管窥银发经济黄金时代之二：三大核心支柱产业的危与机

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“银发经济远比我们想象的分散和复杂，或许我们依然没找到真正的痛点与市场机会。”

以北京为例，数据显示，北京市60周岁以上常住老年人465万，占常住人口的21.3%；北京市户籍老年人414万，占户籍人口的29%。

令人深思的是，至今只有不到1%的老年人选择机构养老，机构整体入住率只有38.4%；99%以上的老年人选择居家养老，90%以上的重度失能失智老年人选择居家养老。

不仅与北京“9064养老规划”相去甚远，更与所有企业对北京养老市场的整体判断和固有认知形成巨大反差。

与此同时，面对这样一个400万+的全国优质老年市场，在商业维度上成功的银发经济品牌、企业、项目却少之又少。原因何在？

毋庸置疑，服务是银发经济最基本的底层逻辑，但显然行业发展和市场需求存在巨大脱节与鸿沟。

本篇，我们将聚焦银发经济三大核心支柱——居家养老、社区养老、机构养老，剖析它们所面临的巨大市场机遇和挑战，以及最新的发展趋势。

图片来源：第一届北京养老服务行业发展四季青论坛，昱言养老一、养老模式“9073”格局新趋势

为应对人口老龄化，上海于2005年率先提出了构建“9073”养老服务格局的发展思路。即：

3％的老年人接受机构养老服务；7％老年人可得到政府福利政策支持的社区养老服务；90％的老年人在家以自助或家庭成员照顾为主，自主选择各类社会服务资源。

此后，中国养老的整体规划一直沿用此基础框架。

时移世易。在如今少子化、家庭成员分散，独居老人数量增长的情况下，传统的9073养老模式正在受到越来越严峻的挑战。

一方面是社会养老负担持续加重。

第七次全国人口普查数据显示，我国60岁及以上人口为 2.6402亿人，占总人口比重18.70%，与2010年相比上升5.44%。预计2025年，中国老年人口数量增至3亿人，2022年起将保持在1000万以上的老年人口增速。

老年抚养比，是指人口中 65 岁及以上人口数与劳动年龄人口数之比。2020 年，我国老年抚养比为 19.7%，即平均 5 名年轻人要抚养一位老人。预计 2050 年，老年抚养比达 53.2%，即每两个年轻人需要承担抚养一位老人的责任。

当前，中国80后的家庭基本都是独生子女，呈现“4-2-1”的家庭结构（4个老人、2个中年人、1个孩子），“祖辈抚养幼童，壮年父母在外工作”和“上有老，下有小”是常见现象。随着老龄化程度的加深，传统意义上的“养儿防老”将难以为继。

年轻人在减少，老年人在激增，意味着过去靠“生得多”作为劳动力储备来养老的模式，效力在递减。

图片来源：《中国老龄化研究报告 2022》

另一方面是家庭经济能力持续承压。

我国现行的五险一金的社会保障体系里，是不包含针对老年人的长期照护保险制度的，也就是说，老人只有生病了，才能通过医疗保险来解决医疗支付的问题。老人的日常生活开支是通过养老金来进行支付。但是如果老人是失能或半失能老人，又不能长期住院治疗，这时候庞大的照护费用的支付就完全要依靠老人及家人的自费来解决。

虽然我国部分试点城市已经启动了长期照护险的试运行，但是，筹资问题一直没有得到很好的解决。此外，综合养老服务中心还面临着固定资产投入大、投资回报期长、政策红利消退等风险。

二、居家养老：旺盛的“非商业化需求”

居家养老被认为是解决我国未来90%以上老人养老问题的大方向，具有巨大的市场前景。但就当前而言，这个市场还远未打开。

从需求端看，居家养老模式之所以受到传统观念认可，主要原因之一是老人对熟悉的居住环境、社交圈子和生活习惯有强烈的依赖。对于年过六旬的老人而言，柴米油盐、衣食住行、生老病死皆系于家庭。在传统观念中，“养老院”与“晚景凄凉”几乎是同义词，因为离开了家就离开了安全感。

从供给端看，目前，各地居家养老服务的发展总体上仍属于政府推动型，居家养老服务的主要形式是政府为特殊对象购买或提供公益性服务，看似市场很大、需求很旺，但基本都是“非商业化需求”，即“免费行，花钱难”。居家养老企业和项目生存长期依赖政府补贴，尚未形成“自身造血”和“良性运营”。

从中国国情和世界发展趋势看，在任何时点、任何区域，老年人居家养老意愿都会远远大于机构养老，也一定蕴藏着巨大的商业机会。我们要做的，不是不计成本地做服务累加，而是需要更多商业模式上的创新，用相对低的成本做到相对好的、适可而止的服务，解决核心痛点。

