直降1100W！浦东扛把子小区崩盘了？

最近，各大房产群内疯狂传播着一张交易截图；

根据最新公开的交易记录：

同样是仁恒河某城二期，一模一样的150平户型，且均是低楼层。

2021年12月13日，成交总价2520万，折合单价16.67万/平；
2023年9月3日，成交总价掉到了1420万，折合单价9.47万/平。

看似严丝合缝的价格对比，两年时间跌了1100万，跌幅高达43.6%；

仁恒河某城这个联洋标杆分分钟再次出圈，跌落神坛、崩盘言论更是甚嚣尘上。

连带着头顶的学区，又被拿出来说事？

然而这真的是真实情况吗？

1、真实情况

我去仔细了解了一下，今年的该套房源成交价格为真；

但这两套房源的背后还有些重要信息未被曝光，光看图说话未免夸大事实。

差异1：虽然都是低区，但1楼和10楼可是大相径庭。

左边21年成交的房源虽然是低区，但是10楼；右边23年成交的房源却是真正的一楼（带40㎡院子）。

要知道10楼对于一个总高30层的楼栋来讲，以三分之一作为低区的分界线来看，这已经是低区的最高层。

以过往的成交价来看，楼层价差至少在10%以上。

差异二：虽然都是仁恒二期，但景观房和高架房可是大相径庭。

左侧21年成交房源是最靠河的22号楼位置，换句话说是河景房、坐拥楼王位置；

而右侧23年成交房源是最靠罗山路的12号楼，不仅有噪音污染还被足球场、篮球场包围。

要知道在仁恒价差最大的不是楼层也不是户型，而是位置。

在当初一手房交易之初，两个楼栋的均价价差就在20%以上，进入市场后硬伤带来的价差更是持续放大。

比对同是靠近罗山路的楼栋历史成交记录，最高峰高区成交价在1950万；

考虑到楼层价差影响，对标如今的一楼成交价1420，对比高峰实际跌幅其实在20%左右。

很明显价格的确是有一定回调，但说崩盘就真的夸张了；

目前看到的小区内挂牌价超跌的房源，基本都有槽点，谁还能白捡馅饼不是？

另外就是，二手房买卖，价格还要看交易周期和付款条件。

4000多户的小区，肯定会出现业主急售要求全款的情况，那必然会低于市场价，资金成本也是成本不是吗？

2、标杆也跌？砸盘怕是福利！

仁恒河某城现阶段的回落也实属正常情况；

联洋是2020年XQ行情的领涨板块。2020下半年，联洋标杆仁恒河某城低楼层的成交单价已经来到15万/㎡。

紧接着沾了豪宅的光又猛涨了一波。

但在这一轮楼市中，一边是学区挤水分，一边是房龄的优势被持续放大。

仁恒河滨城一期的房龄已经接近二十年，三期也要15年，产品稍显落后时代。

很明显这一轮楼市周期中，仁恒河滨城不在风口上；如今的价格回落也很正常。

但根据数据近半年仁恒河某城的成交均价，基本都维持在12万以上；

楼龄最新的三期，近半年均价甚至在13万；跌幅有限，底线很高。

另一方面，砸盘不等于超跌，个别现象，都是福利。

仁恒河某城最大的一个标签：中国基金经理密度最高的小区，住户合计管理的资产规模可能会超过10万亿。

如果说19年股市大涨，基金经理赚的盆满钵满，联洋作为他们自住改善的标的，也自然开启飞升。

可是自21年开始，股市调转向下，明星基金经理风光不再；

再到今年最严金融业限薪令出台，让以基金经理为代表的金融业进入寒冬。

如今临近年底，像仁恒河某城这样的大体量小区，总会出现个别业主砸盘套现的行为；

这些针刺型房源往往非常难得，一出现就被秒光，甚至不会流通到市场就被小区业主内部消化。

所以说什么超跌，都是难得的福利。

3、基本面很好

其实联洋的基本面很好。

从近期的成交数据来看：

联洋板块11月总共成交28套，其中光仁恒河滨城就成交15套；

除了受认房不认贷强势利好的9月，成交量明显高于6、7月份的楼市低点，且趋于稳定。

其中下半月成交20套，成交明显加速；

新增挂牌也大幅下降，后续库存预计会持续下降；

很多低价房源都卖掉了，底部已经慢慢显露出来。

从板块的均好性来看：

作为浦东均价最高的一个板块，

联洋的优势在于各种居住要素的均衡，以及整体的稀缺。

地段浦东内环内，出门就是世纪公园，整个上海都少有的大型公共绿地；

商业配套上，联洋广场、大拇指广场、丁香国际，就在板块中央，每个小区过去都不远。

又是整体开发的高品质商品房的组团社区，整个板块内没有一套老房子。

以上几点单拿出一点都算是优秀，加起来就更牛逼了。

最值得一说的就是板块内的教育资源；

整个板块只有一所小学和初中，所有小区都对口进才实验小学+进才实验中学的双学区。

除了小学和初中，这里的东方幼儿园也是上海市示范园，妥妥的三学区。

而且学校入学门槛低，据家长说今年120积分都能进，摇不中民办也依然能回去。

这一方面是因为其对口都是商品房，户数少；

另一方面是这里的孩子家庭条件大多比较好，读书的路径更加多元化，不少孩子都会选择移民或者走体制外路线。

但这丝毫不影响进才实验的中考战绩，今年中考进才实验的成绩也很显眼；

自招阶段，出现了被华二自招的生源；

且在今年的到校均分排名中位列第六，仅次于公办之光张集和一种建平系初中。

我们通过对比五所市重点高中“到校分数”和“平行志愿分数”来看各学校头部生源储量；

整个浦东只有八所公办初中，在五所市重点高中的到校分数全部超过了这些高中的平行志愿分数线。

进才实验就是其一。

我想这也许关乎老师、关乎学校，但起决定性作用的绝对是圈层和生源，这也是未来XQ房的终极走向。

4、写在最后

同样面对跌，有人看到的是机会，有人看到的是崩盘；

原因就在于不知道价格底在哪里。

如今的市场上不少的房子都已经跌到了20年的水平，这条线很难突破；

因为这是当年的买房大年，大多数人都是在这个时候上车的；

而XQ房在20年也是泡沫出清的水平。

除了急于套现的人，又有多少人愿意亏本离场呢？

如今临近年末，针刺型房源增多；

要买房的，要置换的，尤其是孩子要上学的家长买XQ房，都可以操作以来了。

毕竟深圳因为楼市太冷，刚刚放了大招。

畅想一下同样的降首付、调普宅标准，会给上海楼市带来多少的购买力。

未来的楼市势必分化会越发明显，看准机会，选对产品，才不会成为被甩下的那一个。