龙湖提前还贷，凭的是什么？

地产公司对债务的处理，目前基本上是延期的多，实在不行就官宣暴雷，而提前偿还着实不多了，尤其民营房企。不过民营房企硕果仅存的龙湖近期就在做这样的事情，在11月下旬，龙湖集团提前偿还了约20亿港元2024年1月2日到期的银团贷款，该银团贷款总额153亿港元，剩余约20亿港元的余额将于本月提前偿还。

看来龙湖的资金还是不错的，根据相关资料，龙湖2027年前已经没有美元债，明年的到期的债务约230亿元左右，其中110亿元为境内债券（包括回售权），120亿元为开发贷。

从龙湖今年的销售数据和还债情况来看，应该不会出现什么债务问题，从地产开发来看，目前龙湖的各个项目也都是正常的，虽然有不少供应商抱怨龙湖回款很慢，拖欠很严重，我有个同学就跟龙湖在质保金上有诉讼，不过好的方面是，慢是慢些，但最后还是可以拿到的。

龙湖的资金情况为什么要比很多民营房企好很多，应该也跟其商业项目龙湖天街很有关系，我之前分析过，为什么民营房企中有商业板块的公司仍旧不暴雷或者暴雷很晚，大体跟这个也有关系，甚至公司的目前状况也跟商业项目的定位正相关，从商业项目的档次排序，龙湖天街名列榜首，其后万达、新城、中骏、宝龙，看看市场上它们的表现也差不多这个排序。

有商业物业的好处一方面为集团提供源源不断的租金收入，龙湖天街年租金收入100亿左右，加上长租公寓20亿，这都是非常稳定的收入，且龙湖天街的出租率长期99%以上，这样的出租率也使得预期的租金收入都有保证，这是龙湖对还债不担心的最大底气。

租金收入是一个方面，商业物业的抵押是获取资金的一个重要来源，龙湖相关人士介绍，龙湖能做的经营性物业贷接近900亿元，目前做的额度约400亿元，仍旧有很大的空间可以操作。而且，实在不行商业物业还可以卖，就像万达一样，目前正在卖万达广场求生，不过龙湖还没有到这步，而且随着疫情之后消费的复苏，商业物业的价值是比较稳定甚至升值的，这跟目前住宅物业普遍下跌不太一样。

不过龙湖的问题也是地产行业每个房企尤其民营房企都面临的问题，随着中国楼市的开发面积大幅减少，公司拿地的大幅减少，很难保持目前的规模，在这样的情况下如何保持公司持续发展，目前看到的应该有两方面，一方面是龙湖在天街上的轻资产操盘，这样天街的开张速度要较之前快很多；另一个则是龙智造，也就是龙湖的代建，虽然龙湖的代建并没有像旭辉那种大张旗鼓的宣传，但听闻进展还是相当不错的。