深圳楼市的大悬念，揭晓！

原创 张岳

2023年，深圳楼市的大悬念终于揭晓：

昨天（12月15日）傍晚，过去几年一直备受期待的网红盘——深铁前海时代·尊府取证，以惊喜价约9.9万/㎡备案均价，引发市场的广泛关注。

根据销售方案，项目已于今天（12月16日）开启意向登记。

在当下市场，深铁前海时代·尊府是否值得购买？接下来我们将对其价格和价值进行深入解读。

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一线城市核心，谁更具性价比

深铁前海时代·尊府均价约9.9万/㎡，意味着什么？

我们不妨回顾前海时代过去三次开盘，每一次都在市场掀起巨大波澜。

2014年11月前海时代一期开盘，均价4.2万/㎡，开盘推675套房源，吸引了近2000人现场抢房，成为当时深圳楼市的焦点。

2015年12月，前海时代二期CEO公馆开盘，备案价区间在6.5-9.8万/㎡，550套房源当天售罄。

2021年3月，前海时代二期20套尾盘低调开卖，面积在128-254㎡之间，单价区间在8.74-11.05万元/㎡，总价区间在1330万-2803万元，当天售罄。

如今，CEO公馆的二手房挂牌价已经达到13-16万元/㎡，今年上半年成交单价约15万元/㎡以上，能在当下市场保持这一价格水平，显示了该项目的抗跌性和稳健性，被购房者和投资者视为资产的“压舱石”、“避风港”。

前海作为深圳未来的城市中心，崛起中的“新兴豪宅区”，其未来房价的发展趋势备受瞩目。

可以对比深圳已成熟的豪宅区房价数据，如香蜜湖2023年二手成交均价约18.5-19万/㎡，华侨城2023年二手成交均价约14-14.5万/㎡，深圳湾2023年二手成交均价约19-19.5万/㎡。（数据来源：深圳中原研究中心，统计时间：2023年1-10月统计）

相较之下，深铁前海时代·尊府新房备案均价约9.9万/㎡，未来还有巨大的想象空间，对于看重中长期潜在升值空间的购房者而言，这一价格实在难得。

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抄底窗口期正在收紧

均价约9.9万/㎡买前海桂湾豪宅，深铁前海时代·尊府预计实现热卖，大概率是“日光”。

而且非常明确地告诉大家，未来前海豪宅不会再有这种价格，因为市场和政策都出现了巨大转变。

12月14日，北京、上海房产新政“靴子”落地（降首付、降利率、调普宅标准）。在此之前，广州已经把限购区域从9个区大幅缩小为5.5个区，深圳则取消了750万元“豪宅线”，并大幅降低二套住房最低首付款比例。

北上广深，四个最谨慎的城市如今都作出松绑，预示着中国房地产的变局和分化正加速到来。

核心城市逐步放宽限购政策，将吸引大量资金流入，“马太效应”日趋明显。叠加“14号文”的重磅发布，商品房和保障房的双轨制，标志着对高端房产的限价政策可能放宽，豪宅市场将在价格和需求间寻找新的平衡点。

事实上，在中国一二线城市，一场豪宅抢购热潮已悄然掀起。

数据显示，重点64城2023年前三季度总价1000万以上豪宅共成交4.2万套，同比增加9.03%，其中四大一线城市千万级豪宅成交占比接近七成。

总价1000万-3000万、3000-5000万和5000万以上豪宅成交规模均保持正增长，前三季度共成交40021套、1737套和341套，较去年分别增长8.39%、2.72%和7.57%。

单价15万元/平米以上豪宅共成交1157套，较去年同期大增193%，同时前三季度成交套数是去年全年的2倍之多。

这一系列数据清晰地反映出中国财富群体对于高端豪宅不断增长的热切需求，未来如前海这样的一线城市核心板块，价格必定因购买力的集中而不断攀升。

深铁前海时代·尊府作为深圳备受瞩目的豪宅，其最大亮点不仅在价格上，更在价值上。它是既位于一线城市核心地段，同时拥有可观的增量空间和持续进化能力的板块。

前海桂湾实景图

12月13日，国务院批复同意《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》，强调了深化改革、创新发展以及深港合作，这说明国家对前海的未来发展给予厚望。

12月8日，2023深圳全球招商大会举办，共洽谈签约项目超380个、涉及投资额超万亿元。而在今年深圳9+2区全球招商中，前海自贸区吸金超1300亿元，超过南山，福田，宝安，仅次于龙岗1400多亿。

近期落户前海的世界500强、重点港资、上市公司等投资项目共42个，其中，全国百强会计总所尤尼泰振青的总部迁到前海，成为深圳第二家、前海首家百强会计所总所。

其他项目涵盖新能源、金融、科技服务、信息服务、专业服务等多个产业领域，包括华为生态伙伴怡和公司、百度智行科技、中粮产业投资、西门子数字科技、阿里巴巴平头哥等知名企业。这些投资项目不仅金额庞大，而且在各自领域具有引领性的地位。

