北站中洲迎玺花园售楼处@项目值不值得购买？（以下优劣势分析）

中洲迎玺花园
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最新消息，北站中洲迎玺花园目前已经开放展厅和样板房，11月底或12月开盘入市。

中洲迎玺花园总建面约50万平，预计可售商品房约3000套，首推644套住宅，户型92-166平3-4房，价格参考周边新房限价7.24万。项目是北站最大体量住区，容积率低、车位充足、花园大。但被信达质押，存在不确定性，需调查房企背景和资金监管渠道。

平面图和户型图

中洲迎玺花园

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项目简介

项目原中洲黄金台，定名为中洲迎玺花园，位于龙华民治街道，西北毗邻中海珑悦理家园，东北毗邻超核中心润府。

中洲迎玺花园地块分三期5个批次开发，总建筑面积50.7万㎡，一期预计10月入市，二期一批次预计2024年9月份入市，三期预计2027年入市，规划容积率4.16，预计提供3000套住宅。

规划包含商业建筑、老年人照料中心、社区服务中心和机动车位。中洲迎玺花园一期有644套住宅，面积92-166㎡，预计今年入市产品为92-136㎡。华润超核中心润府定位高端改善，户型建面99-143㎡。保利龙誉和中海珑悦理，户型建面79-125㎡和88-128㎡，定位刚需改善兼顾，均价7万左右。

迎玺花园一期位于东地块，规划共644 户，其中保障性住房 0 户，户型套内建筑面积<90㎡有615 户，占比95.5%。

周边配套

交通：中洲迎玺花园位于深圳中轴，距离深圳北站仅400米，地铁4/5/6号线在此接驳。通过地铁可以快速到达福田中心区、南山、罗湖等区域。自驾出行也十分便捷。同时，步行可达深圳北站，乘坐高铁出行更加便捷。

教育：龙腾学校位于深外龙华校区大学区内，但旁边的华润代建的九年制学校（深圳格治中学民治校区）可能会被纳入该学区，具体划分以教育部门为准。

商业：项目毗邻13万平的龙华版万象城（在建中），目前已经建成的大型商圈中，星河coco city距离项目约1.2公里，龙华天虹、红山6979距离约在2公里左右。

休闲：附近有16万㎡绿芯公园、北站中心公园，还有深圳市文化馆新馆、美术馆、第二图书馆等在建，演艺馆、展览馆、简上体育综合体等已投入使用。

周边二手房价格：深圳北站西南角，龙悦居小户型，近成交7.5-8万；圣莫丽斯和熙园山院大户型，门槛价9万+；莱蒙水榭山定位更高，最低门槛价14万+。

区域价值解读

龙华从睡城变为宜居片区，红山是热门买房地，城市面貌新，设施齐全，新房供应集中。北站加快住宅和商业用地供应，华润超核中心预示未来价值。中洲迎玺属于龙华“一圈一区三廊”空间格局中的“深圳中央活力区”范围，将建成国际商务区，梅林关片区将建成南部门户枢纽，合力打造国际总部基地、大湾区现代服务业扩大开放实验区，形成深圳最具都市活力的区域之一。

此外，项目紧靠北站商务中心，总部商务新坐标。

北站商务中心规划有60栋商务办公楼、5-7个城市商业综合体、6-9个四星级及以上酒店，计划引进20-30家大型总部企业及上市公司，集聚25万商务精英，打造城市会客厅。

片区整体发展完善，除北站四周有少量待开发空地外，主要为成熟商品建筑/住宅，城中村规模较小，周边城市更新少。

项目值不值得购买，分析以下优劣势：

优势：

1、靠近深圳北站，交通有很大优势，集高铁站和3条地铁线，又是深圳中心位置，基本是去哪个区都方便。

2、共享华润的绿芯公园和13万㎡万象系商业，华润运营商业的经验未来肯定是个网红打卡地。

3、占地面积约7.7万㎡，有更好的采光，更大的花园，更宽阔的运动场所。

4、只有住宅，没有保障房和回迁房，居住体验更加纯粹。

5、4.24低容积率住宅，2梯4户/3梯4户/3梯3户，没有等电梯的烦恼。

劣势：

1.北站产业导入一般，规划周期长，目前周边都在开发，环境有点差强人意，三五年后配套才会比较成熟。

2.高峰期在龙华片区进关还是会比较拥挤。

3、学校办学水平比较一般，且周边学区较紧张。

4、地是92年批的，现在只有39年产权，续期流程并不复杂，就是二手交易贷款有影响。

5、户型使用率一般，产品设计中规中矩。

中洲迎玺花园

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