11月70城房价环比延续降势 政策加力下市场改善可期

21世纪经济报道记者李莎 北京报道2023年12月15日，国家统计局发布11月房地产数据，一些指标呈现边际改善迹象，但整体看房地产市场仍在调整中。

着眼70个大中城市，11月70城商品住宅交易规模有所上升，销售价格环比总体延续降势，各线城市新房、二手房销售价格环比均下降。当月新房价格指数环比降幅维稳，二手房价格指数降幅有所扩大。

各线城市二手房价格环比降幅比新房更加明显，以一线城市为例，一线城市新房价格环比下降0.3%，降幅与上月相同，二手房价格环比下降1.4%，降幅比上月扩大0.6个百分点。一线城市二手房价格降幅也明显高于二三线城市价格降幅。

从具体城市来看，11月新房、二手房价格环比上涨城市数量持续减少，为年内新低。天津、上海、杭州、成都、昆明、西安等9城新房价格上涨，上涨城市数量较10月减少2城。当月没有城市二手房价格上涨，除杭州二手房价格与上月持平外，其余69城二手房价格环比均下降。

诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪表示，整体来看，当前房地产市场整体还处于盘整阶段，尤其是二手房市场，价格下行压力加剧。此外，政策持续力减弱，市场情绪底部徘徊，或依然是房价上涨动力不足的重要影响因素。

根据诸葛数据研究中心不完全统计，2023年9月各部门各地优化房地产政策频次144次，达年内峰值，10月降至86次，11月降至79次。

而从楼市销售情况来看，1-11月全国商品房销售面积和销售额同比降幅继续扩大，销售面积同比下降8%，销售额同比下降5.2%，降幅分别扩大0.2个百分点和0.3个百分点，11月单月销售面积同比降幅仍超10%。

从供应方面来看，1-11月全国房地产开发投资同比下降9.4%，降幅较1-10月继续扩大0.1个百分点；在低基数效应下，房屋新开工面积累计同比降幅延续小幅收窄，但仍下降21.2%。11月单月，房地产开发投资同比降幅小幅收窄，房屋新开工同比转正，数据边际改善，但企业开工投资积极性整体仍较弱。

中指研究院市场研究总监陈文静认为，11月各地楼市政策出台力度相对有限，仅部分核心城市如深圳优化普宅认定标准、降低首付比例，厦门取消限购等，整体对新房销售带动效果不明显。与此同时，其他前期出台政策的城市，政策效果进一步减弱，导致11月全国及重点城市新房市场预期回落。整体来看，11月房地产市场延续低迷态势，市场仍处于筑底阶段。

情况正迎来积极变化。11月以来，多部门召开企业座谈会，落实中央金融工作会议精神，多家商业银行召开企业座谈会，提出要加大在开发贷、按揭贷、经营贷及债券承销等方面的支持。

12月11日至12日，中央经济工作会议召开，强调要积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。

对此，陈文静预计，未来企业端资金支持政策有望继续细化落实，“三个不低于”等政策若能实质性落地将有助于改善企业融资环境，进而逐渐修复企业开工投资积极性。

12月14日，北京、上海发文大力优化楼市政策，优化普宅认定标准、降低首付比例、降低房贷利率等，进一步降低两地居民购房成本。

陈文静表示，新政或将提升京沪楼市活跃度，进而稳定价格预期。而京沪市场预期好转或进一步提振整体市场信心，推动全国市场加快筑底企稳。年底政策利好叠加企业加大营销力度，新房销售规模有望出现小幅翘尾，但与去年同期相比，同比降幅或仍较大，2023年全年全国商品房销售规模未改调整态势。

除了要求积极稳妥化解房地产风险之外，中央经济工作会议还指出，要加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。

从中央经济工作会议对房地产的政策部署来看，12月15日，国家统计局新闻发言人、总经济师、国民经济综合统计司司长刘爱华在国新办新闻发布会上表示，未来随着各地区各部门进一步深化落实房地产领域有关政策，政策效应将持续显现，房地产市场形势有望进一步趋于改善。

展望2024年，东方金诚首席宏观分析师王青认为，2024年房地产行业对宏观经济运行还会有一定影响，政策面将保持稳增长取向。

在各项支持政策持续发力推动下，王青预计，2024年房地产行业有望探底回稳，对宏观经济的拖累效应将有所减弱，房地产市场风险外溢将继续得到有效遏制。但楼市出现“V形”反转的可能性不大，整体上将继续处于调整过程，房地产投资也将延续下滑。