前海不仅在地位、经济、产业上不断进化，它的城市界面、高端配套、居住氛围也在持续革新，其中桂湾片区尤为突出。

前海核心区共分为桂湾、前湾和妈湾三个片区，其中桂湾定位国际金融城，前湾定位科创和综合服务中心，妈湾定位国际商贸中心。

示意图

从顶层设计上，前海三湾功能互补，错位发展，但毫无疑问，桂湾位于前海自贸区产业链的制高点，也是兑现速度最快的片区。

深铁前海时代·尊府就位于桂湾。在这里，你可以即刻沉浸于全新的、国际化的精致生活体验，尽享城市魅力。

世界级交通枢纽

项目邻近地铁1号线鲤鱼门站，可轨道直达宝中、宝安机场、南山科技园、车公庙、福田CBD等城市中心；与鲤鱼门一站之隔的前海湾地铁站是由深铁集团打造的前海综合交通枢纽，集3地铁（1、5、11）和2城际（穗莞深、港深西部铁路）于一体，建成后，日客流量预计达到75万人次，将成为亚洲第一、世界第四大地下交通枢纽换乘站。（来源：南方+）

深铁前海国际枢纽中心地下六层的枢纽大厅截面示意图

高端商业近在咫尺

项目自带建面约5.1万㎡商业（已与华润签订了合作协议），仅一街之隔，步行可达建面约8万㎡万象前海、约4万㎡前海卓悦INTOWN、约3万㎡山姆旗舰店。

实景图

不仅如此，周边即将开业的K11和壹方汇，以及前海综合交通枢纽配套的超大体量商业将在桂湾形成联动效应，多元化且大体量商业带来更多娱乐和休闲选择，让居民可以更好地平衡工作和生活，提高了片区的整体品质。

国际名校的精英化教育资源环伺

项目不仅邻近2所优质幼儿园，还有九年制南山实验学校、前海港湾学校、前海港湾小学，以及备受瞩目的哈罗国际学校、荟同双语学校、国王学校等名校。

居住在被全城所仰望的公园里

项目园林占地面积约13万㎡，静谧而宜人，南侧依偎着桂湾公园，中间贴心修建人行连廊，使社区与公园相得益彰，无需穿越马路即可畅享绿意。

桂湾河水廊区级湿地公园实景图 来源：深圳前海

桂湾整体规划充分考虑居民的休闲需求，大面积布置了公园绿地和休闲广场。沿着桂湾公园漫步仅1公里，即可抵达前海湾沿岸，前海石公园和前海演艺公园坐拥海边景致。

此外，项目西北侧还有欢乐港湾、湾区之光摩天轮、深圳滨海艺术中心（湾区之声）、湾区之眼深圳书城湾区城（建设中）、滨海中央绿轴等千亿级城市地标。

生活在这里不仅舒适便利，更是一场与自然、文化和艺术亲密接触的精彩旅程。

03

前海奢居的全新高度

关于深铁前海时代·尊府的产品，很多粉丝看完房后会纠结一个问题：得房率偏低。

这里需求纠正大家一个普遍存在的认知错误：得房率并不是越高越好。

想获得更高的得房率就必须压缩公摊面积（如电梯、大堂、过道等），所以住户一方面想有更高的得房率，另一方面想有宽敞的公共走廊和电梯，就像鱼和熊掌不可兼得。

而对于豪宅而言，最不值钱的就是得房率。

豪宅要的是奢阔、浪费、圈层，要的是不可复制的地段、景观、超低容积率，而最容易复制的，就是得房率。

你可以在深圳郊区看到很多刚需项目，70-80㎡户型可以做到三房，得房率超高，但这不是豪宅产品所追求的。

深铁前海时代·尊府，两梯两户或三梯两户，真正做到私家电梯厅入户，这是牺牲得房率换来更高的私密性和便捷性。

效果图

很多深圳豪宅买家还停留在改善思维，认为得房率越高，房间越多，就越实惠。

而真实情况则相反，如深圳湾悦府、深圳湾一号，233、292㎡户型只做三房；在上海翠湖天地，215-235㎡户型也都是大三房。

深铁前海时代·尊府，建面约189-249㎡大平层产品，只做四房，不追求房间的数量，而在意房间的阔绰尺度。

新一代豪宅买家在意面子，更在意里子。他们的活动场景主要在客厅和主卧，喜欢在客厅的落地窗前看风景，需要主卧和套房保持妥帖距离以获得私密性。

以深铁前海时代·尊府建面约249㎡户型为例，单单客餐厅+阳台的净面积就高达约63㎡，这几乎放得下深圳市面上得房率在80%的80㎡三房两卫了。

建面约249平方米户型

所有户型都设计为双面采光，最大程度上提升室内自然光照，营造宽敞明亮的社交空间。

户户都有270°景观阳台，尽享无界环幕视野。在高楼层凭窗而望，城市CBD的繁华、桂湾公园的翠绿、大南山的宁静山景，以及远处的海天交融，无论从哪个角度切入，都能截取一幅“山海城园”的美丽画卷。

效果图

逻辑不同，决定产品不同。深铁前海时代·尊府的地段，景观，品质和配置才是当下市场中不可复制的稀缺品。

受“7090”政策影响，深圳前海的纯大户型楼盘极为罕见，而能做到像深铁前海时代·尊府这样奢阔尺度的豪宅项目，更是凤毛麟角。

以约9.9万/㎡备案均价，买入深铁前海时代·尊府如此配置和品质的产品，这样的机会以后未必再有。

项目于12月16日开启意向登记，感兴趣的粉丝不要错过这个机会。