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看完300万的花地湾,广州这些业主哭了一整晚

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刚刚过去的周末,有多少人都在吃花地湾的瓜?

真的,电视剧都写不出来这样跌宕起伏的剧情。

先是保利抢跑开盘,中海迅速跟上,双方缠斗得难舍难分。

俗话说得好,蚌鹤相争,渔翁得利。

购房者估计做梦都想不到,陷入“三国杀”局面的花地湾眼一闭心一横把桌子一掀,玩了一招低价打法:

三房最低总价300万起。

这个价格有多震惊呢?我甚至想把这一天定义为“花地湾事变纪念日”,因为这个价格一出,整个广州楼市的板块价值链条,极有可能被打乱重组。



花地湾

亮出了荔湾的底牌

为什么说花地湾此次开出的价格,有可能打乱整个广州楼市的价值体系呢?

根本原因在于,它颠覆了大部分人心中对于片区基础价值的划分。

举个例子,你去买衣服,有蚕丝的,有棉的,也有涤纶的。蚕丝最贵,棉的次之,涤纶的最便宜,一直以来商店都是这么定价的。

但有一天,你突然发现,有一件蚕丝的衣服,挂的价格跟棉衣一样。你问老板,老板说是打特价。

但从那之后你就想不明白了,为什么蚕丝打完特价的价格,能跟棉衣一样?那是不是意味着蚕丝的实际价格本就应该跟棉衣一样?以前老板都在割你韭菜?

而花地湾,就是现实中那件“打特价”的蚕丝衣服。

在此之前,荔湾新房不同户型的成交价格是多少呢?我们从中指院拉了个表。


需要跟大家解释一下,这个表中“一房”户型大部分出自容积率新规后项目,由于可利用空间变多,实际可使用空间与三房无异。

但即便如此,此前荔湾新房的最低入手门槛,也在350万以上。而花地湾的新盘成交套均总价更是去到500万左右。


那么以前手握300万在荔湾能买到什么样的房子呢?

我简单拉了一些二手房的数据,大家看一下:


以前300万在荔湾能买到的新盘或次新二手房,基本集中在龙溪、菊树一带,一步之遥就是佛山。

而花地湾周边、楼龄10年内的次新二手房如力诚欣悦湾、保利西悦湾等,目前挂牌均价都在4万/平左右,三房套均总价基本都在400万以上。

可以说,这次花地湾新盘内卷,直接把整个花地湾、甚至整个荔湾的三房入手门槛,往下拉了近100万。


花地湾背刺了多少板块?

更狠的是,遭到花地湾背刺的远不止荔湾,花地湾这一把“无差别攻击”,直接把不少板块干懵了。

在此之前,广州300万以内的新盘成交,主要集中在外围区。而主城区内承担起这部分需求的,主要是白云、番禺和黄埔。


其中,白云300万以内新盘成交主要集中在不限购的北部四镇。


番禺300万以内新盘成交主要集中在亚运城和华南板块。

黄埔300万以内新盘成交主要集中在夏园和知识城。

不说别的,单说与珠江新城的通勤距离这块,花地湾就赢得不费吹灰之力。


以前这些板块凭借价格优势,在广州楼市中杀出一条血路。但如今来自花地湾的“降维打击”,打了这些板块一个措手不及。

半路杀出的花地湾,会不会倒逼这些板块降价呢?我觉得可能性不大。

一来,花地湾的低总价货量不多,对这些板块的分流影响也微乎其微。

其次,这些板块有着花地湾没有的优势——不限购,依然能吸引稳定客群。

最后,部分区域由于单价低,同样总价能买到面积更大的户型,比如钟落潭部分项目300万左右就能买120平以上的四房了,居住舒适度表现不一样。

这次花地湾的“突袭”,对这些板块来说,虽然侮辱性极强,但实际伤害性却不大。

真正被花地湾贴脸开大的,其实是中心区的二手板块。

我们捋了一下,花地湾此次两个新盘推出的产品主要集中在三个面积段:

约70平南向三房,总价300万左右,这个关注度最高,但货量也最少。

约88平三房带主套,总价在360-400万左右。

约108平3+1房,总价500万左右。

我们同步拉取中心区部分成交比较旺的二手板块,相对应户型的成交总价对比一下。


这才是真正的降维打击。

与容积率新规后的新盘相比,二手房的产品本就没有优势。

如今甚至连价格都被反压一头。

可以说,上个周末,花地湾的新盘热度有多高,广州西二手业主的心就有多凉。

但换个角度想,花地湾这次何尝又不是为迷茫的二手业主蹚出一条明路?

今年的楼市都说没客、都说难卖,但花地湾用实际行动证明,不是没客,只是目前的价格跟购房者的心理预期仍存在落差。

跟着旧地图,永远也找不到新大陆。如今,一手楼市已经换了一种玩法,花地湾的内卷,有可能只是开始。

对于二手业主而言,接下来的时间里,房子会越来越难卖,但你也有机会用更低的价格进行优质资产的置换。

至于摆在二手业主面前的是机遇还是危机,就看你做出怎样的决定了。

最后插播一则消息:

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