须明确产业园可营销策划的产品究竟是什么？

在大宸设计看来，产业园区策划营销的产品无疑归为以下几个方面：一是物业。以创意设计让企业拥有一栋属于自己的办公楼，打造独一无二的企业形象，提升品牌价值。

二是配套。无论是生活配套还是商业配套，必须便利、快捷，满足园区企业对环境、交通、商业及金融需求，为企业创造良好、无忧的发展环境。

三是服务。服务已成为园区招商及运营过程中最为核心的竞争力，建立合理的服务机制、服务理念、服务平台，汇总形成园区的服务体系显得非常重要。

四是政策。在区域产业升级和经济发展的促进工作中，地方政府出台的相关扶持政策会对企业发展起到积极的推动作用，因此这也是新型产业园营销策划的产品之一。

大宸设计认为，对于新型产业园来说，准确定位自己的市场目标是打造有效营销策划的基础。比如根据区位依附条件，以营销策划思维打造独具特色的新型产业园。以旧厂房和仓库为区位依附，如：北京798、佛山创意产业园、广州TIT创意园等。以开发区为区位依附，如：中关村创意产业先导基地、张江文化科技创意产业基地等。以大学为区位依托，如：上海时尚创意园、广州TCL文化产业园等。以传统特色文化社区、艺术家村为区位依附，如：四川德阳三星堆文化产业园、广州小洲村等。

同时，针对不同行业、不同人群需求，可以针对性的制定不同的营销策略。一是产业型产业园，如：深圳大芬村、上海虹漕南路创意产业园；二是艺术型产业园，如：北京大山子艺术园区、青岛达尼画家村等；三是混合型产业园，如：张江文化科技创意产业基地、香港数码港；四是休闲娱乐型产业园，如：上海新天地、北京长安街文化演艺集聚区等；五是地方特色型产业园，如：北京高碑店传统民俗文化创意产业园、潘家园古玩艺术品交易区等。

大宸设计认为，新型产业园集技术研发、生产、展览、体验于一体，是企业形象展示和实现技术突破的重要载体。新型产业园有着相对宽松的土地指标和较为充裕的建筑面积，在满足企业研发生产的前提下，可以通过分期开发，招商进驻的方式，降低开发成本，获取二次开发的利润。

在园区租售方面，业主需要系统梳理园区核心竞争力，顺应产业升级背景，以营销策划思维找出区别其他产业园区的优势，并不断放大，以入驻企业体验为导向，不断改进服务水平，园区才能长足发展。

总而言之，产业园规划设计是园区建设的龙头，直接决定了园区的发展高度和发展方向，其重要性不言而喻。园区应做到与时俱进，立足长远，着眼未来，才能实现园区建设发展经济效益和社会效益的统一。

大宸设计产业园案例节选

01

远思南药工业园

项目位于广东省梅州市平远县，由广东远思南药生物科技有限公司投资，拟建面积约为100亩南药产业基地，将其打造成为现代化、智能化的科研、生产基地以及智能物流仓储基地。

项目以南药文化为主题，以科研、生产、使用等功能为导向，结合客家建筑风格设计，打造集产品研发、生产加工、智慧物流、文化展示于一体的南药生产基地，带动梅州市的中医药科研、种植、生产、物流等产业的发展，助推乡村振兴、带动周边村镇农民致富。

项目总体形成科研生产仓储区、办公生活区分离的功能布局形态。办公生活区以客家围屋建筑形式打造区域地标，院落中间填充中医主题的景观，满足科研人员对高品质工作环境的要求。生产仓储区采用对称排列布局，讲究实用性，解决如空间的特定层高、柱跨、结构荷载，特殊空调设备位置，废气废水的处理和安全排放，货物运输流线组织，化学药剂的妥善保存等工艺需求。

办公综合楼以放眼世界的“远思之眼”为设计理念，灵感来源于客家围屋及周易八卦，建筑与自然环境结合衍生出了风的形态和水的涟漪。室内外的弧形结构，满足了各个方向的视觉需求，行成了回环连续的可塑形式。

厂房建设以对称排列形式展开，既能有效分隔生产组团防止污染，又能方便基地内的运输沟通。梅片开枝迎春展 , 南药满园百业兴。远思以南药（如梅片、藿香等）作为核心原料开发新一代产品，厂房建筑顶部光伏板运用了梅片叶元素彰显南药文化，同时也为园区提供绿色能源，展示远思亲近自然、绿色健康的产品研发理念。