居家适老化改造：千亿新蓝海

作为积极应对老龄化的关键举措之一，发达国家已普遍推行居家适老化改造，并在政策引导下，建立了相对完善的服务保障机制。

由于我国在适老化改造事业方面起步相对较晚，尚未建立起完善的服务体系及改造标准。那么，这个市场的潜在规模到底有多大？

粗略估算如下：

2022年，中国60岁及以上老龄人口达到2.8亿，假设每两名老人按一户计算，老年家庭户数约1.4亿。按照“9073”养老比例和60%（第四次中国城乡老年人生活状况抽样调查）家庭有改造需求估计，全国就有7560万套房屋需要进行改造。按照每套5000元保守估计，那么我国2022年的家庭适老化改造C端市场规模已达到3780亿元。

目前，我国适老化改造在北京、上海及广州等地区已经取得了一定的成效，但仍面临诸多挑战，主要表现在三个方面：

其一，适老化改造水平相对较低，难以满足老年人个性化和多样化的居住需求；其二，参与度不高，大多数老年人尚未认识到适老化改造的重要性；其三，覆盖范围有限，普通老年人难以享受到政府补贴的住宅改造，不愿意自行承担费用。

图片来源：《2022中国家庭适老化环境与未来趋势报告》

图片来源：贝壳研究院三、机构养老：不好做的“高端生意经”

虽然居家养老占比很大，但并不能认为机构养老不重要，从发达国家发展经验看，机构养老的专业性、延展性、支撑性是不可替代的，以机构辐射社区居家养老也是当前中国较为成功的养老模式之一。

然而，居民付费能力有限, 床位空置率高企, 平均经营成本上升……机构养老正在经历“成长的烦恼”。

从机构养老运营商角度来看，破局难点在于：在重资产运营的前置条件下，为支撑企业可持续发展，客单价必须提高到足以摊付土地房屋等固定成本和日常服务运营等变动成本的水平。

但是，通过提价扩大资金空间这无疑会透支机构长期经营的消费支撑力。

图片来源：《CCRC的养老服务与企业主业的价值转化关系浅析》

图片来源：《2022年中国商业养老服务市场发展研究报告》艾瑞咨询CCRC：关注度持续提升

中国老龄科学研究中心在《中国城市养老服务需求报告(2021)》中指出，随着老年人口数量不断扩大，未来我国老年人口的消费潜力将不断上升。对于中高端机构养老，平均每人预期花费超过9000元/月，老人在养老机构花费的心理预期对比过去有所提高。

在机构养老模式中，高端养老社区成为各家企业重点探索的对象。近年来，国外成熟的“持续照料退休社区”(即CCRC)进入中国养老市场。这是一种提供全日制集中居住和照料、护理、娱乐等综合服务的养老机构。

图片来源：《2023中国商业养老服务供需洞察白皮书》

CCRC养老社区虽然前景广阔，但属于高投入、慢产出、低利润的行业。在中国，CCRC尚处于起步阶段。通过对市场现有的CCRC养老社区项目分析发现，常见的CCRC养老社区盈利模式如下五种：产权模式、使用权租赁模式、会员制模式、保险模式、金融模式。

图片来源：《我国CCRC养老社区盈利模式分析》

CCRC养老社区的每个盈利模式都具备各自的优势与劣势，具体盈利模式的选择要综合考虑政策、土地性质、投资者对资金回收的要求、企业的资源、当地客户的接受度等多种因素。未来，各种盈利模式将会日趋成熟，不同盈利模式之间的组合也会碰撞更多的可能。

四、社区养老：打通“最后一公里”

社区养老介于居家养老、机构养老之间，一方面具有居家养老支持功能，另一方面能够延缓老年人入住机构的时间。

从实践情况看，社区养老服务以社区为依托，主要围绕着解决“最后一公里”问题而展开，如加大和优化服务供给，满足老年人对医疗保健类服务、精神慰藉类服务的需求；优化设施布局，构建“一刻钟”社区养老服务圈。

近年来，我国不断推动养老服务发展的重心向社区倾斜，指导推动各地建设街道(乡镇)区域养老服务中心和社区嵌入式养老服务机构。另外，家庭结构小型化也在推动社区养老服务需求持续放大。预测到2030年，中国社区养老将达到9000亿元的产业规模。

然而，如何实现市场化盈利？依旧是不少企业面临的一大困境。爱照护创始人丁勇用“无利繁荣”描述当前社区居家养老市场。

高龄化是当前社会面临的关键问题，但在高龄化趋势下，目前我国行业从业人员却呈现出紧缺态势，从而导致人工成本不断上升。此外，受到政策变动、经济压力、人力资源以及后疫情时期等因素影响，行业还面临着诸多不确定性。

