北京降首付、降利率后5个小时！购房者在质疑啥？

12月14日，北京迎来了史诗级政策组合拳！一图读懂：

政策调整划重点：

1、全北京范围内，首套首付统一下调至30%，二套首付最高降40%，买房门槛骤降！

2、普宅标准调整，总价不再限制，单价标准上限提高！五环内单价8.5万/平、五至六环6.5万/平以下，由于首付比例已不挂钩普宅，所以普宅主要涉及省税费，满2年的普宅免征增值税及附加税，置换通道更加畅通！

3、房贷利率下调最低至4.2%！LPR加点从之前的首套55pb调整为10bp，这个调整可以说是购房者期盼已久了！算下来，每个月能省不少钱！

4、贷款年限由目前最长25年延长至30年，月供压力大幅下降

帮大家算算账：

1、首付比例调整：假设你购买一套非城六区+五环外，单价5万/平，总价500万的房子，首付比例由原来的80%也就是400万，降至40%也就是200万，门槛降低200万！

2、贷款利率调整：假设你购买城六区外新房，首套贷款200万还款30年，此前是4.75%的利率，月供约10433元，利息175万多；调整后贷款利率为4.2%，月供约9780元，利息152万多，能省23万多税费！

3、贷款年限调整：假设你首套贷款200万，按最新利率4.2%计算，此前贷款年限25年月供约10778元；调整后贷款年限30年月供则约9780元，降998元/月！

结合第2条和第3条一起算，假设你购买城六区外新房，首套贷款200万，此前贷款利率4.75%，还款25年，月供约11402元；调整后贷款利率4.2%，还款年限30年，月供约9780元，降1622元/月！

我们整理了新政后大家最关心的10个问题和答案，如果没有你想知道的，可以加助理微信vfang7进群咨询。

新政后十问十答

Q1：新政什么时候开始实施？

首付比例调整自政策出台后即刻起实施

普宅标准自2024年1月1日起实行

利率调整自12月15日起

Q2：本次房贷利率调整，对存量贷款利率有影响吗？

没有，本次调整针对的是新发放的贷款

针对首套，买城六区内住房，利率为LPR+10个基点，目前是4.3%；买城六区外，利率为LPR，目前是4.2%。

针对二套，买城六区内住房，利率为LPR+60个基点，目前是4.8%；买城六区外，利率为LPR+55个基点，目前是4.75%。

Q3：存量贷款利率近期有没有调整的可能性？

目前来看可能性不大

Q4：本次首付比例调整，针对的是商贷还是公积金贷款？

商贷和公积金贷款均覆盖。北京市住建委已经发了明确通知，如下图所示。

Q5：以后买房，首付比例主要取决于什么因素？

跟普宅标准没有关系了，主要看首套还是二套，城六区内还是城六区外。

首套：首付统一30%

二套：城六区内50%，城六区外40%

Q6：普宅标准调整主要影响什么？

主要涉及到交易的税费

二手房交易中，满两年及以上的普通住宅，是免征增值税及附加税的，可以节省不少购房成本。

Q7：新政主要影响哪些人群？

首套上车，首付比例从非普的40%降到30%，也就是说以前手里200万可以买500万的房子，现在可以买600多万的房子了。

置业更灵活，可以降低首付减少压力或者买个更舒适的房子。

改善置换，首付比例从非普的80%，最高降到40%，释放一大波置业需求，尤其是针对手里首付资金不够，但对还贷有信心的人群。

之前认房不认贷政策出来，需要把房子卖掉才能腾出首付资格，现在即便二套买房，首付也才40%，如果手里有一定现金，卖房的周期完全可以拉长，将买房先提上日程。

当然，这里需要注意风险，虽然首付比例，房贷利率降低了，但贷款比例提高，大家一定要衡量好家庭的还贷能力，避免高杠杆。

Q8：苏州、西安等城市放松限购，北京会取消部分限购吗？

北京限购政策短期内预计不会调整。

这次放松的动作已经很大了，从首付比例到利率下调，北京没有必要再放开限购，楼市松绑的目的不是让房价大涨，而是让合理的买房需求得到释放。

如果取消部分区域限购，势必会导致全国大量的资金流入北京，从而导致房价涨幅不正常上涨，这是当前阶段不允许发生的。

Q9：新政对市场有何影响？

1、释放大量置业需求，尤其是资金本来不够的，新政后首付足够了，从而逐渐进场，低总价好房和改善好房会被快速消化。（别杠，观望的肯定有，但新政必然促进一部分需求释放）

2、二手房降价势头减缓，买家卖家开始新一轮博弈，二手房成交量会出现一波小高潮，优质房源价格会有上调趋势。

3、新房中优质片区的房源去化速度加快，土地市场会更加热闹，年底是各开发商冲刺业绩的时候，会推出一些折扣，趁着新政热乎劲，近期要买房的购房者应尽快抉择，新房越到后期好楼栋楼层越少。

Q10：现在要不要买房？

1、钱短期到位或已经到位

如果手里储蓄多，并且对自身工作有信心，那只要看准时机买房就行了，或者本身换房还贷压力没那么大的。如果手里储蓄不多，并且工作存在较大的不确定性，那我建议你还是再等等，日常看房为主，但不要着急买。

目前市场上有些新房销量是非常不错的，同片区也有好的项目出来，比如西红门板块，东坝等，有些好房子，只要符合需求，不用等。

二手房建议尽量在通勤范围内选择次新或者社区环境好，物业好，户型不错的房子，预算实在不够再搞老破小。

2、钱没到位

建议先把房子看起来，买房不像买卖股票，感觉能抄底或者逃顶可以随便动动手指就行，无论买还是卖都需要至少两三个月的操作周期。

买房是人生最大的财务决策，并且涉及到自身日常最重要的居住，所以一定要把时间花够。

当然时间也不能乱，无论找房看房都要有条理，日常可以和选房师多交流（没有选房师请加助理微信vfang7），把你的需求以及可能变化的想法不断共识清楚，尽可能保证每次看房无论新房二手房的路线和时间都相对合理，才能避免盲目低效的看房，最后累个半死收获却少。

客观讲从317调控以来到现在，17年12月之后入市的，只要别买到烂房子，大多数购房者都是赚的，不只是钱，还有稳定居住的情绪价值，这是多少钱都买不到的。

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