02

洁特生命科学（广州）产业园

洁特生命科学（广州）产业园项目由上市公司洁特生物投资建设，预计总投资14亿元。项目坐落于广州增城经济技术开发区，总占地面积5.6万平方米，总建筑面积33万平方米。

项目总体呈现简洁大气的工业建筑设计风格。研发大楼采用网格设计概念，从四面八方都能看到这个漂亮、均质的矩形外框架立面。建筑外立面形状能有效遮挡太阳辐射，减少单位体积的表面积来降低整体热负荷，以回应炎热潮湿的岭南气候。

洁特生命科学产业园设计了最现代化的物流仓储系统，将实现生产过程的全自动化，打造实验室耗材、试剂及实验室仪器智能制造和数字化标杆生产仓储基地，推动所在区域的产业升级和科技制造业的蓬勃发展。

03

丽华创新产业园

丽华创新产业园位于广州市白云区太和镇北太路，占地11059平方米，总建设面积5.2万平方米，总投资2.5亿元，建设内容包括研发办公大楼、中试车间、配套设施及地下车库等。该产业园将围绕香精香料产业打造集智能化研发、办公、中试生产、会展中心于一体的智慧孵化总部，全力打造香精香料产业集群的科创平台、孵化基地、会展中心和服务高地。

项目整体采用极简明快的设计语言，建筑形态力求简洁，空间关系舒朗通透，从视觉上营造建筑体量的整体感和昭示性。颜色和材料的互动为建筑增添了几分动感，立面会随着太阳光线的变化而呈现出生机盎然的变幻效果，当人们从不同角度和时间观看建筑时，其立面总是不尽相同。

项目兼顾微观与宏观，关注材料、细节和工艺可以带来的感受。建筑的材料展现了它们的比例、疏密、颜色和纹理。每个建筑都同样重要，即使是最简单的厂房也有着自己的美。在此基础上，丽华创新产业园充分体现了大宸设计在限价设计中对高品质建筑的想象。

04

万维科技园

万维科技园位于惠州市潼湖智慧区中韩产业园内，项目占地面积29275平方米，建筑面积79121.26平方米（其中厂房面积68944.84平方米，宿舍面积4970.08平方米）。项目建成后将主要生产包括但不限于伺服驱动器、伺服电机、变频器、PLC、HMI。预计可实现年产量达45万套，销售总额约8亿元。

设计以多样化的功能诉求为出发点，将生产使用的大尺度空间，科研使用的研发专用空间，行政使用的办公空间，员工使用的生活居住空间融为一体，试图通过复合多元的功能组织，模糊各功能模块间的界限，打破不同阶层间的壁垒，将不同工种的人群聚集在一起，为身处其中的人们创造更多碰撞可能。

为满足企业未来发展的不同需求，设计以“功能模块+中庭空间”的组织模式，为不同人群创造舒适的工作环境，在保证各功能空间紧密联系的同时，又保证了灵活高效的组织关系，同时也为未来空间的可变性寻得一种新的思路。

在这座城市的新建筑里，设计通过园内庭院和屋顶花园等多平台多层次的公共空间，将功能的复合多元性置于开放的空间意向中，再配以底层入口景观和静谧人工湖，在保证内部使用适度私密性的前提下，以亲和的姿态吸引往来的人群，打通室内外的界限，将景观共享给城市，同时也将城市的活力引入其中。

05

富华创意产业园

项目位于广州市天河区，改造前以小区居住功能为主，建筑管道老化严重，卫生脏、乱、差，植被绿化贫瘠，缺乏公共交流场所。结合场地形式，项目改造通过植入产业、提供公共服务、打造交往空间、提升环境等策略，引导社区改造良性发展。

通过改善道路流线，布局适宜植被，引入新兴活力产业，将年轻气息融入场所，打通文化、人居、产业脉络，把富华创意产业园改造成集主题商业、居住、创意办公等多产业混合的示范社区。

建筑立面设计以不同体块、色块有机组合，呈现出整洁雅致的气场，局部发挥多样几何设计，明快搭配，营造健康、活力、创新、大方的创意产业园区氛围。在业主与设计师的通力协作下，实现建筑的历史与现代的融合。