目前，市场上有一些企业，尽管付出了成本和时间，但最终收获的成效很小，往往是因为一开始努力和创新的方向错误。

物业+养老：渐成主流商业模式

当前，我国社会养老机构的参与主体主要分为两大类型：

第一种类型是公立养老机构，主要投资主体是以国家与地方的民政部门为主导兴建的养老机构，也包括公建民营的养老机构，即养老机构的基础设施是由政府投资建设，而运营采取外包给民营机构运营的方式。

第二种类型是民营养老机构，这种类型完全是由民营资本自行投资建设，完全采取市场化运营的方式进行运营，其参与的投资主体现在很多，包括很多大型的保险公司如泰康，地产公司如绿地、华润集团等，银行如光大等。

此外，还有很多国资背景的大型央企，以及国内比较大型的一些多元化集团企业等，也都纷纷开始积极布局养老机构。

图片来源：《22万亿大健康养老产业将成为国家经济支柱（经典案例解读）》

商业模式方面，主要涉及四种：物业+养老，主要服务于社区居民，尚在试点探索中；纯社区养老运营，主要服务于社区居民，但服务内容和方式单一；地产+养老，主要服务高收入人群，以养老地产为载体提供高端养老服务；保险+养老，主要服务高收入人群，以高额保险绑定或押金模式运营养老服务。

其中，由于社区养老就地养老和公益性的特征，目前物业+养老服务、纯社区运营两种模式是社区养老市场常见的商业模式，同时物企凭借着业务协同、人员协同、贴近社区邻近性高等优势脱颖而出。

不过，鉴于物企在养老服务专业资质的短板，实践中物业+养老服务这一商业模式多通过合资合作，取长补短的方式实现。随着住建部物业+养老服务试点工作进一步推进，这一模式前景明朗。

五、银发服务市场的碰壁和破壁

时间是公平的，每个人都会变老，这决定了养老服务注定是一个增量市场。然而，面对家庭规模、婚恋生育观念、社会角色等等因素的变化，养老服务也需要与时俱进。

一直以来，银发服务市场就是我国老龄健康产业中发展最快、需求最大的产业内容，家庭、政府、市场机构是三大泾渭分明的服务主体；但在老龄化加速的进程中，单打独斗的服务模式已无法兼顾老年人多维度的复杂需求。

特别是随着国家对相关产业的扶持与引导力度不断增强，社会力量参与的积极性越来越高，打破供给主体边界、综合社会各类养老资源的新模式应势而生。

在运营策略上，银发服务正在由重资产向轻资产转变，由注重国外经验引进向本土化模式创新转变，同时国企、央企进军养老服务产业的趋势更加明显，市场竞争更加激烈。

在服务对象上，银发服务正在由全部老年人向失能、半失能老年人转变，随之而来的是“居家照看”、“老年陪诊”、“老年沐浴”等新型服务逐步兴起。

图片来源：南京卓远研究中心

其中，居家上门服务、远程医疗护理已经成为热点领域，而且在资本市场也有着鲜明的反馈。

图片来源：AgeClub

“老人的生活需求，从医院、到养老机构、到社区，然后回到家，这是个循环的过程，没有一个人的需求可以只限定在一个场所，所以，将来养老行业的趋势是打破所有物理空间的概念，以客户为中心，客户需求在哪，服务就需要跟到哪。”养老业知名学者、国家民政部养老服务业专家委员会委员乌丹星认为：

“以客户为中心，以老人和家庭为中心提供全流程、全时空的服务，如果谁能够做到这点，就一定能成为行业的领军者。”

资料来源：

《中国居家养老发展趋势白皮书》

《我国居家适老化改造：国际经验借鉴与启示》

《艾媒咨询｜2022-2023年全球养老产业发展及中国市场趋势研究报告》

《2022-2023中国社区居家养老产业研究报告》昱言养老

《独家思考：北京99%以上老年人都选择居家养老，机构养老还是门“好生意”吗？》

《万亿居家养老市场，适老化是下一个风口吗？》

《【解密CCRC中国养老社区】我国CCRC养老社区盈利模式分析》

《城市国企产业投资专栏5｜解读未来趋势，社区养老正大展拳脚！》

《2023中国商业养老服务供需洞察白皮书》

《22万亿大健康养老产业将成为国家经济支柱（经典案例解读）》

《社区居家养老如何走出“无利繁荣”？6大企业市场化实战案例分享，拆解千亿蓝海盈利密码！》AgeClub

《2022年中国商业养老服务市场发展研究报告》艾瑞咨询

《全国养老机构市场研究报告》安养帮

敬请关注《芥末堆中国银发经济系列报告》：

一、银发经济产业图谱；

二、细分赛道：核心产业（居家、社区、机构养老）市场发展现状、趋势和竞争格局

三、细分赛道：支柱产业（衣食住行、康养文旅等）市场发展现状状、趋势和竞争格局

四、细分赛道：延伸产业（养老金融、信息化解决方案、人才培养等）市场发展现状、趋势和竞争格局

五、一级市场投融资概况

六、A股上市公司参与梳理

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